Бывает, что люди продают не всю квартиру целиком, а только свою долю. Но у владельцев другой доли при этом могут быть большие проблемы...
Как же происходит, что у собственников образуются доли от квартиры? Из-за разных причин. Например, если купили квартиру вместе, но каждый из собственников оформил свою долю. И теперь один хочет продать долю другому или вообще выставить ее на свободный рынок.
Итак, как появляются доли в квартире?
Доли в праве собственности на квартиру появляются, когда:
- несколько наследников получают одну квартиру в наследство;
- несколько одаряемых получают одну квартиру в дар;
- супруги решают разделить имущество в браке или при разводе;
- семья вкладывает в покупку или строительство жилья маткапитал, а потом выделяет доли всем членам семьи;
- несколько человек покупают жилье и оформляют его в долевую собственность.
Таким образом, долевая собственность — это вид права владения общим имуществом, при котором определены доли этого имущества для каждого собственника.
Тут важно различать совместную и долевую собственность:
Совместная собственность – общее имущество, в котором доли не определены.
Долевая собственность – общее имущество, в котором для каждого собственника определяется доля.
При этом также нужно учесть, что эти доли могут быть определены по-разному:
Доля в натуре – это часть жилья, имеющая свои конкретные реальные характеристики и местоположение (в некоторых случаях имеет свой вход или может подразумевать целое помещение). То есть выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Например, комната в коммунальной квартире или 36 м² — это реальная, или выделенная доля в натуре.
Идеальная доля – это доля жилья, просто отраженная на бумаге (к примеру, ½ часть жилой площади без привязки к каким-то координатам). То есть каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника. Например, муж с женой в квартире обладают по её ½ частью, но кому именно принадлежит зал, а кому спальня не определено.
Важно! Закон (статья 246 Гражданского кодекса РФ) позволяет собственнику распоряжаться своей долей по своему усмотрению: дарить ее, продавать или обменивать.
И самое интересное начинается тогда, когда собственник решает продать свою долю в квартире.
Продать свою долю можно как собственникам других долей в этой же квартире, так и совершенно посторонним людям, вообще не имеющим долей в этом жилище.
И если с первым вариантом проблемы бывают редко, то со вторым их выше крыши.
По закону чтобы продать долю постороннему лицу, нужно письменно сообщить другим собственникам квартиры о своем намерении и предложить им выкупить долю. Для этого надо отправить извещение с указанием цены и других условий продажи каждому собственнику. И тут есть нюанс: даже если два других собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя, их нужно отправить каждому в отдельности.
Кстати, что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.
Если же другие владельцы НЕ ХОТЯТ или НЕ МОГУТ приобрести недостающие до целой доли, их (доли) можно продать другим людям.
И вот тут-то и начинается самое интересное и проблемное, потому как есть несколько вариантов и связанных с ними очень важных нюансов и подводных каменей, которые могут превратить жизнь собственников других оставшихся непроданными долей жилища в кошмар.
Да, у других собственников долей по закону есть преимущественное право покупки доли, которую хотят продать. Но не всегда они хотят или могут это сделать, о чем я уже говорил.
И еще. Федеральная нотариальная палата дала такое разъяснение:
«Нужно понимать, что владельцы других долей не могут просто запретить продавать свою долю. Они либо должны ее выкупить, либо отойти в сторону. Даже если в последующем «сосед» обращается в суд, он не может требовать, чтобы сделку признали недействительной. Возможен только перевод прав и обязанностей покупателя на него».
Закон дает собственникам других долей в квартире месяц на подумать. Не надумал — считай, отказался.
А что такое месяц? Уехали остальные собственники, например, на дачу и не получили вовремя извещение. Или надолго отбыли в командировку. Или в коммуналке соседи подолгу в ней вообще не живут.
Дело упрощается, если за дело берутся нотариусы. Через месяц ничего не происходит - нотариус выдает свидетельство о том, что собственник предпринял все попытки соблюсти право преимущественной покупки. Тогда продавай свою долю без проблем.
То есть, когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно.
Но тут надо учитывать некоторые нюансы, ведь как известно дьявол прячется в деталях.
Продаваемая доля в квартире не должна быть меньше 6 кв. метров общей площади жилого помещения. То есть не быть так называемой микродолей: сделки с такими микродолями являются ничтожными, а по сути незаконными, в частности, в 2022 году вступило в силу положение, согласно которому при продаже долей менее 6 кв. метров такая сделка может быть признана недействительной.
Однако есть схема «дарение плюс купля-продажа». В этом случае продавец дарит покупателю, например, 1 кв. метр по договору дарения, и покупатель становится собственником этой маленькой доли. А потом продавец продает оставшуюся долю по договору купли-продажи, и согласие соседей получать уже не нужно.
Но помните: Гражданский кодекс называет это притворной сделкой.
Тут дарение как бы прикрывает куплю-продажу. По закону такое дарение ничтожно. Если правда всплывет, последствия могут быть негативные. Поскольку продавец не соблюдал правила преимущественной покупки долей другими владельцами оставшихся долей, то по закону такая продажа может быть признана недействительной в течение трех месяцев с момента подписания договора.
Но увы, преимущественное право можно обойти. Например, если использовать схему с дарением своей доли более 6 кв. метров. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. А оставшиеся квадратные метры продать ему же.
Но и тут есть минусы. Теперь уже для покупателя. Поскольку продавец не близкий родственник, покупателю придется подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог — 13% от стоимости доли, которая указана в договоре дарения. Но если (как уже говорилось) покупатель приобретает чуть больше 6 кв. метров, то налог будет не такой уж и астрономический по сравнению со всей приобретаемой им площадью (которая может быть куда больше 6 кв. метров и за которую не надо платить уйму денег).
В общем, всякое в этой жизни бывает.
Как там у Воланда в булгаковском романе «Мастер и Маргарита»?
Но это еще не всё!
Барабанная дробь!..
Количество комнат в квартире не влияет на возможность продажи доли. И часто встречаются предложения купить долю в… однокомнатной квартире!..
И такие объявления находят своих покупателей, поскольку закон разрешает гражданам свободно покупать и продавать части однокомнатного жилья.
На первый взгляд, нормальному человеку такая доля для проживания не нужна, ведь получается, что два посторонних человека живут в одной комнате… Но покупки таких странных долей всё равно имеют место быть. И не так уж редко. Вопрос – а для чего?
А вот вам примеры:
- Экономический расчет. Если в квартире никто не проживает (например, она досталась по наследству после родителей), покупатель доли приобретает как бы целую квартиру. И пока у собственника второй доли не возникнут претензии, такой покупатель будет в свое удовольствие проживать на всей территории квартиры.
- Долю хочет купить агентство с целью дальнейшей выгоды. Что тут может быть за выгода – одному Богу известно…
- Есть ряд фирм, выкупающих доли под прописку… тут вообще оставшегося собственника ждут бо-о-о-о-льшие приключения – ведь есть те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот. И т.д. и т.п.
- Доля продается или покупается назло, чтобы врагам не досталась, рейдерам, для терроризирования второго собственника и прочее в том же духе. И можно при таких обстоятельствах продать долю и от целой квартиры, а можно от доли продать другую долю.
И последнее на сегодня: я бы категорически запретил делить на доли однокомнатные квартиры.
Ведь при продаже другой доли жизнь такого оставшегося в однокомнатной квартире собственника может превратиться в сущий ад...
Впрочем, в ад она может превратиться даже тогда, когда комнат в квартире с долевой собственностью больше, чем одна – потому как появившиеся в проданной части квартиры семейства мигрантов, пьющие скандалисты и гостеприимные тусовщики могут попортить много крови…
В общем, если у вас есть доля в квартире, то вопрос распоряжения долями может в один не очень прекрасный день выйти вам ребром и вызвать невероятные проблемы… и от этого никто не застрахован, к сожалению…
А что Вы думаете по этому поводу? Бывали ли у Вас схожие ситуации и как Вы из них вышли? Напишите пару слов в комментариях. Будет интересно почитать, потому как век живи век учись.
Ну, вот пока и всё на сегодня.
Надеюсь, что вы прочитали эту публикацию с пользой для себя.
Радушно приглашаю всех на свой канал. Уверен – здесь вы обязательно найдете себе что-нибудь по вкусу и не зря потратите время.
Засим смею закончить и откланяться.