Страхование ипотеки

В мире финансов, где каждая ошибка может обернуться крупными потерями, страхование ипотеки становится не просто опцией, а необходимостью. Представьте себе: вы с трудом накопили на первый взнос, выбрали идеальную квартиру и подписали долгожданный кредитный договор. Но что произойдет, если жизнь внесет свои коррективы? В этой статье мы разберем, как страхование ипотеки может стать вашим надежным щитом в непредсказуемом мире, обеспечивая спокойствие и защиту для вас и вашей семьи.

Рассмотрим:

• что входит в ипотечное страхование;
• как не поддаться манипуляциям менеджеров банка;
• как правильно ознакомиться с кредитным договором.

Первый вид страхования — это страхование жизни и здоровья заемщика. 

Это добровольный вид страхования, но он регламентируется кредитным договором. В договоре есть уточнение, что при отказе от страховки ставка по кредиту повышается на 1–3 % и более, а это затратнее, чем покупка страхового полиса.

Страхование имущества — это следующий риск, который входит в комплексное страхование ипотеки. Этот вид страхования является обязательным.

Объекты страхования — стены, перекрытия, крыша, окна. Если это загородный дом, то фундамент, лестница. В этот вид страхования не входит страховка ремонта или бытовой техники, их можно застраховать отдельно по желанию заемщика. 

Страхование титула (страхование прав собственности на квартиру) — еще один важный пункт. Он защищает заемщика от всех рисков и затрат, связанных с обнаружением наследников или собственников, претендующих на имущество, которое находится в ипотеке.

Коллективный договор страхования — это некий «крючок» от банка. К нему нужно относиться более чем ответственно и внимательно. Обычно такой тип страхования подразумевает объединение нескольких заемщиков в один договор на совершенно невыгодных условиях. 

Страховка по коллективному договору страхования (даже с пониженной ставкой), как правило, менее выгодна, чем повышенная ставка и пониженная страховка на свободном рынке. 

Исключение — клиенты старше 60 лет: на свободном рынке им достаточно сложно найти предложение по оптимальной цене. К тому же большинство компаний будут отказывать в страховке из-за возраста заемщика.

Кэптивные и аккредитованные страховые компании

Кэптивные страховые компании — это банковские страховые компании. Например, у «СберБанка» есть «СберСтрахование», у «Росбанка» — «Росбанк Страхование» и так далее.

Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2009 года № 386 говорит о том, что если банк рекомендует свою кэптивную страховую компанию, то наравне с ней он обязан предлагать и ряд других страховых компаний — аккредитованные страховые компании. 

Аккредитованные страховые компании — это компании, работающие на свободном рынке, которые банк приглашает к сотрудничеству. 

Основное отличие кэптивной страховой компании от аккредитованной — это цена. 

Условия в аккредитованной и кэптивной страховых компаниях в рамках одного банка совершенно одинаковые.

В ипотечном страховании все условия страховки и шаблоны полисов согласованы на федеральном уровне.

Основные манипуляции банка

1. Клиент в первый год обязан застраховаться в кэптивной страховой компании и только потом может перейти в аккредитованную.

Как быть в этой ситуации? Можно пойти следующим путем. 

Не вступать в переговоры и конфликты с менеджером банка, а все оформить в письменном виде.

В заявлении написать: «Я, Иванов Иван Иванович, согласован вашим банком по выдаче ипотеки, пришел на сделку с аккредитованной в банке страховой компанией. Страховая компания “Такая-то”, полис прилагаю, прошу рассмотреть и принять». 

Заявление можно написать за несколько дней до сделки. 

2. Возможность повышения ставки при страховании в аккредитованной страховой компании. 

Часто в подтверждение этого менеджер показывает пункты договора о повышении кредитной ставки при отсутствии страхования жизни и здоровья, страхования титула и имущества. Поверьте, нигде в договоре нет формулировки о повышении ставки при оформлении страховки в аккредитованной компании.

3. Угроза переноса сделки.

Когда финансово грамотные клиенты приходят на сделку с полисом другой страховой компании, аккредитованной в банке, часто менеджер говорит: «Вы нас не предупредили. Мы подготовили ваш договор с условием того, что вы страхуетесь в банке. А теперь ставка возрастет или мы перенесем сделку». 

Перенос сделки нарушает соглашение между банком и страховой компанией, которое регламентирует Постановление Правительства РФ № 386. 

В этом соглашении сказано, что если страховая компания получила аккредитацию в банке, то дополнительного изучения договора или дополнительных согласований с банком не требуется.

План Б, или 100%-ный результат

Можно застраховаться на тех условиях, которые предложил банк.

Далее:

1. Подписать ипотечный договор и получить заветный объект.
2. На следующий день или через 2–3 дня написать заявление в любом отделении банка о возврате страховки, которая была оформлена банком. Делается это на основании Федерального закона от 1 сентября 2020 года № 483, который говорит о том, что в течение 14 дней заемщик имеет право отказаться от страховки, предложенной или навязанной банком.
3. Чтобы не нарушить условия кредитного договора, нужно заключить новый договор страхования — на более выгодных условиях.
4. Написать заявление в банк о смене страховой компании и предоставить копию полиса.
5. Оформив эти 2 документа, ожидать возврата денежных средств.

Законы, которые регламентируют деятельность в рамках страхования ипотеки на свободном рынке

1. Постановление Правительства РФ от 30 апреля 2009 года № 386 говорит о том, что соглашение между банком и страховой компанией признается допустимым, если кредитная организация, являющаяся стороной такого соглашения, предлагает и принимает полис не только кэптивной страховой компании, но и всех компаний, которые прошли аккредитацию в этом банке.
2. Федеральный закон «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135 указывает, что если банк не предлагает ряд компаний, то он нарушает закон.
3. Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что граждане, юридические лица свободны в заключении договора, то есть если банк разными путями обязывает заключить договор страхования, то это является нарушением и оспаривается в суде.
4. Федеральный закон от 1 сентября 2020 года № 483 регламентирует возврат страховки в течение 14 дней, а также возврат денежных средств при рефинансировании и досрочном погашении.

Возврат денежных средств при рефинансировании и досрочном погашении

По всем страховкам, которые были оформлены с 1 сентября 2020 года, можно осуществить возврат за неиспользованный период страхования. 

Важно! Возврат можно получить за вычетом расходов на ведение дела. 

РВД (расходы на ведение дела) — это затраты страховой компании, комиссия банку, затраты на ведение своего сотрудника, отдела продаж, и, как правило, в кэптивной страховой компании они достигают 80 % от оставшейся суммы.

Тем не менее, если сумма страховки большая или рефинансирование/досрочное погашение произошло через 1–2 месяца с момента начала действия полиса, необходимо воспользоваться этой возможностью.

Примечания:

Материал собран с применением информации по курсу "Капитал на недвижимости" Евгении Федосеевой.