Пришло время делиться результатами, ибо многие так и не понимают, почему я уже десятый раз покупаю недвижимость в Эмиратах и откуда на меня валятся деньги.
Прилагаю реальный кейс с пруфами. Представлюсь еще раз. Меня зовут Ирина Кремко. Я тот самый человек, который прошел путь инвестора в недвижимость Дубая многократно и продолжаю это делать. Плюс по итогам успешных инвестиций, опыта встречи мошенников — взяла за миссию «чистого рынка недвижимости в ОАЭ» и основала агентство аккредитованных брокеров в Дубае GREEN CITY REAL ESTATE.
Итак, к цифрам!
Начало проекта: Три квартиры на старте продаж
В октябре прошлого года я инвестировала в проект Binghatti Corner. Это была моя первая инвестиция в Дубае. Я не хотела вкладываться в топовые локации. Цель была «пощупать возможности рынка». Выбор пал на спальный район. Ставку делала на данные по приросту населения.
Я не хотела играться в игры со сдачей в посутку, потому как туристы — история сезонная. Плюс узнала, что этот рынок регулирует не земельный департамент, а туристический. Отсюда — холидей хоум будут забирать львиную долю дохода, а также сдавать в первую очередь свои квартиры, что скажется на моей доходности. Также и с букингом.
Мой математический склад ума и экономическое образование помогли правильно проанализировать статистику по рынку и определить, что районы — лидеры по приросту населения — это золотая жила. Плюс на помощь пришел план развития города, который подтвердил теорию (потенциал выбранного JVC еще не исчерпан, метро будет ориентировочно в 2026-2027 году, плюс строительство новых развязок и дорог сделают его более удобным).
Итак, выбраны рядовые квартиры без люкса: на территории комплекса бассейн, тренажерный зал, лобби, никаких излишеств типа зон развлечения. Эконом по-дубайски — это квартира с хорошим ремонтом, обязательно со встроенной кухней и шкафами-купе в комнатах, санузлы в хорошей плитке а-ля мрамор, с отменной сантехникой, парковочное место на каждую квартиру, лобби с охраной.
Там я приобрела три квартиры на стадии «до старта продаж». Выбрала 2 двушки и однушку (выбор в пользу двушек, поскольку расчет на то, что будут жить семьи, ведь район семейный, со школами и моллом).
Важно: Если покупать квартиры на предстарте, то есть шанс урвать реально крутые апартаменты по самой выгодной цене. Отмечу, что здесь не бывает, как в России, чтобы к сдаче дома квартиры еще были в наличии. Лучшее разбирают сразу. Иногда бывают в прямом смысле драки за квартиру. Чтобы не прогадать, важно выбирать застройщика, который себя хорошо зарекомендовал. И профессионального брокера, который вам найдет такого застройщика. По закону Эмиратов каждая сделка прикрепляется к брокерской карте. При этом риелторы (в Дубае они называются брокерами) не имеют права брать с вас комиссию за покупку новостроек — им платит застройщик. Также застройщик не имеет права давать скидки покупателю выше, чем это регламентировано с агентствами. Так что купить «напрямую» у застройщика выгоднее не выйдет. А вот влететь в отсутствие выбора и что ваша сделка будет на неизвестном брокере — легко! Об этой проблеме дальше.
Обязательно проверьте брокерскую карту перед покупкой! 99% «брокеров» работают нелегально, а это значит, что они не несут никакой ответственности за сделку. Пример карты прилагаю (свою). Чтобы ее получить:
- сначала нужно окончить местный институт недвижимости,
- раз в год сдавать экзамен на английском на знание закона и брокерскую этику.
За каждую сделку брокер несете административную и уголовную ответственность.
Вернемся к квартире.
Расчет расходов на первую квартиру — однушка для стратегии «перепродажа на ключах».
Первая квартира обошлась мне в 715,000 дирхам (195,890 долларов при курсе 3,65 дирхам за доллар), как указано в контракте. К этой сумме добавился 4% налог DLD (Dubai Land Department) — платится один раз при покупке, что составило 28,600 дирхам (7,836 долларов). Дополнительно я заплатила при продаже на ключах 8,000 дирхам (2,192 долларов) за получение NOC (No Objection Certificate) и регистрационные документы.
Итоговые расходы на первую квартиру:
- Цена квартиры: 715,000 дирхам (195,890 долларов);
- Налог DLD (4%): 28,600 дирхам (7,836 долларов);
- Дополнительные расходы: 8,000 дирхам (2,192 долларов);
- Общая сумма: 751,600 дирхам (205,918 долларов).
Продажа первой квартиры:
- Цена продажи: 1,140,000 дирхам (312,329 долларов);
- Чистая прибыль: 1,140,000 дирхам - 751,600 дирхам = 388,400 дирхам (106,411 долларов).
И это за 1,5 года! Квартира продана 1 июля 2024 года, контракт прилагаю, (данные покупателя и т.п. заблюрены — требование закона).
Расчет расходов на вторую квартиру:
Вторая квартира стоила 935,000 дирхам (256,164 долларов). Налог DLD для этой покупки составил 37,400 дирхам (10,247 долларов), а дополнительные расходы на NOC и регистрацию — 8,000 дирхам (2,192 долларов).
Итоговые расходы на вторую квартиру:
- Цена квартиры: 935,000 дирхам (256,164 долларов);
- Налог DLD (4%): 37,400 дирхам (10,247 долларов);
- Дополнительные расходы: 8,000 дирхам (2,192 долларов);
- Общая сумма: 980,400 дирхам (268,603 долларов).
Продажа второй квартиры:
- Цена продажи: 1,290,000 дирхам (353,425 долларов);
- Чистая прибыль: 1,290,000 дирхам - 980,400 дирхам = 309,600 дирхам (84,836 долларов).
И это за 1,5 года - квартира также продана 1 июля 2024 года, контракт прилагаю, (данные покупателя и т.п. заблюрены — требование закона).
Общая чистая прибыль:
- Итоговая чистая прибыль от продажи двух квартир: 388,400 дирхам + 309,600 дирхам = 698,000 дирхам (191,247 долларов). Обращаю внимание, что курс доллара к дирхаму не меняется уже более 30 лет, т.е. фиксация прибыли фактически в долларах.
Самое интересное, что квартиры я продала чуть ниже рынка для скорой продажи, то есть новый покупатель тоже предельно счастлив!
Скрин цен на такие квартиры сейчас:
Но у меня осталась еще третья квартира с самой большой площадью. И это не просто так!
Третья квартира:
- Стоимость: 965 000 дирхам (264 383) +4% налог = 1 003 600 дирхам (274 958 долларов) это весь расход;
- Сдача квартиры: 120 000 дирхам в год (32 876 долларов в год или 2 740 долларов в месяц).
Полная окупаемость квартиры займет 8 лет и 4 месяца. Ее я планирую сдавать и получать стабильный пассивный доход со сдачи в аренду.
А теперь самое интересное, все застройщики Дубая дают беспроцентную рассрочку, а это значит, что последний платеж выплачивается на ключах! ROI сумасшедший!
ЛАЙФХАК: Брокеры, они же риэлторы, обязательно должны иметь лицензию на деятельность. Если вам обещают «золотые горы», но при этом не могут показать документы, то советуем вам не работать с такими людьми. Так вы сэкономите свои нервы и не останетесь у разбитого корыта.
Напишите нам, чтобы узнать больше и получить лучшее предложение!
👇🏻👇🏻👇🏻
P.S. В следующий раз расскажу про те мошеннические истории, с которыми сталкивалась лично, будет интересно и познавательно.