Актуальный вопрос после 01 июля 2024 года. Сейчас можно увидеть много рекламы о том, что ставка 8% ещё актуальна, приходите к нам, все сделаем в лучшем виде! Постараюсь просто объяснить, откуда берется такая ставка 8% годовых сейчас (вообще, это было и раньше, от 0.01% годовых).
Почему акцентируют именно на 8%? Потому что с 01.07.2024 года программа "Господдержка 2020" перестала действовать, и её в очередной раз не продлили. По ней как раз была ставка 8% годовых на весь срок. Люди ждут альтернативы (а её нет!), и находятся те, которые говорят, что у нас всё возможно и даже ставка 8% (я говорю о всех участниках рынка недвижимости: банки, застройщики, брокеры, риелторы, агентства недвижимости)! Но 8% – это частный случай одной истории. Ниже я расскажу подробней об этом.
По большому, счету есть три вида ипотеки:
- Базовая ипотека. Ставка 20-23%.
- Льготные программы. (Семейная, IT-ипотека, Сельская, Военная, Дальневосточная и Арктическая, Региональная ипотека (ДНР и ЛНР)). Суть всех льготных программ в том, что ставка для покупателя снижена за счет бюджетных денег (государственного бюджета, бюджета Министерства сельского хозяйства по Сельской ипотеке. По Военной ипотеке дело не в сниженной ставке, а в том, что государство дает деньги военнослужащему в виде пополняемого сертификата НИС.).
- *Субсидирование. Это когда ставка снижена за счет средств покупателя или за счет средств застройщика (если покупается новостройка). Вот тут и происходит весь фокус!
Что такое субсидирование?
Это не отдельная программа, а дополнение! Субсидирование может совмещаться с базовой ипотекой и с некоторыми льготными программами. Смысл субсидирования в том, что вы или застройщик покупаете скидку на ставку и иногда выбираете, на какой срок она будет действовать. Если вы сейчас попробуете зайти в приложение любого крупного банка и откроете там кредитный калькулятор, то увидите отдельную графу "Купить ставку" или "Своя ставка" – это тоже частный случай субсидирования.
Некоторые застройщики с банком делают совместный продукт по субсидированию.
"Скидка на ставку ...%", "Ставка от 0.01% годовых", "Вернули ставку 8%", "Ставка 8% для всех" и так далее! Это всё субсидирование на 100%, даже не сомневайтесь, и вот тут важно понять 3 момента:
- Какая программа субсидируется? Базовая или льготная. Если базовая, то по завершению срока субсидии ставка превратится из рекламной от 0,01% во вполне реальную 20-23% годовых. Если льготная, то какая программа? Может, вы не подходите под условия этой программы!
- На какой срок субсидирования? Например, 1 год, 2 года, 5 лет, весь срок.
- Кто платит за субсидирование и сколько стоит? Смотрите, в случае "Купить ставку" или "Своя ставка" все понятно, вы покупаете ставку у банка на самой сделке. Когда субсидия как бы от застройщика, то там два варианта:
Застройщик поднимает стоимость квартиры на ту сумму, которая необходима для оплаты субсидирования (менеджеры делают индивидуальный расчёт по специальному калькулятору на сколько нужно увеличить стоимость квартиры).
Пример: квартира стоит 6 млн. рублей. У вас есть 1,5 млн. на ПВ. Под льготные программы вы не подходите, но у застройщика есть субсидированная ипотека 8% годовых на 5 лет, но чтобы ей воспользоваться, цена квартиры будет не 6 млн., а, условно, 7.5 млн. рублей. Первые 5 лет платеж будет под 8%, потом под 20-23%, но можно будет сделать рефинансирование (проблема в том, что никто не знает, какая будет базовая ставка через 5 лет и будет ли смысл в рефинансировании).
Застройщик не поднимает стоимость и по какой-то причине готов взять расходы по субсидированной ипотеке на себя. Никаких дополнительных действий от покупателя не понадобится. Именно такой вид субсидирования будет выгоден на 100%! Остальные интерпретации субсидирования в 95% случаев неинтересные, рискованные или не подойдут вам!
Из практики скажу, что в Воронеже большая часть застройщиков если и предлагает сниженные ставки, то только с удорожанием квартиры (то есть оплачивает субсидию в итоге покупатель). И, как правило, в рекламах там "сказочные ставки". Они реальные, но на один, два, три или 5 лет и очень дорого стоят. Когда речь идёт о небольшой скидки на ставку, то скорей всего застройщик готов взять расходы на себя!
Ипотека с субсидированной ставкой может считаться альтернативой льготной программы "Господдержка 8%"? Однозначно нет! Ну максимум в 5% случаев с большой натяжкой и с кучей нюансов! Единственный интересный для покупателя вариант субсидированной ипотеки – скидка на ставку без удорожания квартиры!
