Сделки, в которых задействованы несовершеннолетние – достаточно сложные. Тем более, если ребёнок владеет долей в квартире. Невнимательность и незнание всех нюансов может привести к расторжению договора спустя несколько лет или запрету со стороны органов опеки. В материале рассказываем важные нюансы продажи квартиры с долей у несовершеннолетнего, и какие риски могут возникнуть в процессе.
В чём сложности продажи квартиры с прописанными детьми
Большой сложности при проведении сделки по продаже квартиры, где прописаны несовершеннолетние, не возникнет. Однако если ребёнок не только прописан, но и владеет долей в недвижимости – здесь уже вас ждут определённые тонкости. Об этом расскажем далее.
Возможно ли продать недвижимость
Продать недвижимость, разумеется, можно. Однако существует ряд условий, которые необходимо соблюсти.
Требования к сделке от органов опеки
Органы опеки выступают на стороне ребёнка, поэтому при покупке новой квартиры вы должны либо улучшить условия проживания несовершеннолетнего, либо предоставить схожую по характеристикам квартиру.
При этом в законе чётко не прописаны конкретные нормы для оценки квартиры. И бывает, что оценка весьма субъективна. Как правило, взамен старой недвижимости нужно предоставить квартиру с равным или большим количеством спален, общая площадь также – равна или больше. Стоимость покупаемой недвижимости должна быть не ниже или не намного ниже. Внутреннее состояние квартиры также учитывается: если в продаваемой недвижимости был хороший ремонт и качественная мебель, то приобрести квартиру с ветхими стенами будет практически невозможно.
Прописанные несовершеннолетние и имеющие право на недвижимость – в чём разница
Отличие принципиальное. Если ребёнок просто зарегистрирован в квартире вместе с родителями, то такая семья не стоит на учёте органов опеки, потому что факт регистрации никак не влияет на право собственности. Поэтому и никаких сложностей с отчуждением долей несовершеннолетних быть не должно.
Однако если ребёнок имеет право собственности, то в данной ситуации возможно два сценария:
- Несовершеннолетний владеет недвижимостью целиком. Например, если квартира досталась ему в подарок или по наследству.
- Несовершеннолетний владеет долей в недвижимости. Обычно такое встречается, когда для оплаты использовали материнский капитал. Доля рассчитывается, исходя из потраченной суммы.
В обоих случаях при продаже квартиры необходимо получить разрешение от органов опеки. И в рассматриваемой ситуации — это должен быть первый шаг перед поисками новой квартиры и покупателей.
Пошаговая инструкция как провести сделку
Общий алгоритм действий
Собрали чек-лист с главными пунктами при проведении сделки:
- Собрать необходимые документы.
- Получить разрешение от органов опеки на продажу.
- Найти вариант недвижимости, подходящий под критерии опеки.
- Поиск покупателей для вашей квартиры.
- Сбор всех документов и проверка недвижимости на юридическую чистоту.
- Проведение и регистрация сделки.
- Долгожданный переезд.
Как найти покупателей
Алгоритм ничем не отличается от процедуры поиска покупателей для квартиры без обременений. Можно пойти по сложному пути и искать новых жильцов самостоятельно. В этом случае собирать все документы, составлять заявления и проводить переговоры нужно будет в одиночку.
Если вы хотите сэкономить ваше время и деньги — то можно обратиться к брокерам недвижимости. Специалисты не только найдут покупателей, но и помогут с проверкой всех документов и поиском новой квартиры.
Документы
Для сделки, в которой задействованы несовершеннолетние с долей в квартире, вам понадобятся следующие документы на вашу квартиру. Для удобства разделили их на несколько групп.
Правоустанавливающие. Можно любой на выбор:
- свидетельство о приватизации;
- завещание;
- договор купли-продажи;
- договор долевого участия;
- дарственная.
Правоподтверждающие:
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о регистрации права — если квартира перешла в собственность до июля 2016 года.
Общий пакет:
- для всех собственников — паспорта и свидетельства о рождении детей + копии;
- письменное согласие представителей ребёнка;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт, экспликация или план квартиры, поэтажный план;
- единый жилищный документ с перечислением всех зарегистрированных в квартире.
Как получить разрешение органов опеки
Для получения разрешения от опеки нужно подготовить заявление и приложить следующие документы и данные:
- о квартире: адрес, кадастровый номер, приблизительная рыночная стоимость и общие характеристики;
- о собственниках: дата рождения, ФИО, паспортные сведения или свидетельства о рождении в случае, если ребёнку ещё не исполнилось 14 лет и у него нет паспорта;
- о праве собственности: как именно квартира перешла в собственность;
- о зарегистрированных: данные по аналогии с теми, что предоставляют от собственников;
- о сделке: как именно будет оплачена покупка и на каких условиях подпишут договор купли-продажи, место сделки и дату переезда;
- о собственности, которую получит ребёнок.
В последнем нужно уточнить некоторые детали:
- площадь доли, которая перейдёт ребёнку;
- адрес новой недвижимости и кадастровый номер.
Также обязательно нужно проинформировать районное отделение социальной защиты или опеки о данной сделке. Помимо этого, нужно сообщить данные о наделении несовершеннолетнего новой долей и регистрации по новому месту проживания. Обычно на это дают 1 месяц.
Регистрация сделки
Подать документы можно через любое МФЦ. Для этого нужно предоставить следующий пакет документов:
- договор купли-продажи;
- разрешение от органов опеки;
- паспорт покупателя и продавца или свидетельство о рождении, если ребёнок младше 14 лет.
Как быть, если органы опеки не дают согласия
Отказ органов опеки можно оспорить в суде. В данном случае потребуется доказать, что опека нарушает права несовершеннолетнего, а сделка наоборот — защищает сторону ребёнка. Для примера: в иске можно отметить, что вы собираетесь приобрести квартиру в районе с лучшей экологической обстановкой и более развитой инфраструктурой. А органы опеки только препятствуют вам улучшить условия проживания ребёнка.
При этом нужно понимать, если вместо просторной квартирой с 3 спальнями ребёнок переедет жить в небольшой и малопригодный для жизни дачный дом, шансы оспорить решение опеки близятся к нулю.
Перечисление денег от продажи на счёт ребёнка
Перечисление денег на именной счёт несовершеннолетнего — допустимый вариант при продаже квартиры с долей ребёнка. Например, если на момент продажи вы не можете представить органам опеки подтверждение покупки новой недвижимости.
При таких обстоятельствах нужно убедить органы, что в будущем вы приобретёте новую недвижимость. Поэтому деньги от продажи следует разместить на специальном целевом именном счёте ребёнка, который называется «Поступление и хранение средств от продажи недвижимости». Только после этого опека согласует сделку.
Существует ряд случаев, когда ребёнок может снять деньги после наступления совершеннолетия:
- Переезд в другую страну. Родители могут не предоставлять долю ребёнку. Для получения разрешения нужно предоставить в органы опеки доказательства отъезда: например, паспорт с визой на долгосрочное пребывание в другой стране.
- Переезд в другой город. В этой ситуации также можно не выделять долю ребёнку, однако обязательно нужно перевести деньги на его именной счёт.
Риски сделки
Самый весомый и малоприятный риск неправильно оформленного договора — возможность расторжения сделки даже спустя годы. Однако это возможно в единственном случае — продавцу удалось провести продажу без получения согласия органов опеки и с нарушением прав несовершеннолетнего.
По достижении 18-летнего возраста ребёнок сможет обратиться в суд. Отметим, что вероятность полностью оспорить сделку крайне мала: договор сохранит свою силу, однако выплатить компенсацию всё равно придётся. Размер определит суд.
Ответы на частые вопросы
Что делать, если новую квартиру ещё не нашли?
Такие случае нередки. В этой ситуации органы опеки выдают разрешение на сделку, но с одним важным условием: деньги за долю ребёнка вы перечислите на именной счёт несовершеннолетнего.
Нужно ли нотариально заверять сделку?
Если по сделке происходит отчуждение долей в праве общей собственности на недвижимость, они обязательно должны быть нотариально заверены. Но есть исключение. Например, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли в одной сделке. Данный случай регулируется ч.1 статьёй 42 ФЗ №218-ФЗ.
Как покупателю понять, что среди собственников может быть несовершеннолетний?
Это первое, что следует уточнить при покупке недвижимости: напрямую задать вопрос собственникам и проверить документы. Если этот факт скрывается — повод задуматься о целесообразности покупки этой квартиры.
Также можно определить по косвенным факторам: наличие детских игрушек, пометка о наличии ребёнка в паспортах продавцов, беседа с соседями.
Может ли ребёнок продать квартиру своему опекуну или родителю?
Нет, не может. Согласно ГК РФ, близкие родственники, опекуны или попечители не имеют права совершать сделки обмена, купли-продажи со своими подопечными.
Заключение
Хотите купить квартиру в новостройке в Москве – тогда перейдите по ссылке и скачайте каталог всех новых домов столицы на старте продаж. После этого с вами свяжется персональный менеджер и подготовит для вас индивидуальную подборку недвижимости с учётом всех ваших пожеланий. Работаем с любовью и без комиссии.