Об обязанности УО предоставить собственнику допуск для подключения к общедомовым ВДИС

Собственник нежилого помещения в суде высшей инстанции (Определение Верховного суда РФ от 10 июня 2024 года № 309-ЭС24-8385) выиграл спор по иску к управляющей организации (далее – УО) о допуске в подвал МКД для подключения к общедомовым сетям ХВС, ГВС и водоотведения (внутридомовым инженерным системам, далее – ВДИС).

Изображение от freepik

УО полагала, что не обязана предоставлять владельцу помещения в доме доступ в подвал в силу того, что:

• данный доступ в необходим для подключения нежилого помещения к ВДИС ХВС, ГВС и канализации;
• однако при этом указанное помещение никогда не было подключено к общедомовым сетям водоснабжения и водоотведения, а это значит - такое подключение к сетям является переустройством, а изменения внутри помещения истца перепланировкой;
• к тому же, ни переустройство, ни перепланировка собственником согласованы не были, установленная законом процедура согласования не соблюдена.

Вопреки мнению УО суды всех инстанций сочли, что УО обязана допустить истца к общедомовому имуществу, а отсутствие согласования переустройства при этом не имеет значения:

• в силу положений статьи 289 ГК РФ собственнику помещения в МКД наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290 ГК РФ);
• в соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения;
• пунктами 45 и 47 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года указано, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Данный иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика;
• доводы УО об изменении назначения помещения, о том, что выполненные истцом в помещении работы подпадают под переустройство (переоборудование) помещения, которое в установленном порядке не согласовано, судом отклоняются с учетом следующего. В соответствии со ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Согласно Приказу Минземстроя РФ от 04.08.1998 №37 об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, форма технического паспорта предусматривает указание на наличие водоснабжения, канализации, горячего водоснабжения. В силу части 1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения;
• между тем, отсутствие согласования с ОМСУ на такое переоборудование (переустройство) применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора не может являться основанием для отказа в удовлетворении негаторного иска собственника помещения на использование общего имущества собственников МКД. Отсутствие указанного согласования является сферой ответственности собственника помещения. Частью 2 ст.7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за самовольные переустройство и (или) перепланировку помещения в МКД;
• согласование проведенной перепланировки (переустройства) не является предметом рассмотрения настоящего дела, не относится к обстоятельствам, которые устанавливаются в настоящем деле и не влияет на обоснование законности позиции УО о не предоставлении допуска истцу в подвальные помещения для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства;
• если ответчик (УО) полагает, что действиями истца нарушаются права и законные интересы третьих лиц, он может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права в судебном порядке путем подачи соответствующего иска.

Верховный Суд РФ отказал УО в пересмотре дела, указав на незаконность её действий, создающих препятствия собственнику в пользовании своим имуществом для осуществления подключения к системам коммунального хозяйства в рамках заключенных им договоров с РСО в соответствии с согласованной ранее УО рабочей документацией. Данный доступ должен быть предоставлен даже несмотря на то, что подключение истца к ВДИС не является согласованным в установленном порядке переустройством.