Пошаговая инструкция и чек-лист возможных проблем в процессе перевода. Расскажем все как есть на самом деле.
Для чего нужен перевод из жилого в нежилое
Тут все просто, законодательно запрещено использовать помещение не по целевому назначению. Целевое назначения жилого помещения - постоянно проживание людей. Не торговля, не производство, а именно проживание людей.
Поэтому, если вы бы хотели заработать на смене статуса своего жилого помещения, или рассматриваете покупку квартиры на первом этаже дома для этих же целей, вы обязаны знать то, что мы вам сейчас расскажем.
Схематично, все просто
Вы делаете проект перепланировки или реконструкции. Делаете проект организации отдельного вход. Собираете общее собрание. Обеспечиваете кворум. Получаете нужное согласованное решение и полный пакет документов подаете в МВК - межведомственную комиссию.
В реальность, процедура превращается в ад, нарушение банального здравого смысла, и часто правовой тупик.
По общему правилу, чтобы перевод был возможен требуется соблюдение следующих условий (ч. 2, 3 ст. 22 ЖК РФ).
- Помещение должно принадлежать заявителю на праве собственности и быть расположенным на первом этаже здания. Помещение, находящееся на втором этаже и выше, можно перевести в нежилое, только если ниже расположены уже переведенные нежилые помещения.
- Помещение имеет отдельный вход, изолированный от лестничных площадок, входа в подъезд и входа в другие помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям. Более того, нельзя использовать помещения иных собственников, с целью обеспечивать проход в свое помещение. Поэтому если технической возможности сделать отдельный вход нет. То у перевода НЕТ шансов.
- Более того, если отдельного входа по умолчанию нет, и его нужно делать - это автоматически уменьшения общего имущества в доме (реконструкция), так как разбирается стена - а это общее имущество. И вот, вам уже требуется кворум в 50% от собственников квартир в доме, и 2/3 от подъезда в котором находится квартира.
- Тут нужно еще сразу отметить, что до половины собственников в домах не живут, и там только арендаторы, которые не имеют прав собственников на участие в общем собрании. Поэтому как реально собрать кворум в 50% голосов, никто не знает, думается даже законодатель.
- В помещении никто не должен быть зарегистрирован и постоянно проживать
Порядок перевода квартиры в нежилое
Шаг 1 – НЕ ПРОЕКТ. Проверяем возможность собрать кворум
Часто предлагаю начинать с проекта. Но если вы не соберете общего собрания, то весьма вероятно, что от 500.000 за проект, просто будут выброшены бесполезно.
Поэтому сначала, пообщайтесь с управляющей организацией или ТСЖ, готовы ли они будут вам помочь, со сбором голосов, так как в очном порядке, вы НИКОГДА, не соберете 50% участников дома. Только если будете в заочном порядке обходить их с бюллетенями и пытаться их подписать.
Для перевода жилого помещения в нежилое необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) о согласии на такой перевод (п. 6 ч. 2 ст. 23, п. 4.5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Без собрания никак. Как было раньше? Я думаю вы догадываетесь, откуда появлялись бюллетени и протоколы "голосования" со 75-100% уровнем согласия участников.
Собрание должно иметь кворум для принятия решения (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
2) при наличии в многоквартирном доме одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.
- Что значит эти данные. Что шансов собрать штатно собрания, почти 0. тут нужно обязательно помощь ТСЖ или управляющей компании с ее ресурсами, по контакту с собственниками и отдельные человек на круглосуточное "выпрашивание" "вымаливание" согласия у собственников в индивидуальном порядке
Шаг 3 – получаем согласие от собственников примыкающих помещений
Примыкающие помещения – это площади, расположенные непосредственно над или под переводимым помещением, а также пространства, имеющие с ним общую стену. Согласие оформляют в письменной произвольной форме. В документе нужно указать Ф.И.О. и паспортные данные собственника (для юридических лиц — полное наименование и ОГРН), номер такого помещения и реквизиты документов, подтверждающих право собственности на него (п. 7 ч. 2, ч. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).
Шаг 4 – Заказываем проект
- Выбираем фирму с допусками в СРО и главное! с опытом общения с МВК. То есть нам не подойдут общепрофильные знакомые проектировщики. Строго берем тех, кто постоянно согласовывает проекты в МВК и не будет допускать детских ошибок новичков
- Если проектировщик не имеет опыта согласование в МВК, его проект будут по всем мелочам отклонять десятки раз. Он не будет чаще всего виноват, но такие правила игры.
- Проект потребуется и перепланировки, и проект отдельного входа. Плюс, нужно показать порядок организации фасадной группы, и часто еще согласовать порядок использования земельного участка, выход на который будет из отдельного входа.
Шаг 5. Подаем документы МВК
Проект
Протокол и бюллетени с общего собрания
Список сопутствующих документов
- заявление;
- подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов, если право на помещение не зарегистрировано в ЕГРН;
- техпаспорт помещения (можно не предоставлять, тогда орган, осуществляющий перевод, запросит его самостоятельно); • поэтажный план дома (также можно не предоставлять);
- проекты переустройства или перепланировки помещения, если они необходимы для перевода;
- протокол общего собрания собственников помещений МКД с решением об их согласии на перевод;
- согласие на перевод каждого собственника примыкающих помещений.
- опись документов; • паспорт заявителя; • нотариально удостоверенная доверенность и паспорт представителя, если документ подает представитель;
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме на дату проведения голосования;
- уведомление о проведении собрания;
- документы, подтверждающие вручение (направление) уведомления каждому собственнику либо протокол общего собрания, содержащий решение о размещении уведомления в помещении данного дома;
- списки лиц, принявших участия в собрании и приглашенных для участия в нем;
- документы, рассмотренные общим собранием в соответствии с повесткой дня;
- письменные решения (бюллетени) собственников помещений и их представителей, принявших участие в общем собрании, оформленные в установленном порядке;
- доверенности (если в голосовании на общем собрании собственников принимали участие представители собственников).3026
Шаг 6. Проводим перепланировку (согласованную)
Шаг 7 – получаем уведомление о внесении изменений в ЕГРН
ч. 9 ст. 23 ЖК РФ, п. 5 ч. 1 ст. 32 Закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – закон № 218-ФЗ) документы-основания для внесения сведений в ЕГРН:
• решение о переводе жилого помещения в нежилое помещение (если переустройство не требовалось);
• решение об утверждении акта приемочной комиссии (если переустройство проводилось).Росреестр в течение 15 рабочих дней с даты получения документов вносит сведения в ЕГРН, о чем уведомляет правообладателя в течение следующих пяти рабочих дней (ч. 1, 5 ст. 34 закона № 218-ФЗ).Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, собственник вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении сведений (ч. 1 ст. 33 закона № 218-ФЗ). В течение трех рабочих дней после получения такого заявления Росреестр самостоятельно запросит необходимые документы и сведения в уполномоченном органе (ч. 2 ст. 33 закона № 218-ФЗ).Документы для перевода жилого помещения в нежилое
Мы с 2010 года осуществляем перевод из жилого в нежилое. Знаем все подводные камни. Можете у нас их бесплатно узнать.
Больше полезной информации в нашем блоге!