Почему широко разпиаренные в последнее время «особые условия», как-то, рассрочки, траншевые ипотеки:
а). не принесут пользы застройщикам (скорее, наоборот);
б). создадут проблемы покупателям, которые «летят» на них, как пчёлы на мёд, мухи на г…
Аксиома.
Банки не дают строителям денег больше, чем поступает на эскроу-счета.
Смотрим цифры из вышедшего вчера доклада ЦБ «О проектном финансировании». За 1-е полугодие на эскроу счета поступило 2,6 трлн.руб., выдано ПФ – 2,5 трлн.
Доказано опытным путём, - цифры сходятся.
Включаем голову.
Траншевая ипотека, рассрочки, позволяют активизировать спрос, «затащить» людей, но не обеспечивают поступление «живых» денег. Деньги становятся виртуальными (в будущем).
Это чревато для застройщиков, и для покупателей.
Разберем конкретный пример.
Москва.
Девелопер А101.
На август возводит 41 корпус в 11 жилых комплексах.
В 2024 году начал строительство 8 корпусов, - свежачок.
Все без исключения к настоящему моменту по графику должны иметь строительную готовность на уровне 3-5 этажей зданий (см. данные на канале Новостройки. Риски). Для каждого в соответствующей графе о соблюдении графика используется формулировка «Без изменений».
Между тем, в 3-корпусах роется котлован, в 2-х заливается фундаментные плиты, в 2-х возводится цокольные этажи, в одном - 1-й этаж здания.
Наблюдается сильнейшее отставание, кстати, не отражённое застройщиком в ПД, хотя оно уже произошло по факту.
Дальше.
Сметная стоимость корпусов 41,484 млрд. С начала года по ним заключено ДДУ на 18,686 млрд., а проектное финансирование получено лишь на 9,903 млрд.руб., то есть в два раза меньше.
Что же удивляться, что стройка идёт ни шатка ни валко!
Возвращаемся к данным ЦБ.
В 1-м полугодии банками приблизительно выдано столько ПФ, сколько получено денег дольщиков.
Значит у А101 из 19 млрд. по договорам, поступило только 9 млрд., остальные - «воздух» - рассрочки, транши, другой схематоз.
Простая логика.
Второй раз застройщику проданные квартиры не продать, значит актива для выхода на «живые» деньги стало существенно меньше. Но лишь только наличные деньги обеспечивают ПФ, дают возможность строить.
Что касается дольщиков.
Приобретая в рассрочку, через траншевую ипотеку, они лишают застройщика ПФ.
Что имеем в итоге.
Посмотрите на А101. За прошедшие с начала года месяцы, отставание от графика месяца четыре, если не больше.
Виртуальные (будущие) деньги гарантируют такую же виртуальную работу в настоящем, а также окончание «когда-нибудь потом».
Девелоперы придумали развлечение себе и покупателям.
Ну что ж, развлекайтесь.
Объекты будут стоять.
Ну, или, лежать, кому какой термин больше подходит...
⤵️
©️ Новостройки. Сводка
©️ Новостройки. Риски
▫️