В 20 из 34 крупнейших городов страны, попавших в недавнее исследование «ЦИАН.Аналитики», первичные рынки оказались менее монополизированными, чем год назад. Эксперты называют это благоприятным фактором
В первом полугодии 2024 года в наиболее крупных городах России (иными словами, на самых развитых рынках недвижимости страны) степень монополизации сегмента новостроек составила 65%. То есть в среднем на пять лидирующих застройщиков города приходилось 65% первичных сделок. К такому выводу пришли эксперты подразделения «ЦИАН.Аналитика»*, изучившие рынки 34 российских городов с численностью населения от 500 тысяч человек (в 35-м городе, Махачкале, в 2024 году было заключено менее 10 сделок в новостройках у одного застройщика, так что столица Дагестана в расчетах не учитывалась).
Вот несколько деталей проведенного исследования. В восьми городах из 34 анализируемых на топ-5 крупнейших девелоперов приходилось менее половины первичных сделок, то есть рынок в этих городах сильно диверсифицированный. Причем в указанную восьмерку вошли как миллионники (Новосибирск, Екатеринбург, Красноярск и Уфа), так и города с быстро растущим сегментом недвижимости (Тюмень, Владивосток, Хабаровск и Ярославль).
В большинстве городов на топ-5 лидеров приходилось от 50% до 80% рынка. К слову, внутри группы распределение достаточно равномерное: в семи случаях доля составляет 50-60%, в пяти — 60-70%, в шести — 70-80%. Еще в трех городах — Новокузнецке, Саратове и Севастополе — монополизация выше 90%. А в Новокузнецке в 2024 году продажи шли лишь у трех девелоперов, поэтому расчеты дают стопроцентную монополизацию рынка.
«В целом, чем меньше девелоперов ведут продажи, тем более монополизированным являются рынки. Однако из этого правила есть исключения. Например, в Москве на пять застройщиков-лидеров приходится 57% рынка, что больше, чем в 12 городах. При этом в 2024 году продажи шли у примерно 100 застройщиков — ни в каком другом городе нет такой большой конкуренции. Такая высокая степень монополизации в столице объясняется прежде всего доминированием трех крупнейших девелоперов (ГК ПИК, группа «Самолет» и ГК «А101»), на которых приходится почти половина всего рынка», — отмечают эксперты «ЦИАН.Аналитики».
По сравнению с первым полугодием 2023 года в большинстве городов доля пятерки девелоперов-лидеров снизилась, поэтому средний показатель упал на два процентных пункта. Однако о единой тенденции говорить все же не приходится. В 20 из 34 исследуемых городов монополизация рынка и правда ушла в минус, особенно в Томске, Нижнем Новгороде и Красноярске. Но в Ярославле, Уфе, Тюмени, Перми, Иркутске, в целом в 10 городах (в основном со средним и низким уровнем монополизации) показатель вырос, а в четырех (Ставрополе, Екатеринбурге, Новокузнецке и Новосибирске) никак не изменился по сравнению с прошлым годом.
«В большинстве крупных городов РФ уровень монополизации в сегменте новостроек не критичен для рынка. К тому же расчеты показывают, что за последний год показатель во многих локациях немного снизился. Одна из причин такой динамики — успешные продажи второго квартала: обычно в периоды высокого спроса уровень монополизации сокращается, а в периоды с небольшими объемами продаж, наоборот, повышается, поскольку крупные игроки более устойчивы к кризисам (покупатели делают выбор в пользу более известных компаний). Снижение уровня монополизации является благоприятным фактором, так как низкая конкуренция не менее опасна для рынка, чем спад продаж, «затоваривание» или удлинение сроков сдачи объектов», — считает эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина.
*Есть в распоряжении BFM.ru