Предлагаем прогнозы о ближайшем будущем «первички» и «вторички» глазами трех участников рынка.
Мнения
Директор ГК «Победа» Юрий Поляков:
К 2025 году действительно есть предпосылки некой стабилизации рынка. При этом, если жилье подешевеет, то только по той причине, что цена за квадратный метр «очистится» от многих дополнений, которые сейчас туда зашиты, – например, от комиссии банков.
На данном этапе активно обсуждается запрет для застройщиков и банков на субсидированные программы. При сохранении высокой ключевой ставки застройщики, чтобы быть на плаву, конечно, будут выставлять какие-то лоты на распродажу. Сейчас, в третьем квартале 2024 года, уже несколько застройщиков выставили 25% дисконт на готовое жилье.
Но если кто-то тешит себя надеждой купить за 5 млн рублей жилье, которое сегодня стоит 9 млн, то стоит иметь ввиду: такой сценарий вряд ли возможен.
Когда мы говорим про снижение цен, нужно брать конкретные города, районы, проекты и смотреть, насколько это реально в каждом конкретном случае.
Судя по нашему опыту, с началом СВО и принятием высокой ключевой ставки на уровне 20% (так было в конце февраля 2022-го – ред.) некоторые девелоперы просто останавливали продажи.
Эксперт по недвижимости АН «Макромир» Ирина Озерова:
Я не соглашусь с мнениями, что в начале 2025 года в РФ начнется снижение цен на жилье. Мы уже сталкивались с глобальными переменами, которые временно снижали спрос и цены на недвижимость. Однако, как показывает опыт, эти периоды длятся всего пару месяцев, после чего рынок стабилизируется и демонстрирует уверенный рост.
Сейчас ключевая ставка составляет 18%, что свидетельствует о высокой инфляции и общем стремительном подорожании во всех сферах экономики. Важно понимать, что стоимость стройматериалов – бетона, кирпича и других – значительно выросла и продолжает ежемесячно увеличиваться. В таких условиях ожидать снижения цен на недвижимость нелогично: застройщики просто не смогут работать себе в убыток. При негативном развитии экономической ситуации, скорее всего, произойдет естественный отбор среди строительных компаний, и части игроков придется покинуть рынок.
Не стоит забывать и о том, что государство сильно заинтересовано в строительной отрасли, которая составляет значительную часть российской экономики. А потому власти, вероятнее всего, будут и дальше поддерживать это направление и ключевых застройщиков. Подобное мы наблюдали не раз – например, во время кризисов 2008 и 2014 годов.
Следует отметить, что некоторое закономерное снижение уже произошло. Мы прослеживали динамику около 10-15% в отдельных сегментах и регионах. Однако в наиболее востребованных субъектах (Московская, Ленинградская области, Краснодарский край и др.) многие застройщики уже анонсировали повышение цен с 1 сентября. Рынок недвижимости очень гибок, он быстро адаптируется к новым условиям и продолжает расти.
Аналитик сервиса Brobank.ru Юрий Исаев:
Существенного снижения стоимости на новостройки ожидать не стоит – ни в ближайшие месяцы, ни в начале 2025 года. Да, уменьшение спроса на новостройки будет «давить» на цену, и она может незначительно уменьшиться, но не критично. Ведь цены на этом рынке в существенной степени зависят от стоимости самого строительства, и здесь сразу можно отметить два основных фактора.
Во-первых, инфляция. Цены на товары и услуги увеличиваются. Причем темпы достаточно высокие, даже по официальным данным, а на отдельные сегменты они еще больше. Поэтому застройщикам приходится повышать заработную плату своим сотрудникам и закупать материалы по более высоким ценам. И реализовывать жилье дешевле, чем его себестоимость, приходится только в экстренных случаях, которые встречаются редко.
Во-вторых, курс рубля. Квартиры реализуются в национальной валюте, а значительная часть стройматериалов и техники импортируется, либо их производство сильно зависит от импортных составляющих. Это требует закупки в иностранной валюте, а рубль, особенно в последнее время, заметно ослабевает.
Исходя из этого, застройщики под давлением сниженного спроса могут сократить свою маржу, чтобы привлечь покупателей. Но это не будет существенным изменением стоимости новостроек, иначе бизнес попросту станет убыточным.
Что касается вторичного рынка жилья, то здесь большее влияние имеет спрос. Но также играют роль и другие многочисленные факторы – например, цены на аренду. В некоторых случаях собственник квартиры может выбрать вариант ее сдачи вместо продажи, чтобы дождаться более выгодного времени для реализации. То есть рынок «вторички» менее прогнозируем, так как на него имеет влияние масса сторонних факторов, в том числе и социальных.
Чтобы быть в курсе главных событий рынка недвижимости, читайте новости и статьи на нашем сайте.