Арендодатель отключил электроэнергию, перекрыл воду или препятствует пользованию имуществом за неоплату арендных платежей, что делать ?
По общему правилу отключить электроэнергию за неоплату арендных платежей нельзя. У арендодатель есть такие механизмы защиты как расторжение договора и взыскание задолженности.
Согласно ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок (ч. 5 ст. 614 ГК РФ). По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Таким образом, в случае невнесения арендной платы арендодатель вправе требовать расторжения договора, а также погашения задолженности в порядке гл. 25 Гражданского кодекса РФ. Иные действия могут быть квалифицированы как выходящие за пределы осуществления гражданских прав.
Так, в Постановлении по делу № А40-53574/2013 суд указал на незаконность действий арендодателя: «Поскольку по условиям договора арендодатель вправе отказаться от исполнения договора за однократное нарушение уплаты арендной платы и коммунальных услуг, но при извещении арендатора за 15 дней до расторжения, то самостоятельные действия арендодателя по ограничению доступа арендатора в помещение выходят за пределы осуществления гражданских прав, которые должны осуществляться разумно и добросовестно (ст. 10 ГК РФ)».
Однако в практике есть и иной подход. Арендодатель может отключить электроэнергию, перекрыть воду и т.д. в случае не внесения арендных платежей, но при условии, что это предусмотрено договором аренды (соответствует 421 ГК РФ).
В частности, в Постановлении по делу № А41-72535/15 указано: «В связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору, а именно оплаты образовавшейся задолженности по договору, и неисполнением предъявленных требований в указанные в претензиях сроки, руководствуясь пунктом 4.9 договора, истец в дополнение к иным правам, предусмотренным договором, вправе прекратить подачу электроэнергии и/или иных коммунальных услуг в помещение, а также ограничить доступ в помещение до полного исполнения арендатором всех требований арендодателя по погашению любой задолженности арендатора по договору, включая погашение задолженности по оплате неустойки и/или суммы причинённого ущерба и т.п».
При это арендатор вправе будет взыскать убытки с арендодателя. Однако суды требуют обосновать причинно-следственную связь между поломкой техники и отключение электроэнергии. Например, в деле 17 ААС от 23.03.2017 по делу № А50-13933/2016 арендодатель предъявил иск о взыскании арендных платежей, а арендатор встречный иск о взыскании убытков, так как в результате отключения электроэнергии техника вышла из строй. Суд отказал во взыскании убытков, так как ответчик не доказал, что причиной поломки оборудования являлось именно отключение электроэнергии арендодателем.
Следовательно, чтобы взыскать убытки с арендодателя, арендатору потребуется доказать, что именно в результате отключения электроэнергии возникли убытки, доказать причинно-следственную связь, что не так просто.
С любыми правовыми вопросами можете обращаться в сообщения WhatsApp/Telegram +7-911-913-49-83