Алексей Кричевский
Как цунами разошлись подсчеты одного агентства о том, сколько нужно копить на квартиру в Москве, если откладывать все 100% дохода.
Для москвичей этот показатель составил 9,1 года - на однушку в новостройке и 7,2 - на вторичку. Первая в среднем стоит 16,4 миллиона, вторая - 12,9.
В целом, все более-менее так и есть, но с оговорками.
Во-первых, в разных районах квартиры стоят по-разному. Более того, недорогой юнит на вторичке можно найти и в самых "зажиточных" округах - правда, с большой долей вероятности он будет "убитым" и, возможно, с определенными юридическими проблемами. Да и цены взяты не то, чтобы с потолка - просто всегда есть торг и мерить среднюю температуру по больнице здесь видится некорректным. Ведь пул клиентов, для которых "жизни за ТТК нет", очень ограничен, причем как количественно, так и качественно.
В разных районах однушка может стоить 20-30 миллионов и 7-9.
Во-вторых, все-таки нужно понимать, что откладывать всю зарплату не получится, как бы этого не хотелось. То есть этот срок можно автоматом умножать на 2. Можно воспользоваться ипотекой, но тогда срок можно будет умножить еще на 2, если не закрывать ее досрочно. Получается, средний москвич рассчитается за однушку уже ближе к пенсии. Очень увлекательная жизнь, не так ли?
В-третьих, нужно понимать, что пик цен на рынке на ближайшие несколько лет пройден. Сейчас началось постепенное снижение. Если по вторичке оно относительно плавное - до конца года потери от текущих значений могут дойти до 3-4% по цене объявления и 5-7% по реальной цене реализации, то в новостройках все гораздо более грустно для девелоперов. Конечно, падения, как прогнозировал один достаточно компетентный эксперт, на 20-30% до конца года не будет, но на определенные позиции есть вероятность снижения стоимости до 15% на новогодних распродажах. Но это будет неликвид - плохие планировки, ужасный вид и так далее. На более-менее ходовые истории цена снизится не более, чем на 10% до конца года - и то это очень оптимистичный прогноз для покупателей.
Беда в том, что даже с ростом зарплат благодаря бюджетным средствам квартиры остаются недоступными даже для людей с приличной зарплатой. Однушка стоимостью 10 миллионов с 3 миллионами первоначального взноса на 30 лет под 20% годовых обойдется в 117 тысяч в месяц. Значит, зарплата должна быть вдвое больше. На 20 лет - в 119. Проценты в первом случае - 35,1 миллиона, во втором - 21,5. Аренда сейчас дешевле вдвое. Это ненормально ни для купли-продажи, ни для аренды. Поэтому рынок еще полгода-год будет остывать и ждать, когда ЦБ наконец придет в себя и поймет, что рост ключевой ставки не помогает в борьбе с инфляцией.
Так что самая оптимальная стратегия для покупки квартиры сегодня - ждать. Или искать дисконтные варианты, но потом решать проблемы с этим жильем.
Спикер: Алексей Кричевский, эксперт рынка недвижимости, автор Telegram-канала "Экономизм"