Ипотечное жилье — это всегда большой риск. Стремление во что бы то ни стало обзавестись собственной квартирой может обернуться серьезными проблемами.
Стоит ли ждать снижения цен на новостройки
В последние десятилетия Россию неоднократно сотрясали кризисы. Как только в нашей стране перешли на рублевые цены, стоимость жилья в новостройках практически не снижалась, рассказал «Ямал-Медиа» руководитель аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко.
По его словам, возможно, были небольшие скидки в пределах 5%, но они не в счет, потому что доступность жилья сейчас достигается при помощи разных схем, например рассрочки на период строительства. Сегодня застройщик готов часть своей прибыли получить потом.
«Если мы говорим про снижение цены, можно обсуждать только снижение цен на новостройки. Вторичка и так стоит дешевле новостройки, и цены на нее снижаться пока не собираются. Относительно новостроек в теории можно предположить, что застройщик мог бы снизить цены. Но тогда, спрашивается, как он должен рассчитываться по своим кредитам, которые он имеет на проектное финансирование и так далее? Ему это невыгодно. Поэтому прибыль, которую он мог бы снизить, запускает в различные акции. Например, открывает программу субсидирования процентной ставки либо предлагает те же самые рассрочки. Эта история повторяется многократно».Сергей Гордейкоруководитель аналитического центра ООО «Русипотека»
Учитывая, что объем строительства жилья в России примерно одинаковый — в год вводится около 100 миллионов квадратных метров, — то нет никаких оснований предполагать, что вдруг произойдет чудо, уверен наш собеседник.
Прощай, льготная ипотека
Программа льготной ипотеки прекратила действие 1 июля. Несколько лет она обеспечивала подъем в жилищном строительстве, в том числе и рост цен на жилье. Относительно ее результатов идут споры: льготная ипотека помогла девелоперам обеспечить рекорды по вводу жилья, но сделала квартиры менее доступными. Это сказалось на общей инфляции в стране.
Согласно данным разных участников рынка, рост цен на новостройки существенно замедлился. Результаты распределились по стране неравномерно. Так, в Уфе квадратный метр подешевел на 2,2%, а в Воронеже — вырос на 4,1%. В Москве был зафиксирован меньший рост — на 1,7%, пишут «Известия».
Фото: Sergey Peterman/Shutterstock/Fotodom
При этом отмечается обвал объема сделок. В крупных городах в прошлом месяце он упал на 46,6%. В Самаре и Челябинске снижение достигло 70%. По оценке Frank RG, объем выдачи ипотечных кредитов составил 348,5 млрд рублей, что на 55,1% ниже показателя июня 2024 года и на 46,7% — июля 2023-го. Такой резкий спад отчасти связан с тем, что перед отменой льготной ипотеки максимальное количество потенциальных покупателей стремилось оформить кредиты.
Каких-то реалистичных сценариев, при которых спрос и цены начнут резко расти, пока не просматривается. Скорее всего, сохранится спрос на сегодняшних уровнях при стагнации цен, заявил «Известиям» руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов.
Часть застройщиков сейчас готовы субсидировать ставки за счет собственной прибыли, другие по-прежнему закладывают комиссию банкам в стоимость своих объектов. При этом есть и откровенные примеры демпинга цен, когда квартиры продаются с реальным дисконтом 10–15%, отметил директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Фото: PHOTOCREO Michal Bednarek/Shutterstock/Fotodom
Вероятнее всего, застройщики сначала изучат спрос рынка, а потом решат, что делать с ценообразованием. Когда снижается спрос, предложение начинает корректироваться, считает эксперт рынка недвижимости, автор телеграм-канала «Экономизм» Алексей Кричевский. Однако, по его мнению, не стоит ждать, что уже завтра цены на новостройки снизятся в несколько раз.
С этим мнением согласен и Сергей Гордейко. Он полагает, что цены на новостройки перестанут расти быстрее, чем уровень инфляции, либо их динамика останется на текущем уровне.
Сдать квартиру в аренду или придержать для себя
По словам Сергея Гордейко, решение сдавать жилье в аренду хорошо подходит как для личных финансов, так и для бизнеса. Если человек покупал квартиру, чтобы потом зарабатывать на ее аренде, он может именно так и поступить. Если у него есть лишняя площадь, которая пустует и надо платить налоги, — он ее сдает.
«Лично я не люблю, когда начинают рассуждать по поводу того, что выгоднее: купить жилье или взять в аренду. Во-первых, эта ситуация меняется чуть ли не ежемесячно и меняется для каждого человека отдельно. Поэтому здесь вопрос о выгоде надо ставить по-другому: если ты бизнесмен и взял кредиты на приобретение квартир, а потом сдал в аренду, — ты не можешь их не сдавать. А если у тебя свои личные нужды, ты решаешь их. Поэтому выгодность покупки квартиры — понятие относительное».Сергей Гордейкоруководитель аналитического центра ООО «Русипотека»
Как считает аналитик, реальная выгода от покупки квартиры возможна, только если ее сдавать в аренду, но цены постоянно меняются, и цифры будут разные, поэтому угадать момент наибольшей выгоды невозможно.
Фото: Studio Romantic/Shutterstock/Fotodom
Чем выгодно сотрудничество с банком
Взаимоотношения заемщика и финансовой организации также начали меняться. Если первый не в состоянии платить по счетам, ему сегодня готовы пойти на некоторые уступки.
«Жилье для банка не представляет никакой ценности. Он старается продать его на торгах, чтобы получить деньги. Сейчас произошли изменения в законодательстве, которые всего-навсего закрепили практику. Человек может прийти в банк и сказать: не надо никаких торгов, я буду продавать жилье сам, вы только мне потом согласуйте эту сделку».Сергей Гордейкоруководитель аналитического центра ООО «Русипотека»
Как известно, на торгах стоимость выставленного жилья значительно уменьшена. Поэтому если человек сотрудничает с банком, то финансовая организация разрешает ему продавать жилье самостоятельно. Если заемщик недобросовестный, тогда имущество будет реализовано на торгах.
Фото: Fo_De/Shutterstock/Fotodom
Квартиры под залог продаются сплошь и рядом, и зачастую — без всяких проблем. Это происходит, если человеку удалось договориться и сотрудничать с банком, резюмировал Сергей Гордейко.
Самые важные и оперативные новости — в нашем телеграм-канале «Ямал-Медиа».