Как перед грозой: вроде все спокойно, но воздух сгущается. Показатели в норме, но ощущение тревоги постепенно становится господствующим настроением.
Итак, ключевые цифры за август.
Ввод частных жилых домов в Ленинградской области. По данным управление Росреестра ЛО, за последний летний месяц на кадастровый учет поставлены 2233 дома (ИЖС и садовые дома для постоянного проживания.) Это чуть больше, чем в июле (2069 частных домов), немного поменьше, чем в июне (2382 дома) - в общем, стабильность.
За восемь месяцев жилой фонд Ленобласти пополнился на 17 693 дома - примерно 2,3 млн кв. м. Плюс 28% к показателям прошлого и позапрошлого года. (См. табл. 1.)
Средняя площадь новых частных домов - 130 кв. м. Для тех, кто склонен полагать, что в статистику Росреестра попадают давно построенные, но (по разным причинам) не поставленные на учет дома, уточняем: такие объекты есть, но они составляют не более 10-15% в общем объеме ввода.
Как уже отмечалось в наших предыдущих обзорах, ИЖС и садовых домов - примерно поровну, садовых даже побольше. Это уже устойчивый тренд.
Продажи индивидуальных домов по договорам купли-продажи (ДКП): за август - 3094 сделки. (Июль - 3112, июнь - 2763), в общем, реализация на сложившемся уровне, без признаков роста или спада. За период январь-август - около 20 тысяч сделок с частными домами по ДКП, примерно, как в прошлом году. (См. табл. 2.)
Сегмент участков: здесь как раз очень серьезные перепады активности. В июле (сразу после отмены льготной ипотеки, случился ажиотаж: - 14,8 тыс. сделок с участками ИЖС, СНТ и ДНП. Это рекорд за все последние годы.
В августе - падение более чем в два раза, до 7,3 тысячи сделок. Это как раз последствия упразднения субсидируемых ипотечных программ. Как отметили аналитики, значительная часть заявок была подана в июне, регистрация сделок «переехала» на июль; в августе рынок вернулся к более привычным показателям.
«Пригород» должен отметить: возможно, мы несколько недооценили проникновение ипотеки на загородный рынок. Центробанк в этом году начал публиковать данные по кредитованию ИЖС. Так вот: в Петербурге и Ленобласти за семь месяцев (сведений за август пока нет) было выдано около 11 тысяч кредитов на ИЖС.
Из них на строительство - 9,2 тысячи, на покупку готовых домов - 1,7 тысяч. Мы, к сожалению, не знаем, какая часть кредитов пошла на приобретение участков. Если брать в расчет только строящиеся и готовые дома, то сделки с ипотекой охватывают около 25% рыночного оборота.
На вторичном рынке квартир - 2990 ДКП, чуть хуже, чем в июне-июле, но вполне приемлемый уровень.
Данных по новостройкам пока предварительные: 1740 ДДУ в июле, 1077 договоров в августе, подсчитали эксперты bnMAP.pro: снижение на 38%. (В городе - примерно то же самое)
Экспертные мнения
«Пригород» попросил участников рынка ответить на несколько вопросов
- Какие процессы будут определять конъюнктуру на загородном рынке до конца года?
- Как себя вести покупателям: торопиться или подождать? Рассчитывать ли на снижение цен (как в новостройках)? Или резоннее предполагать, что «загородка» подорожает?
- Какую стратегию выбрать продавцам - как привлечь покупателей, как ускорить сделку? И что предпринимать микродевелоперам?
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
- На загородном рынке будут действовать те же факторы, что и на городском, с поправкой на специфику сегмента. Уже сказываются - это заметно - ограничения по льготной ипотеке; «семейку» сузили (привязав к эскроу-счетам); сейчас ждем еще ужесточения условий по сельской ипотеке. Все это отразится на продажах.
При этом загородная недвижимость, как правило, не является предметом первой необходимости или прямой альтернативой городской квартире. И обменных операций (дом на квартиру) будет намного меньше, чем «цепочек» в городе.
На городском рынке переход от запредельно дорогой ипотеки к обмену с доплатой - естественный процесс, на загородном такие схемы применяются реже. Допускаю, что продажи домов и участков могут показать даже более динамичное снижение, чем реализация новостроек или квартир на вторичке.
Еще надо учитывать ярко выраженную сезонность. До октября активность еще будет видна, а с ноября рынок может впасть в спячку. Полагаю, продавцам, заинтересованным в реализации, стоит усилить рекламные кампании и быть готовым к дисконту. (Скидку лучше давать под конкретного покупателя). Оснований для удорожания загородных объектов не вижу.
Сейчас заметный тренд на загородном рынке: стремление к стандартизации, унификации, переход на типовые проекты. Эти условия диктуют государство и банки - для снижения рисков, упрощения контроля и перехода на эскроу. Девелоперам приходится это учитывать.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Спад спроса уже ощущается на загородном рынке, более половины продавцов готовы обсуждать и предоставлять скидки. Продажи упали; через определенное время за этим последует снижение цен. Полагаю, на протяжении года рынок будет искать новый баланс между спросом и предложением, причем диктовать условия будут покупатели.
Часть покупателей, возможно, переключится с рынка новостроек (где также резко изменились условия) на загородные объекты. Но таких клиентов немного: в реальности, вряд ли более 10% готовы выбирать между домом и квартирой.
Кроме того, на загородном рынке ограничена возможность использования альтернативных схем, которые активно применяются на городском квартирном рынке: «трейд-ин», покупка дома с условием продажи имеющегося жилья, встречные сделки и т. д.
Такие операции также используются не чаще, чем в 10-15% случаев. Суммируем: спад спроса из-за отмены льготной ипотеки в загородном сегменте меньше, чем в городском, но и компенсировать его будет сложнее.
Факторов, которые позволили бы застройщикам и девелоперам коттеджных поселков поднимать цены, мы не видим. На вторичном рынке цены не растут, а по отдельным позициям - снижаются. Подорожание возможно в отдельных проектах, по мере продвижения к полной готовности (подключили сети, выполнили дороги, провели благоустройство).
Сейчас состояние рынка можно определить как «тихая стагнация». Будет расти разрыв между рекламными ценами и ценами реальных сделок.
Сергей Балуев, директор по продажам ГК «ФАКТ»:
- Для загородного рынка будет важна доработка механизма работы с эскроу и ввод гибридных программ девелоперами для приобретения объектов.
Покупателям торопиться не надо, покупка должна быть обдумана. Но и затягивать со сделкой точно не стоит. Реальная инфляция существенно выше официальных цифр, количество хорошего готового товарного остатка уменьшается, и т. д.
В целом, как и в городской недвижимости, интересные скидки предоставляются в основном на неликвид. Другими словами, если есть деньги, даже на вкладе, стоит покупать «загородку». Затраты у девелоперов и строителей растут, и цены тоже будут расти. Земля - ограниченный товар, «ее больше не выпускают».
Микродевелоперам стоит просчитать финансовую модель и предусмотреть для покупателей гибкие схемы приобретения.
В ближайшие месяцы на загородном рынке будет определенный провал. В цифрах мы уже это видим. Хотя надо учитывать, что данные Росреестра отражают изменения с опозданием. На июль перешли сделки, начатые в июне и т.д. Но «просадка» рынка есть, и она глубже, чем ожидалось.
Все дополнительные риски, субсидированные ставки будут отражаться в цене. Поэтому снижения цен не будет. Напомню: в 2016-2017 году 60-70% девелоперских проектов были приостановлены или заморожены, некоторым компаниям пришлось уйти.
Как будет на этот раз, в следующем году увидим. Для клиентов сейчас хорошее время для входа в сделку. Но надо быть очень осторожным. И лучше ориентироваться на готовый продукт.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Думаю, что до конца года ничего не изменится на загородном рынке: все плохое, что могло случиться, уже случилось, сейчас идёт настройка рынка под новые условия. Оказалось, что ипотека на загородном рынке присутствовала в большей мере, чем говорили аналитики. Но российским девелоперам не привыкать, особенно загородным. Рынок трясёт ещё с 2008 года; чаще в сторону ухудшения ситуации, но и в положительную - тоже (период после пандемии).
Снижение цен уже происходит, но как показывает практика, за городом процессы идут инертнее, чем в городе в новостройках. Отдельные продавцы в «загородке» начали снимать объекты с продажи, придерживать их, чтобы найти баланс спроса и предложения. Не стоит ждать подорожания, но и дешеветь будет не сильно и не все.
Сейчас снова складывается рынок покупателя, значит, будут востребованы только продуманные (в соотношении цена/качество) объекты и только в удачных местах.
Рекомендации микродевелоперам: довершать начатое, а за новое браться только так, чтобы при любом раскладе не выйти в убыток.
Будем надеяться, что в 2025 году рынок найдёт равновесное положение. Но ввязываться в такой обстановке в новые проекты, наверно, не вполне разумно.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- При стабильных показателях рынка за летний период по продаже и вводу домов следует иметь ввиду, что рынок загородного домостроения весьма инертен. Летом продавались и ставились на учет дома, которые начинали строится и год и полгода назад. И построено их было много.
Лучше всего продаются дома площадью 100-120 кв. м, на участках 7-8 соток, по цене до 12 млн рублей. Дома более высокого ценового сегмента продаются хуже.
С июля отпали сделки по льготной ипотеке с господдержкой, а с повышением ключевой ставки до 18%, инвесторы понесли деньги в банки, и загородный рынок лишился части микроинвесторов. Эти два события снизят спрос в пределах до 20%.
Покупателям не следует расситывать на снижение цен в качественных проектах посёлков с хорошей локацией и высокой степенью завершённости инженерной инфраструктуры. На такие объекты, наоборот, стоит ожидать повышения цен примерно на 10%. В проблемных проектах (кредитные обязательства девелопера, низкий спрос в данной локации, неудачный проект) цены могут снижаться до 20%.
Продавцам придется больше инвестировать в рекламу, предоставлять длительные рассрочки при покупке, объявлять акции, больше пиарить собственный бренд и бренд посёлков.
Микродевелоперам стоит обратить внимание на торги по реализации залогового имущества банкротящихся предприятий и физлиц. На торгах появляется много интересных для инвестиций предложений по участкам и домам под реконструкцию в хороших местах.