Сентябрь 2024 г.: на рынке вторичной недвижимости складывается уникальная ситуация. Обычно осенью спрос растёт, а в этом году он упал!
Кроме того, ипотека стала ещё дороже. Всё это повлияло на цены. Сколько будут стоить квартиры с 1 октября?
Что происходит на рынке вторичной недвижимости в середине сентября
Весной и летом продавцы вторичной недвижимости были обеспокоены началом тренда на снижение цен. Многие даже снимали жильё с продажи. Собственники начинали сдавать квартиры, чтобы переждать непростые, с их точки зрения, времена. Они надеялись дождаться роста спроса осенью, а вместе с ним и повышения цен. Покупатели же, наоборот, надеялись на дальнейшее снижение цены. Для этого действительно были все основания. Тем не менее с наступлением осени стало понятно, что в полной мере ожидания не оправдались ни у продавцов, ни у покупателей. В какой-то степени ситуацию можно назвать аномальной.Несмотря на стабильно слабый спрос, цены на вторичном рынке не снижаются.Ситуацию на вторичном рынке отягощает также высокая ключевая ставка Центробанка. Кредиты, в том числе и ипотека, становятся всё дороже. 13 сентября ЦБ ещё раз поднял ключевую ставку. На этот раз до 19% годовых.
Рыночная ипотека уже слишком дорогая, и скорого её удешевления ждать не стоит. На вторичном рынке остаются те продавцы и покупатели, кому необходимо решить жилищный вопрос. Преимущественно за счёт альтернативных сделок, когда человек продаёт одну квартиру и на вырученные деньги приобретает другую. Если необходима доплата, то сумма заёмных средств не такая уж большая — около 2–3 млн рублей. Всё лето спрос был примерно на 20–25% ниже, чем в тот же период прошлого года. Невысоким он останется и в сентябре, — пояснил директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.В условиях высоких рыночных ипотечных ставок, которые в среднем составляют 19,6% и достигают максимальной отметки 24,2%, рынок вторичного жилья продолжает стагнировать. Медианная цена квадратного метра недвижимости от собственников практически не меняется. В то же время накапливается предложение. За август число вторичных лотов в продаже увеличилось на 2,5% в среднем по всем городам-миллионникам. Такие цифры привёл коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Мы предполагаем, что в октябре наметившийся тренд сохранится. Для вторичной недвижимости изменение ключевой ставки и последующий рост рыночных ипотечных ставок оказывается более существенным, чем для новостроек, где действуют льготные программы, а также спецпредложения от застройщиков (траншевая ипотека, рассрочка, скидки на выделенный пул квартир и прочее), удерживающие часть аудитории, — добавил Евгений Белокуров.В регионах, по его словам, спрос падает, а цены индексируются в пределах 1%. Сказывается рост цен на материалы и подрядные работы, изменение ключевой ставки ЦБ. Застройщики не снижают цены на первичном рынке, а частные продавцы — на вторичном.
Сейчас мы имеем выраженный перекос предложения из продажи в сторону аренды — и такая тенденция вряд ли изменится в ближайшее время, — добавил Евгений Решетников.Что произойдёт с ценами на вторичные квартиры с 1 октябряКак правило, рынок недвижимости активизируется с октября. Но в этом году никакого оживления не будет. Такой прогноз сделал эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. Проблема в падении спроса. Соответственно, сейчас нет ни одного повода для роста цен. И такая ситуация сохранится как минимум полгода. Особенно с учётом того, что в октябре ключевая ставка может ещё подняться, что приведёт к подорожанию кредитов в целом и ипотеки в частности. Этот прогноз актуален в первую очередь для квартир в эконом-сегменте. Недвижимость бизнес-класса и выше может дорожать, так как там покупки идут без кредитов. Соответственно, эти квартиры могут дорожать в пределах инфляции.Ценовая стагнация обусловлена медленным пополнением предложения и недостатком ликвидных объектов. Но важную роль сегодня играет инфляция — и именно она будет оказывать значительное влияние на рынок недвижимости.
В условиях повсеместного подорожания вряд ли найдётся товар, который будет дешеветь. И сегодня всё меньше оснований полагать, что высокие ипотечные ставки будут компенсироваться снижением цен на жильё. При этом предпосылок для существенного подорожания тоже нет: спрос низкий, ипотека дорогая. И хотя по расписанию у нас в сентябре-октябре высокий сезон, всплеска спроса в отсутствие ипотеки не будет, — считает Сергей Шлома.Он отметил, что до конца года какие-то радикальные изменения во вторичном сегменте тоже маловероятны. Поэтому, скорее всего, в ближайшей перспективе участники вторичного рынка продолжат решать квартирные вопросы с помощью альтернативных сделок.
Тем не менее какой-то «великой депрессии» на рынке мы не наблюдаем. Люди нуждаются в жилье, поэтому покупатели есть и будут, — добавил Сергей Шлома.В октябре рынок вторичной недвижимости продолжит адаптироваться под существующие реалии. Некоторые собственники пересмотрят цену и, возможно, пойдут на снижение, будут охотней идти на торг, предлагать дисконты выше стандартных 3–5%. Такой прогноз сделал Евгений Белокуров.
Мы предполагаем, что скидки от продавцов, которые не готовы долго ждать покупателя и хотят реализовать объект быстрее в силу каких-либо жизненных обстоятельств, всё чаще будут достигать 15–25%. Те собственники, что не торопятся с продажей, не хотят снижать цену и готовы ждать до момента изменения условий ипотечного кредитования и возобновления активного спроса, могут переориентироваться на долгосрочную аренду. Такой тренд существует уже и сегодня. В дальнейшем мы предполагаем, что он только продолжит набирать обороты, — считает Евгений Белокуров.По его мнению, интерес к готовым квартирам снизится в первую очередь среди покупателей, использующих заёмные средства. Они временно отложат выбор собственного жилья, будут копить необходимую сумму на ипотеку и при этом снимать квартиру. Конечно, будут и те, кто не хочет откладывать покупку собственной квартиры. Чтобы снизить ипотечный платёж, они могут переориентироваться на другие локации в городе. Например, рассматривать спальные районы дальше от центра или и вовсе в области.Евгений Решетников считает, что цены зафиксируются или будут находиться в диапазоне 0,1–0,5%. Падение спроса компенсирует снижение предложения и перекос в сторону аренды. Эта ситуация коснётся всех сегментов квартир, кроме элитного и самого бюджетного.Элитный сегмент наименее эластичен — очень специфическая и небольшая ЦА с хорошим доходом. Недорогие студии и однокомнатные квартиры всегда дорожают и быстро «вымываются» с рынка. Особенно в Москве, где с августа этого года больше нельзя строить дома со студиями меньше 28 квадратных метров.
Нина Важдаева / LIFE.ru