Уважаемая Малка, спасибо Вам огромное за Ваше время и участие! Мой вопрос скорее бытовой. После смерти отца мне в наследство досталась бо́льшая доля квартиры в крупным городе Беларуси. Ме́ньшая доля досталась вдове отца. Я живу за границей очень давно, гражданства Беларуси не имею. Свою долю в квартире хочу продавать. Согласна также выкупить долю вдовы отца, но она не хочет ни продавать свою долю мне, ни продавать всю квартиру целиком.
Я пыталась выяснить, могу ли я продать свою долю без согласия второго собственника. Кто-то из нотариусов говорит, что продать без согласия второго собственника возможно, а кто-то (большинство), что невозможно. Риэлтора, который бы согласен её продавать, я ещё не нашла. Тот риэлтор, который сказал, что взялся бы продавать, после моих настойчивых расспросов, как же это возможно, исчез. Доверенность на все действия по моему имуществу я оставила родственнице. Она согласна действовать, если я найду риэлтора.
Квартира приватизирована, изначально была бабушкина, перешла отцу после её смерти. Жена его пришла в эту квартиру более 30 лет назад, оставив свою квартиру детям. В квартире сохранилась вся мебель из прошлого, это квартира в которой я выросла. Женщине этой можно было бы уйти к своим детям, у которых сейчас есть несколько своих квартир, но никто её там не ждёт. Она хочет жить в этой квартире до своей смерти, так ей удобно.
Я боюсь, что что моя доля как бы потеряется. Она моя только теоретически. Я должна платить коммунальные услуги, а распоряжаться ею не могу. Что, хотя это и незаконно, но постепенно туда вселятся внуки этой женщины. Я конечно могу просить мою родственницу (за плату) периодически туда подъезжать для проверки, но ей это не очень удобно. Да и вполне возможно, что её туда не будут впускать.
Главное, что я в принципе не понимаю, что я могу сделать в этой ситуации. Получается, что я как будто полностью завишу от желаний этой женщины. У меня есть бо́льшая часть квартиры в центре, а распоряжаться я ею не могу.
Малка, я была бы очень благодарна Вам за совет.
Я, конечно, очень рада, что вы доверяете моему мнению, но все-таки с таким вопросом лучше идти на какой-нибудь юридический форум, если уж вы не хотите обратиться за консультацией к юристу.
Мне ничего не известно о том, как регулируют эту ситуацию законы Республики Беларусь. В Российской Федерации, как мне известно опять-таки очень приблизительно, дело обстоит следующим образом.
Вы не можете заставить второго собственника продать вам его долю. Но вы можете продать свою долю при условии, что второй собственник не согласен (или не способен) ее у вас выкупить. То есть вашу долю вы должны предложить купить второму собственнику, причем в письменной форме и с датой (не знаю точно, как-то это оформляется). Если второй собственник от сделки отказывается или вообще не реагирует в течении какого-то (не знаю точно, 6 месяцев, что ли) времени - об этом получается справка (письменный отказ или как-то еще), и своей долей вы вправе распоряжаться как хотите.
Еще раз - так обстоит дело в РФ. Если я в чем-то ошибаюсь, пусть юристы меня поправят в комментах, я тоже, знаете, не Господь Бог все знать, но у меня совсем недавно знакомая прошла этот квест (там тоже была вдова отца вторым собственником) и преуспела.
У этой схемы есть один бесценный плюс. Если второму собственнику обрисовать эти перспективы - второй собственник перестает чувствовать себя всемогущим и делается гораздо покладистей. До него начинает доходить, что если он не готов сотрудничать, то его ждет коммуналка, и помешать этому он никак не сможет. Для усиления воздействия неплохо намекнуть, что нормальные люди долю обычно не покупают. Долю покупают люди, мягко говоря, проблемные. И этот покупатель, согласный купить кусок коммуналки, часто бывает не только веселого нрава, но и велик и обилен числом. Еще он бывает всякого разного вероисповедания и ээ... разной степени мультикультурности.
Второй собственник на этом месте смекает, что надо как-то договариваться, потому что выкупить вашу долю ему, разумеется, не на что. Это уже прогресс, но это еще не победа, это только первый шаг к ней.
Покумекав, он соглашается продать всю квартиру, а деньги поделить. Но поделить непременно так, чтобы ему хватило на квартиру. И не на такую, а на этакую. Ему отчего-то грезится, что из этой квартиры ему полагается выехать тоже в квартиру, причем в хорошую, и не вложив ни копейки своих денег. Такое возможно, если унаследованная на двоих квартира состоит, например, из четырех комнат и находится в тихом месте с видом на пруд с лебедями. Но тогда этот второй собственник затребует себе двушку с видом на другой пруд с лебедями, что по-прежнему находится за гранью реальности. То есть запросы второго собственника, будучи пропорциональны качеству наследной квартиры, всегда будут выходить за пределы стоимости его доли, это закон.
Этот этап следует переждать. Сперва нужно мягко объяснить, что это невозможно. Что деньги, вырученные с продажи наследства, делятся в соответствии с долями наследства. И никто не будет увеличивать долю второго собственника за счет своей ради его, второго собственника, комфорта. Эта информация заходит обычно очень тяжело. Второй собственник сразу норовит откатиться на первую стадию в том смысле, что раз так, тогда он отказывается вообще что-то продавать, ему и так хорошо. В этом месте следует ему мягко напомнить, что от него и не требуется что-то продавать. Наоборот, это ему идут навстречу, предлагая продать весь объект совместно. А вообще-то от него требовалось выкупить вторую долю, но раз он не хочет, то мы возвращаемся к плану А, с вселением цыганского табора.
Эти переговоры могут идти довольно долго и включать в себя апелляцию к вашей совести, госпитализацию с гипертоническим кризом и другие утомительные подробности. Поэтому лучше сразу обозначить сроки. Выставляем квартиру, параллельно ищем второму собственнику встречку (если он найдет доплату. Не найдет - не ищем встречку.) Если вопрос не решается за 6 месяцев, - например, второй собственник саботирует сделку путем забраковывания всех встречек и вообще кобенится, - переходим к плану А с табором. Иначе эта веревочка может виться бесконечно.
Обычно этого достаточно, чтобы второй собственник образумился и начал сотрудничать.
К чему был рассказ про то, что это квартира вашего детства и про то, давно ли там обитает вдова вашего папы, я не поняла. Ни то, ни другое не имеет никакого отношения к делу. Это наследство, а не приватизация. Кстати, в него еще надо вступить. Или вы уже вступили?
А вот что имеет отношение к делу, так это то, что вы живете далеко и сами этим заниматься не можете. Ни одна родственница не станет за вас проходить этот квест, даже если вы дадите ей 10 доверенностей.
Вам придется: 1. Взять консультацию юриста. Это делается онлайн. 2. Приехать самой, чтобы а) оформить предложение выкупить вашу долю и б) побеседовать с потерпевшей и 3. Найти на месте нормального риэлтора, который за повышенный процент согласится заниматься этим делом. Контролировать процесс дистанционно придется непрерывно. Возможно, потребуется еще пару раз приехать. На сделку приехать надо будет точно, большинство покупателей на сделку по доверенности не согласны.
Это все очень тяжело и неприятно, но если вы живете в другой стране, зачем вам эти метры в Беларуси? Ваша собственность и ваши деньги должны быть там, где вы, а не где-то в другом месте.