И не вляпаться в серую схему
С кризиса 2008 года прошло 15 лет. Он начался с ипотечного пузыря в США и затронул весь мир, в том числе Россию: многие застройщики обанкротились, а дольщики остались без жилья.
Это повлекло серьезные изменения в законодательстве: гарантии дольщиков усилили, ввели оплату через специальные счета эскроу и ужесточили требования к застройщикам. Тем не менее задержки сдачи дома и юридические споры не редкость.
Я работаю юристом в сфере недвижимости более восьми лет и нередко веду дела обманутых дольщиков. Расскажу, как правильно выбрать застройщика и на что обратить особое внимание.
Кризис 2008 года спровоцировал остановку кредитования и падение цен на нефть, что больно ударило по российской экономике. Доллар вырос к рублю на 50%, с 24 до 36 ₽. Осенью 2008 года продажа квартир перестала давать денежный поток, и стройки по всей стране встали, а многие девелоперы обанкротились.
Рейтинг надежности застройщика
В едином ресурсе застройщиков, ЕРЗ, есть страница с рейтингом застройщиков. Их можно отсортировать:
- по скорости строительства;
- объемам сдаваемого жилья;
- потребительским качествам жилищных комплексов — ориентир, который оценивает более ста параметров, таких как архитектура, парковка, социальная инфраструктура, безопасность, входные группы, инженерные системы и другие.
Всего в рейтинге ЕРЗ более 13 000 жилых комплексов в России.
Чем крупнее застройщик и чем реже нарушает сроки, тем он надежнее. Но гарантий все равно нет: даже солидные застройщики банкротятся, как это произошло в 2018 году с Urban Group.
Но ориентироваться только на рейтинг застройщиков не стоит по следующим причинам:
- Это коммерческий рейтинг, а не государственный. Критерии оценки там не всегда понятны и прозрачны.
- Рейтинг не учитывает нюансы. Например, компания строила дом с задержками, а потом у нее сменился владелец — с юридическими лицами такое бывает. И получилось, что сроки переносила первая компания, а достроила вторая — и ровно в тот срок, что обещала. И все следующие объекты сдавала в срок. Но в карточке объекта таких тонкостей нет.
- В рейтинге могут быть неточности, особенно у небольших застройщиков. Например, может быть указано, что у застройщика несколько сданных ЖК, а на деле все эти ЖК строили разные юридические лица.
Я рекомендую рассматривать все критерии в совокупности. А перед заключением договора собрать актуальную информацию о конкретном ЖК. Расскажу подробнее, как это сделать.
Документы застройщика на официальном сайте
Если собираетесь проверять застройщика, понадобятся его реквизиты. Обычно они есть на сайте застройщика в разделах «О компании», «Реквизиты», «Документы» или «Юридическая информация».
Некоторые застройщики размещают на сайте лишь общую информацию: сколько лет они на рынке и какие проекты строят. Тогда реквизиты можно посмотреть в тексте типового договора, который каждый застройщик выкладывает на сайте «Наш-дом-рф».
Выписка из ЕГРЮЛ
По ИНН или ОГРН застройщика можно проверить на сайте ФНС, который выдаст выписку из ЕГРЮЛ с полной юридической информацией о компании, или через сервис Т-Банка.
Искать можно и по названию компании. Но застройщиков с одинаковым названием в разных регионах может быть много. Поэтому поиск по ИНН или ОГРН надежнее.
Дата регистрации организации. Чем дольше застройщик на рынке, тем лучше. Правда, крупные застройщики нередко создают компании под строительство конкретного объекта. Регистрируют такие фирмы незадолго до строительства ЖК, а поэтому невозможно оценить их репутацию. Например, договор вы заключаете с небольшой компанией — АО СЗ «ПФК», ООО СЗ «Лиговский Сити» и прочими, — а на деле это девелопер «ПИК».
Формально все эти «дочки» входят в группу компаний большого застройщика, но в случае проблем он может откреститься от них. Застройщики объясняют такую схему распределением рисков: если с одним из объектов случится беда, остальные ЖК не пострадают.
С введением эскроу дольщиков это не должно волновать, кроме случаев переноса сроков. Если застройщик будет задерживать сдачу дома, привлечь к ответственности головную компанию или другие ее «дочки» будет невозможно.
Сведения об учредителе или директоре. В выписке из ЕГРЮЛ в графе «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица» должно быть ФИО руководителя фирмы или название управляющей организации.
В некоторых ситуациях сведения об учредителе и директоре могут быть скрыты из выписки ЕГРЮЛ или ограничены — например, на основании заявления от руководителя компании или лица, уполномоченного на такие действия, в налоговую службу. Форма заявления утверждена приказом ФНС от 31 августа 2020 года.
Главное, чтобы в графе не было ФИО конкурсного управляющего: это означает, что компания на стадии банкротства.
Коды экономической деятельности компании — коды ОКВЭД. Есть основные и дополнительные коды. В качестве основного у застройщиков обычно указан 41.20 — строительство жилых и нежилых зданий. Дополнительные, как правило, такие:
- производство земляных работ — 43.12.3;
- производство электромонтажных работ — 43.21;
- производство санитарно-технических работ — 43.22;
- производство штукатурных работ — 43.31.
Если основные или дополнительные коды вообще из другой сферы и не связаны со строительством, стоит насторожиться. Хотя закон не запрещает ведение деятельности без профильных кодов ОКВЭД, возможно, это какая-то компания-«обертка».