После отмены льготной ипотеки продажи новостроек в республике резко сократились. За 4 года действия программы девелоперы «накопили жирок», который позволит им пережить период низкого спроса, уверены эксперты. Но так ли все радужно?
В июле в Татарстане выдали 2,3 тысячи ипотечных кредитов, что на 74% меньше, чем в июне, когда выдали 6,5 тысячи кредитов. Такими данными поделились в «Объединенном Кредитном Бюро» (ОКБ). При этом республика входит в пятерку лидеров по объему кредитования. Опережают Татарстан Москва, Московская область, Санкт-Петербург и Краснодарский край. В целом по России количество выдач ипотеки сократилось на 55%.
Количество и объем выдач ипотечных кредитов сократились во всех регионах России. Больше всего пострадал первичный рынок: в июле новое жилье заняло 18% от общего количества, в то время как месяцем ранее доля кредитов на новостройки составила 45% от общего количества выданных банками ипотек.
Снижение спроса на ипотеку было ожидаемым и неизбежным, считают эксперты ОКБ. С 1 июля программы с господдержкой сократили и сделали более адресными, поэтому теперь они доступны более узкому сегменту потенциальных заемщиков. Также увеличение уже в самом конце июля ключевой ставки до 18% годовых окончательно сделало условия по ипотеке без господдержки заградительными.
Аналитики Циан считают, что отмена льготных программ приведет к снижению спроса и замедлению роста цен. Застройщики уже вынуждены стимулировать спрос через более активное предоставление скидок, запуск акций, субсидирование ставки на период строительства за счет собственных средств, сообщил руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Продажи новостроек упали на 30-70%
Сделки по госпрограмме составляли значительную часть ипотечных выдач, и это подтверждают банки, опрошенные «Вечерней Казанью».
В Сбербанке льготная ипотека формировала 30% выдач жилищных кредитов, а госпрограмма 2020 года составляла порядка 50% в структуре ипотечных программ господдержки. В пресс-службе банка нам сообщили, что после отмены количество выданных кредитов снизилось: в июле их выдали на 7,2 миллиарда рублей, в то время как в июне их выдали на 12,5 миллиарда рублей.
В ВТБ банке в июле выдали в 3,5 раза меньше ипотечных кредитов, чем в июне. В первом полугодии 2024 года доля льготной ипотеки в общем объеме выдач составляла более 80%.
— После отмены льготной ипотеки ожидаемо произошло охлаждение спроса на ипотечные продукты. В среднем, количество заявок снизилось на 40-45%, — заметила управляющий ВТБ в Татарстане — вице-президент Марьям Давлетшина.
Падение спроса на ипотеку зафиксировали риелторы и агентства недвижимости. По оценкам вице-президента Гильдии риелторов Татарстана Андрея Савельева, продажи новостроек упали на 60-70%. В июне произошел всплеск спроса на фоне новостей об отмене льготной ипотеки, и этим объясняется большая разница в показателях месяц к месяцу. Он также добавил, что ранее около 60% всех сделок занимала ипотека по субсидированной ставке. После того, как субсидированной ставки не стало, эти 60% клиентов просто ушли с рынка.
— Пока еще не массово, но сейчас мы наблюдаем различные траншевые ипотеки, субсидированные застройщиком, акции, скидки и так далее. И это будет развиваться все больше и больше, — спрогнозировал эксперт.
Савельев признался, что ситуация на рынке плачевная. Центральный Банк определенно не снизит ставку в ближайшее время, поэтому снижение продаж продолжится. Оживление на рынке произойдет только тогда, когда ставки по ипотеке не вернутся как минимум на уровень 11-13%.
Эксперт подтвердил, что процент людей, которые пользуются программами семейной и ИТ-ипотеки небольшой среди общего количества заемщиков.
— У нас не так много айтишников, желающих купить квартиру, и не так много семей, подходящих под условия. От общего количества сделок это всего 20%, — сообщил Савельев.
Отрицательную реакцию рынка заметил и эксперт по недвижимости «Флэт» Артур Гаврилишен. По его словам, сделки в начале июля приостановились, пока все ждали коррекции условий по льготным программам.
— Рынок новостроек жив. В целом рынок недвижимости приходит в себя, люди продолжают покупать и продавать недвижимость. Единственное, спрос изменился, продолжительность сделок, их количество. Люди дольше смотрят, выбирают, — поделился эксперт.
Гаврилишен подчеркнул, что все покупатели разные: есть клиенты с острой необходимостью, которые берут недвижимость сейчас, потому что ставка по семейной ипотеке может стать выше. На вторичном рынке люди находят деньги, стараются не брать ипотеку и покупают за наличные.
Директор федеральной компании «Этажи» в Казани Марат Галлямов сообщил, что ипотечные консультации в динамике просели на 30% к июню. Зато в августе произошел прирост июлю: ипотечных консультаций стало больше на 10%.
Галлямов делает ставку на программы семейной, ИТ и сельской ипотеки. А для тех, кто не соответствует требованиям этих программ, работают несколько вариантов: траншевая ипотека, рассрочка с дальнейшим переходом на семейную ипотеку и ипотека с субсидированием процентной ставки.
Траншевая ипотека: плюсы и минусы
Траншевой ипотекой называется кредит на покупку жилья в новостройке, при котором оплата застройщику производится банком частями (траншами), чаще всего двумя.
— Первый транш может быть символическим и составлять, например, 100 рублей. Но может доходить и до 30% от суммы займа. В результате до сдачи дома заемщик платит по обслуживанию ипотеки относительно небольшие деньги: при символическом первом транше платежи могут составлять 1 рубль в месяц. С внесением второго транша покупатель начинает платить деньги банку с основной суммы кредита, платеж повышается до стандартных размеров, — рассказал аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов.
Аналитик «Цифра брокер» Полина Щукина к достоинствам траншевой ипотеки отнесла возможность получения жилья с меньшей первоначальной оплатой и снижения финансовой нагрузки. Однако минусы заключаются в потенциально сложной структуре кредита и риске повышения общей долговой нагрузки. Это может привести к надуванию ипотечного пузыря, если застройщики начнут чрезмерно увеличивать объемы строительства на фоне увеличившегося долга у граждан.
Додонов добавил, что ЦБ весьма внимательно следит за рынком ипотеки и не допустит надувания «пузыря» на нем. Он также заметил, что доля просрочки по ипотечному портфелю российских банков сейчас находится на историческом минимуме и составляет 0,6%. Учитывая наблюдаемый в стране рост реальных располагаемых доходов населения, он не ожидает существенного ухудшения платежной дисциплины в данном сегменте.
Застройщики подготовились к падению спроса
Руководитель агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова вовсе не видит в текущей ситуации ничего катастрофического. Она обратила внимание, что весь отложенный спрос реализовался в апреле-июне.
— За эти три месяца застройщики перевыполнили план из серии «пятилетка за 3 года». Ничего страшного не произошло, уровень распроданности квартир в Казани достаточно высокий. Сейчас подушка безопасности накоплена, поэтому застройщики спокойно переживут периоды затишья, — заверила собеседница.
В строительной компании «Суварстроит» заявили, что ситуация по рынку стабильна. Спад спроса в компании считают временным, поскольку потребность в жилье является одной из базовых, и потенциальным покупателям нужно время для адаптации к новым условиям. Восстановления спроса в компании ждут уже ко второй половине октября.
В компании «Унистрой» нам заявили, что рынок не питал иллюзий относительно последствий изменений в государственных программах. Продажи в разных компаниях и городах просели от 40 до 70%. Однако, усредненные показатели за июнь и июль продемонстрировали спрос. Несмотря на непростую экономическую ситуацию, люди не стали откладывать запланированную покупку и совершили ее преимущественно в мае и июне.
Ключевым фактором падения спроса заместитель генерального директора компании «Унистрой» Искандер Юсупов прогнозирует, что спад продаж продлится как минимум три месяца, и к четвертому кварталу текущего года рынок начнет постепенно восстанавливаться.
Генеральный директор группы компаний «СМУ-88» Наиль Галеев подчеркнул, что ценовые колебания сильнее всего отражаются на массовом сегменте. В бизнес-классе и выше влияние льготной ипотеки на продажи было минимально, так как в них работают другие инструменты продаж.
Тем не менее, в мае-июне лебединой песней завершающейся льготной ипотеки зацепило и «СМУ-88». Однако в компании уверены, что это произошло благодаря отложенному первоначальному взносу — компромиссному механизму, когда застройщик фиксирует за покупателем квартиру, ее стоимость и условия по ипотеке на три месяца. За это время, как правило, человеку удается реализовать свое прежнее жилье и найти деньги на первоначальный взнос.
Лето, тем не менее, проходит успешнее, чем ожидали в СМУ-88: несмотря на полное затишье, продажи за июль оказались выше плана. Август по показателям пока отстает, но с началом делового сезона рынок должен пойти вверх, хотя динамика вряд ли окажется внушительной.
— Пока у нас ключевая ставка под 20%, остается только затягивать пояса, — резюмировал Галеев.
Исполнительный директор «Ак Барс Дом» Айгуль Латыпова считает, что рынок недвижимости постепенно возвращается в обычное русло. В отделе продаж строительной компании восстанавливается количество обращений и консультаций. Так, к середине августа оно уже достигло средних значений, характерных работе на «спокойном» рынке.
Ждать ли коллапса на рынке новостроек?
Аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов ожидает некоторого восстановления объема продаж в ближайшие месяцы, поскольку банки и заемщики будут постепенно адаптироваться к новым условиям, в частности, к отсутствию массовой льготной ипотеки.
— Банки, вероятно, будут стремиться по максимуму выдавать ипотеку по оставшимся программам с господдержкой. Кроме того, можно ожидать увеличения числа совместных ипотечных программ банков и застройщиков, в рамках которых последние будут частично субсидировать ставку по займу, — спрогнозировал эксперт.
Однако он не верит, что спада по итогам текущего года удастся избежать: снижение объема ипотечных выдач оценивается в 35-40% по отношению к показателю 2023 года.
Эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская также не опасается коллапса рынка. По ее словам, за предыдущие годы застройщики успели накопить «жирок» и сейчас вполне могут пережить стадию сокращения спроса.
— Важно также понимать, что рынок в целом ждал трансформацию льготных программ, и в первом полугодии мы наблюдали в связи с этим большой ажиотаж и существенный рост ипотечного кредитования. Все те, кто хотел взять ипотеку в этом году, вероятно, успели сделать это по старым условиям в первом полугодии, — сказала эксперт.
Рокотянская добавила, что, по данным Дом.РФ, выручка застройщиков от реализации жилья за 7 месяцев 2024 года выросла на 33% год к году. То есть в целом застройщики могут достаточно продолжительное время поддерживать имеющийся уровень цен на новостройки. Более того, по данным того же Дом.РФ, в большинстве крупнейших регионов соотношение распроданности и стройготовности превысило равновесный уровень в 70%, что свидетельствует о рисках дефицита предложения на первичном рынке.
Автор материала: Алия Резванова