Используя материнский капитал при покупке недвижимости, родители накладывают на себя ряд юридических обязательств. Если в дальнейшем вскроется, что они не были выполнены, может последовать ответственность. Между тем далеко не все из тех, кто получает эту меру поддержки, знают, какие есть ограничения. И они нарушают правила просто неосознанно.
Однако незнание не освобождает от ответственности. Поэтому раскрою один из наиболее сложных моментов – расскажу, как грамотно поделить доли в жилье, купленном на маткапитал. Ведь всего одна ошибка – и государство потребует деньги назад.
Кому полагаются доли
Согласно законодательству, у каждого члена семьи должна быть своя доля в приобретённом с использованием маткапитала объекте недвижимости. Вот о ком конкретно идёт речь:
• мама ребёнка, в связи с рождением которого и был предоставлен сертификат;
• муж, являющийся папой этого ребёнка;
• все дети матери.
Если же муж – не отец ребёнка, в связи с рождением которого семья получила материнский капитал, ему доля в квартире не полагается.
Но бывают и обратные ситуации. Предположим, мать вложила маткапитал в жильё, а потом развелась с отцом ребёнка. В таком случае она всё равно должна будет выделить долю бывшему супругу. Если квартира покупается с ипотекой, это может быть очень непросто: после погашения кредита и снятия обременения — а это может быть через много лет — отца надо найти и выделить ему долю.
Что касается детей матери, каждый из них должен получить долю. Даже те, которые были рождены в прошлых браках. И даже если они с ней уже не живут.
Были случаи в судебной практике, когда такие дети, достигнув совершеннолетия, обращались в суд и получали свою долю в квартире. Дети супруга от прошлых браков, если мать их не усыновляла, долями не наделяются.
Какие размеры долей выделить
Размер долей родители могут определять самостоятельно. И многие поступают просто: делят квартиру на равные доли по числу членов семьи. Например, квартиру 60 кв. м. делят между мужем, женой и ребёнком — у каждого получается по 20 кв. м.
Но здесь кроется большой подводный камень. Если семья потом решит продать квартиру, то ей надо будет согласовывать сделку с опекой — а опека будет внимательно смотреть, не нарушаются ли при этом права ребёнка, получит ли он свои 20 кв. м. в новом жилье. И купить квартиру меньшей площади уже вряд ли выйдет — даже если квартира объективно лучше и находится в хорошем районе.
Поэтому лучше выделять детям доли, соразмерные сумме вложенного маткапитала. Такой подход, кстати, рекомендовал даже Конституционный суд.
Допустим, квартира стоила 6 млн рублей, семья вложила при покупке 600 тысяч маткапитала — это 10% от стоимости. Значит, 10% надо поделить на троих. Получится по 3,3% на каждого. Для удобства округлим в большую сторону: каждому достанется по 4% площади.
Если квартира в совместной собственности отца и матери, то выделяют только долю ребёнка — указанные 4%, остальная площадь остаётся совместной собственностью супругов.
В итоге: если брать пример с квартирой 60 кв. м., ребёнок будет владеть долей в 2,4 кв. м. И тогда поле для маневра для родителей значительно увеличивается, и с опекой будет взаимодействовать легче.
Что будет, если не выделить доли
За этим следят Соцфонд и прокуратура. Если выяснится, что материнский капитал вложен, а доли детям не выделены — это квалифицируют как нарушение прав детей и заставят либо выделить-таки доли, либо вернуть маткапитал.
Если семья квартиру к тому времени продаст, то сделку признают недействительной. Причём её могут признать недействительной как полностью, так и только в части детских долей. В такой ситуации для покупателя тоже будет мало приятного, ведь дети будут прописаны в этом жилье, пока родители не купят им долю в другой квартире.