Супруги состоят в браке больше 5 лет. За период брака было приобретено 2 квартиры:
ул. Оранжевая, д. 1, кв. 1 – зарегистрирована по выписке из ЕГРН на мужа с 20.09.2021, приобретена квартира по договору купли-продажи;
и ул. Бирюзовая, д. 2, кв. 2. – зарегистрирована по выписке из ЕГРН на жену с 15.08.2021, приобретена квартира по договору купли-продажи.
Брачный договор не заключали, детей нет. Сейчас супруги хотят продать обе квартиры. Прошло больше 3 лет с даты начала владения.
Вопрос: подходят ли они под льготу, установленную пунктом 3 статьи 217.1, как продающие единственное жильё.
Ответ.
Нет, собственность не будет считаться единственной для целей налогообложения.
Согласно пункту 3 статьи 217.1 налогового кодекса: предельный срок владения три года, если «в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) … не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение)».
Совместной собственностью согласно пункту 2 статьи 34 семейного кодекса является «любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства».
Мнение минфина в настоящее время совпадает с этими статьями.
Совместной собственностью имущество не считается, если заключён брачный договор, в котором распределено, кто и каким имущество владеет. То есть, чтобы жильё в собственности жены было единственным, нужен брачный договор, в котором будет сказано, что данная квартира принадлежит только мужу и только жене. И дата брачного договора должна быть до даты договора продажи.
Кроме брачного договора имущество может считаться в единоличной собственности ещё согласно пункту 1 статьи 36 семейного кодекса: «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.»
То есть можно оформить договор дарения собственности, чтобы имущество принадлежало только одному из супругов.
Примечания.
При продаже есть также вероятность, что попадётся не особо бдительный налоговик, который не будет проверять совместную собственность супругов. То есть, если в выписке из ЕГРН записан только муж, а у жены нет такой собственности, то для программы налоговой, через которую формируются требования, собственность будет считаться «единственной». Такие случаи бывают, но надеяться, что Вы удачно попадёте под эту недоработку налоговиков крайне неосмотрительно.
Кроме того, есть небольшая вероятность, что брачный договор или договор дарения непосредственно перед продажей сочтут мнимой сделкой с целью уклонения от налогов. В этом случае начислят налог, как если бы была продажа не единственного жилья. Но вероятность, что налог доначислят по это причине, также низкая.