На данный момент владельцы земельных участков рискуют потерять свою собственность, если не используют ее по назначению или нарушают правила эксплуатации. Согласно статье 284 Гражданского кодекса РФ, действующей с 1995 года, земельный участок может быть изъят, если он предназначен для строительства и не используется по назначению в течение трех лет. В этот срок не включается время, необходимое для освоения участка.
Кроме того, статья 285 предусматривает изъятие участка, если он используется не по назначению или его эксплуатация приводит к ухудшению плодородия сельскохозяйственных земель или нанесению вреда окружающей среде.
До недавнего времени законодательство не определяло, что подразумевается под освоением участка и каковы его сроки. Это приводило к проблемам: с одной стороны, увеличивалось количество заброшенных и загрязненных земель, а с другой — добросовестные владельцы рисковали потерять свои участки из-за неопределенности в законе.
Эти вопросы решает новый федеральный закон, разработанный Росреестром, который вступит в силу 1 марта 2025 года. Закон устанавливает, что освоение участка означает приведение его в состояние, пригодное для использования по назначению. Срок освоения составляет три года. Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, отсчет времени начинается с момента приобретения прав. Для существующих участков срок начнется с указанной даты. Закон не имеет обратной силы.
Цель установления сроков освоения
По информации Росреестра, новый закон защищает владельцев, которые по объективным причинам не могут сразу начать использование земли. Это касается участков, которые нуждаются в значительных работах по очистке от мусора, осушению или выравниванию рельефа. Владельцам предоставляется три года на подготовку участка. После этого срока они должны начать его использование по назначению — строить дома, магазины или объекты рекреации. С этого момента владельцы несут ответственность за неиспользование земли, и органы надзора могут фиксировать нарушения.
Например, если у владельца есть участок, предназначенный для строительства, он должен знать, в какой срок после оформления прав необходимо заложить фундамент и завершить строительство. Это позволит ему своевременно выполнить требования и избежать нарушений. Новый закон также защитит граждан от субъективных оценок проверяющих органов, так как будет четко определено, используется ли земельный участок по назначению.
Зачем нужно сокращать количество неиспользуемых участков
Проблема заброшенных земель регулярно поднимается государственными органами, местными властями и председателями садоводческих и огороднических товариществ. Неухоженные участки представляют опасность возгорания сухой травы, что может привести к пожарам на соседних территориях и даже в пределах всего товарищества.
Кроме того, заброшенные участки создают сложности для дачников в решении вопросов, связанных с деятельностью их объединений. Председатели сталкиваются с проблемой накопления долгов по взносам от владельцев таких земель.
Многие собственники годами, а иногда и десятилетиями не посещают свои участки. Однако законодательство не предусматривает значительных мер воздействия на них. Вопросы о возмещении ущерба соседним владельцам земли и объектов недвижимости часто остаются нерешенными.
В настоящее время проблема брошенных участков в садоводческих товариществах, включая те, что находятся в населенных пунктах, является одной из самых острых. Даже если кто-то захочет приобрести такой участок, процедура изъятия земли остается долгой и затратной. Поиск владельца для переговоров о продаже тоже может затянуться, особенно если он не заинтересован в сделке. Отсутствие мер воздействия на владельцев заброшенных земельных участков усугубляет ситуацию. Новый закон наконец-то решает эту многолетнюю проблему садоводов.
Будут ли изымать неиспользуемые земельные участки? В 2005 году в Кодексе об административных правонарушениях была введена ответственность за неиспользование земель под строительство. В 2015 году подобные меры распространились на садовые и огородные участки, если сроки их освоения установлены федеральным законом. Однако в новом законе об освоении земель и сопутствующих подзаконных актах не предусмотрено расширение оснований для изъятия участков, увеличение штрафов за их неиспользование или снижение уровня защиты права собственности. Как поясняют в Росреестре, невыполнение требований по использованию земли не приведет автоматически к ее изъятию.
Перед изъятием участка проводятся контрольные мероприятия. Владельцы земель, на которых обнаружены признаки неиспользования, получают возможность устранить нарушения в установленном порядке.
Как будет действовать новый закон?
Росреестр и местные органы самоуправления будут выявлять нарушения использования земель в рамках государственного и муниципального контроля. Если нарушение подтверждается, владельцу участка выдается предписание об его устранении, а затем проводится проверка исполнения этого предписания.
При назначении административного наказания учитываются характер правонарушения, личность нарушителя, его материальное положение, а также смягчающие и отягчающие обстоятельства. При первом нарушении выносится только предупреждение. Если владелец не устраняет нарушение, Росреестр уведомляет об этом компетентные органы власти в течение 30 дней после истечения срока для устранения. Далее власти могут обратиться в суд с требованием об изъятии участка за ненадлежащее использование и его продаже на публичных торгах.
Что делать собственникам, которые по объективным причинам не могут освоить земельный участок в срок
Если на таких участках будут выявлены признаки неиспользования, то обстоятельства по ним будут оцениваться в рамках рассмотрения дел об административных правонарушениях. При этом правообладатель земельного участка может предоставить материалы, подтверждающие обстоятельства, из-за которых невозможно исполнить ту или иную обязанность. Например, человек был в длительной командировке или долго болел.
Кроме того, после получения предписания об устранении административного правонарушения правообладатель может направить в контрольный (надзорный) орган ходатайство о продлении срока устранения нарушения.
Более того, в случае длительного отсутствия собственника он может передать свой земельный участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания его в надлежащем состоянии. Также не исключается привлечение третьих лиц на условиях возмездного оказания услуг по уборке территории.
Что делать собственникам, которые по объективным причинам не могут освоить земельный участок вовремя?
Если на вашем участке обнаружены признаки его неиспользования, эти обстоятельства будут рассмотрены в рамках дел об административных правонарушениях. В таких случаях владельцы земли могут представить доказательства, объясняющие невозможность выполнения своих обязанностей. Например, это может быть связано с длительной командировкой или серьезной болезнью.
После получения предписания об устранении нарушения владелец участка имеет право обратиться в контролирующий орган с просьбой о продлении срока для исправления ситуации.
Кроме того, если собственник отсутствует длительное время, он может передать участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам, чтобы поддерживать его в надлежащем состоянии. Также возможно нанять третьих лиц для оказания платных услуг по уходу за территорией.
Остались вопросы? Получите бесплатную консультацию в МКА "Карабанов и Партнеры" от адвокатов по гражданским делам.