Проживание в технических помещениях запрещено законом. Формально эту проблему можно решить изменением статуса недвижимости, но не всегда это возможно. Недавно Верховный суд разрешил людям создавать квартиры на технических этажах жилых зданий.
Прецендент, послуживший спусковым крючком, произошел в Санкт-Петербурге. Анна купила помещение, которое находилось на семнадцатом этаже многоквартирного дома. В документах к дому оно было помещено как нежилое. Меньше, чем через год, женщина захотела изменить статус недвижимости и обратилась с этой целью в муниципалитет.
Однако в переводе помещения в жилое женщине отказали. Помимо перевода Анна также хотела сделать перепланировку, которая и стала проблемой. С точки зрения администрации, проект, предложенный женщиной, расходился с пожарными нормами и угрожал безопасности других жильцов. Но Анна не собиралась проигрывать так быстро и обратилась в суд.
Районный суд присоединился к решению администрации. Среди причин, на которые сослался судья, оказался лифт. Дело в том, что в семнадцатиэтажном доме лифт доходит только до шестнадцатого – последнего жилого – этажа. А значит, семнадцатый этаж не предусматривался в качестве жилого еще на стадии проектирования.
Что касается правил пожарной безопасности, то Анну подвело отсутствие дополнительного изолированного выхода. Даже если у женщины получится поменять статус жилья, то на жилую и нежилую часть останется один эвакуационный выход. В случае пожара такое решение станет прямой угрозой для жизни самой хозяйки квартиры.
Те же мысли высказали Апелляция и первая кассация. Оставалась только одна надежда – на Верховный суд. На этот раз Анне повезло, поскольку ВС РФ неожиданно встал на ее сторону. Он отметил, что отсутствие лифта на этаже не является достаточным основанием для отказа гражданке в ее просьбе.
Раскритиковали судьи и доводы, высказывавшиеся в пользу эвакуационного выхода. ВС РФ напомнил коллегам, что наличие двух выходов обязательно только в том случае, если помимо квартиры на этаже расположено помещение общественного назначения. А поскольку таковых нет, то второй выход не входит в число необходимых требований.
Жилищный кодекс не относит лифты, лестничные площадки и прочие объекты, находящиеся в общедомовой собственности, к общественным объектам. Впрочем, окончательное решение остается за Районным судом. Именно ему ВС РФ поручил проверить этаж на наличие территорий общественного назначения – в ходе повторного рассмотрения дела.
Тенденция, ведущая к сокращению площади технических этажей, наблюдается не первый год. Однако раньше ее инициаторами выступали застройщики. Для них выгоды такого решения очевидны. Чем меньше места отводится техническому этажу, тем больше площади можно будет продать. Со стороны жильцов попытки «отвоевать» технические территории не наблюдались.
Пока не совсем понятно, приведет ли заключение Верховного суда к видимым последствиям. Судебное регулирование вопросов, которые должны решаться автоматически, говорит о пробелах в законодательстве. В ближайшие годы юристы предсказывают увеличение исков аналогичного содержания. А поскольку первое решение по делу уже получено, последующие рассмотрения будут проходить быстрее.
Случай Анны еще раз показал, что перевод помещений из жилых в нежилые нуждается в прозрачной юридической базе. Отсутствие точных критериев, позволяющих осуществить такую процедуру или аргументированно отказать заявителю, приводит к судебным разборкам. В доработке ЖК РФ заинтересованы все – как застройщики, так и клиенты.