В данном материале я ни в коем случае не претендую на высокую степень экспертности, просто излагаю свое видение ситуации, исходя из многолетнего опыта практикующего риелтора. Делитесь своим мнением или опытом в
комментариях, а также было бы интересно почитать, что думают риелторы-практики, коллективным разумом порассуждаем как же нам эффективно работать в сложившихся условиях и героически помогать нашим гражданам решать их жилищные вопросы.
Политика влияет на экономику, экономика влияет на недвижимость. История стара, как мир.
Что же определяет тенденции рынка недвижимости сегодня и будет определять в ближайшее время?
Инфляция и ее быстрый рост привели к росту ключевой ставки ЦБ. Если в июле 2023 года ее значение составляло 7,5%, то в июле 2024 - рекордные 18%. Показатель вырос более чем в 2 раза! И это еще не предел.
Рост ключевой ставки привел к существенному повышению банковских ставок по ипотеке, вкладам, кредитам.
Почувствовав неладное к концу лета 2023 года, потенциальные покупатели разделились на несколько групп. Отмечу 2 основные.
Те, кто хотел приобрести жильё или сделать инвестицию, сделали это быстро, еще осенью 2023 года, ожидая очередного скачка ставки. Что и произошло в декабре 2023 (16%). Для тех, у кого уже была одобрена ипотека, это было принципиально.
Был выкуплен значительный пул квартир на вторичном рынке, да и по новостройкам сделки совершались особенно активно, несмотря на ценовую политику застройщиков.
Другая группа, особенно инвесторы, предпочли воспользоваться высокими ставками банков по вкладам и разместили свои активы там в ожидании «лучших времен» на рынке недвижимости.
И…что же мы имеем сегодня?
Практически замер рынок вторичной недвижимости. Уже в декабре 2023 года (по данным ЦИАН) доля вторичного рынка от общего объема ипотечных сделок упала до 50%. Это минимальное значение с 2020 года (РБК со ссылкой на Сбербанк). Эксперты ЦИАН оценивают снижение спроса на вторичку в первом полугодии 2024 года на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года и на 34% относительно второго полугодия 2023 года. Меньше договоров купли-продажи было заключено только в 2020 году в период пандемии коронавируса.
Неподъемные ставки по ипотеке в этом сегменте привели к тому, что, например, покупая квартиру за 10 млн.руб. в ипотеку под 18,6% с первоначальным взносом 2 млн.руб., что по московским меркам весьма скромное жилье, вы будете платить банку ежемесячно более 120 тыс.руб. и это на протяжении 30 лет. За 30 лет вы наплатите около 45 млн.руб., из них более 36 млн.руб. только процентов, не считая ежегодных страховок. Как вам арифметика? Впечатляет?!
Ну…не все же покупают квартиры на кредиты банков, скажете вы. Тут цепочка такая. Например, Иван Иванович женился и решил улучшить свои жилищные условия- из своей 2-х комнатной квартиры в панельной девятиэтажке 80-х годов переехать в 3-х комнатную с доплатой. Как мы все знаем, «чтобы купить что-нибудь ненужное (или нужное), надо сначала продать что-нибудь ненужное». Иван Иванович нашел покупательницу на свою двушку, Марию Ивановну, у которой родился внук и она тоже хочет переехать с семьей из своей однушки в блочном доме 1968 года рождения в 2-х комнатную. Но, однушку надо сначала продать, а потенциальный покупатель на нее в большинстве случаев ипотечник…был бы…если бы не…смотри выше про ежемесячный платеж, переплату и т.п. Круг замкнулся…
Есть надежда на состоятельных господ с так называемыми "свободными" деньгами…но, эти господа либо разместили свои активы в депозиты банков под выгодный процент, чтобы переждать смутные времена, либо будут выбирать более комфортное, новое и ликвидное жилье, а возможность такая есть, так как предложение сильно превышает спрос.
Если посмотреть объявления о продаже, например, на ЦИАНе или Авито с отметками «рыночная цена», «хорошая цена» возникает вопрос - для кого она хорошая? И экспонируются эти объекты по «хорошим» ценам месяцами, а то и годами…
И возникает извечный вопрос «Что делать?» и «Где взять деньги?».
Что же делать продавцам? Если продать надо обязательно и быстро, так как срочно нужны деньги, то существенно снижать цену до нижней границы рынка. Такой же тактики можно придерживаться, если у вас альтернатива и нужно взамен приобрести другой объект, надеясь на адекватность продавца вашей альтернативы и его гибкость в отношении цены. Благо есть из чего выбирать. Если жилищный вопрос не срочный, возможно стоит подождать стабилизации ситуации.
Что же делать покупателям, у которых нет «свободных» денег? Возможно обратить внимание на новостройки. К сожалению, в июле 2024 года была отменена программа господдержки с льготными ставками. Однако, предварительно продлена до 2030 года льготная ипотека для семей с детьми (6%), для IT специалистов.
Застройщики и девелоперы также не дремлют. Надо же как-то реализовывать объемы, выплачивать на строительство кредиты и т.п. В настоящее время практически у всех застройщиков существуют свои разнообразные льготы и рассрочки.
Об этом поговорим в следующий раз. А также в моем телеграм канале.
Ловите ссылку:
https://t.me/prostovamdom
