Он акцентировал внимание на том, что серьёзное нарушение условий аренды земельного участка не является основанием для удовлетворения требований арендодателя о досрочном расторжении договора, если арендатор устранил данное нарушение в разумный срок.
23 июля Верховный Суд вынес решение по делу № 18-КГ24-94-К4, в котором подверг сомнению выводы судов низшей инстанции о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором за его неиспользование в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
В январе 2016 года Снежане Рисник, по договору аренды, заключенному 31 июля 2015 года с администрацией Туапсинского района, были переданы земельные участки с разрешенным использованием «размещение крытых спортивных комплексов без трибун для зрителей». Позже арендатор подал декларации в органы государственного кадастрового учета с просьбой изменить вид разрешенного использования участков на «для размещения индивидуального (одноквартирного) жилого дома», и эти изменения были одобрены. 12 апреля 2016 года Снежана Рисник подписала дополнительное соглашение с администрацией Туапсинского городского поселения, которое изменило целевое назначение участков на «для размещения индивидуального жилого дома». 15 сентября 2017 года администрация выдала разрешение на строительство дома на этом участке.
В январе 2019 года Ольга Фролова стала арендатором одного из этих земельных участков, заключив договор уступки прав и обязанностей по договору аренды. В июле 2021 года главный специалист администрации Туапсинского городского поселения провел проверку земельного участка и обнаружил, что на нем произрастает растительность, а часть территории огорожена сеткой. 25 января 2022 года администрация направила Ольге Фроловой требование либо начать использование участка, либо расторгнуть договор аренды.
4 марта 2022 года на этом земельном участке был зарегистрирован объект незавершенного строительства, а в тот же день было оформлено право собственности Ольги Фроловой на этот объект. Однако после проверки Туапсинской межрайонной прокуратурой в адрес администрации поступило представление с требованием устранить нарушения земельного и градостроительного законодательства, касающиеся изменения вида разрешенного использования земельного участка. В результате администрация отменила разрешение на строительство от 15 сентября 2017 года, но Ольга Фролова успешно оспорила это решение в суде.
Затем администрация Туапсинского городского поселения подала иск к Ольге Фроловой о расторжении договора аренды, освобождении и возврате земельного участка, а также аннулировании регистрационных записей. В иске указывалось, что ответчик более трех лет не использовал участок в соответствии с установленным в договоре видом разрешенного использования, а именно для размещения индивидуального жилого дома.
Решением Туапсинского городского суда Краснодарского края от 25 мая 2023 года исковые требования были частично удовлетворены. Суд установил отсутствие доказательств освоения и использования участка ответчиком в период с 12 апреля 2016 года по 25 января 2022 года и решил, что это является основанием для расторжения договора аренды. С таким решением согласились апелляционный и кассационный суды. После этого Ольга Фролова подала кассационную жалобу в Верховный Суд. Изучив дело, Судебная коллегия по гражданским делам ВС отметила, что собственники и арендаторы землевладений обязаны использовать свои участки в соответствии с их целевым назначением, не причиняя вреда окружающей среде (ст. 42 Земельного кодекса). Согласно ст. 450 Гражданского кодекса, договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон только при существенном нарушении соглашения другой стороной.
В определении подчеркивается, что согласно ст. 619 Гражданского кодекса, арендодатель может обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды в случае, если арендатор занят имуществом с существенными нарушениями или более двух раз подряд не вносит арендную плату.
Ссылаясь на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года № 11, Верховный Суд указал, что обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК, могут служить основаниями для досрочного расторжения договора аренды только в случае, если они квалифицируются как существенные нарушения. Суд подчеркнул, что сам факт нарушения договора не может служить причиной для удовлетворения требований арендодателя, если арендатор в разумный срок устранил нарушения.
Верховный Суд также отметил, что на момент обращения истца в суд на земельном участке было завершено строительство индивидуального жилого дома, что подтверждается выписками из ЕГРН. Это свидетельствовало, что ответчик предпринял шаги для освоения и использования земельного участка. Право собственности на дом было зарегистрировано в установленном законом порядке, а в качестве доказательств использования участка Ольга Фролова привела градостроительный план, разрешение на строительство, технические условия для подключения коммуникаций и другие документы.
Подводя итог, Верховный Суд отметил, что в ходе рассмотрения дела нижестоящие суды не учли доказательства, установленные ранее вступившими в законную силу решениями по аналогичным делам, что повлияло на их выводы. В итоге они отменили постановления судов нижестоящих инстанций и направили дело на новое рассмотрение.