Проблемы индивидуальной жилой застройки стали темой онлайн-совещания у президента.
В обсуждении мер поддержки развития ИЖС приняли министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин и председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
Глава Минстроя Ирек Файзуллин, напомнил, что в прошлом году более половины введенного жилья - 59 млн кв. м из 110,4 млн кв. м - было построено именно в формате ИЖС.
Всего за 2023 год частники построили и сдали 431 тысячу индивидуальных домов. В этом году ИЖС развивается с опережением: за семь месяцев уже построено 314 тысяч индивидуальных домов (43,6 млн кв. м) - на 26% больше, чем за январь-июль 2023 года. Если динамика ввода сохранится, то по итогам года получится более полумиллиона домов ИЖС, общей площадью под 75 млн кв. м.
Казалось бы: и так все идет неплохо. По крайней мере, намного лучше, чем в многоквартирном сегменте. Но высшее начальство что-то в этом раскладе не устраивает. (Возможно, как раз минимальное участие государства). Ирек Файзуллин полагает, что дальнейший рост ИЖС будет обеспечен применением в частной застройке эскроу-счетов.
Напомним: в июле был принят закон 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу». Он вступит в силу 1 марта 2025 года. В качестве дополнительных мер заявлены: разрешение использовать для строительства ИЖС средств маткапитала и освобождение застройщиков ИЖС, работающих через эскроу, от НДС.
По расчетам Минстроя, в будущем году с помощью эскроу-счетов построят 3 тысячи индивидуальных домов, в 2026-м - 52 тысячи домов (примерно 10% от общего объема ввода). При этом г-н Файзуллин подчеркнул, что строительство с эскроу будет лишь одним из вариантов финансирования.
Популярность этой схемы будет поддерживаться (в том числе) введением определенных льгот, например, субсидированием ставки проектного финансирования. («Пилотная» схема от Банка ДОМ.РФ с кредитованием застройщиков под 1%).
Минстрой и ДОМ.РФ также заявляют об изыскании «новых территорий» для частной застройки. В планах ведомств, по словам г-на Файзуллина, «освоение» 19 тысяч га и еще 75 тысяч га - до 2030 года.
Эльвира Набиуллина поддержала идею применения эскроу-счетов в индивидуальном строительстве. Правда, о субсидировании ставок она как раз не говорила. Глава ЦБ полагает, что использование в качестве залога «стандартного продукта» по типовым проектам снизит риски банков и ставку по таким кредитам.
«Пригород», изучив материалы к совещаниям, выработал собственную версию: как должен выглядеть идеальный проект ИЖС с точки зрения руководства.
1. Девелопер покупает у федерального (или муниципального) собственника большой земельный массив, от 500 до 1000 га. Желательно на аукционе и подороже.
2. Девелопер сам разрабатывает и согласовывает всю градостроительную документацию. 3. Чиновники предписывают, какие дороги и инженерные сооружения, а также - какие социальные объекты здесь необходимы, и в какие сроки. (В Петербурге эти требования выдвигает Градкомиссия).
4. Застройщик начинает выполнение работ по инфраструктуре и открывает продажи.
5. Проектное финансирование для этого предоставляет банк; если проект не входит в перечень «пилотных», то деньги дадут на рыночных условиях. Может, даже подешевле - допустим, под 10%.
6. Будущий обитатель частного дома приходит в банк за ипотечным кредитов.
«Льготников» почти не осталось, значит, занимать придется по базовым ставкам, допустим, 10 млн рублей под 20% годовых. Эти деньги заемщик на руки не получает, они сразу попадают на эскроу-счет.
7. С эскроу-счета банк постепенно, по этапам, перечисляет средства застройщику.Все (ну, или почти все) довольны. У чиновников - никакой головной боли из-за дорог, социалки и очистных; банк зарабатывает дважды - на ипотеке и на проектном финансировании.
Правда, дом получится на 40-50% дороже, чем такой же, но построенный, например, архангельскими или белорусскими «шабашниками». И не факт, что в условиях нормальной конкуренции таких типовых домов удастся продать много…
Экспертные мнения
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Преимущества новой схемы - строительства ИЖС с помощью эскроу-счетов - пока совершенно не очевидны. В Московской области и некоторых других есть при меры реализации крупных проектов с применением эскроу («Дмитров Дом» и др.)
Хотя и они пока далеки от завершения, и еще рано говорить об успехе или неудаче. Возможно, и в Ленинградской области особенности такого подхода стоило бы показать на конкретном примере, а не рассказывать о них в релизах и публикациях.
Пока история с эскроу больше напоминает PR-акцию, чем реальное регулирование рынка. То же относится и к «зеленым стандартам», и к попытке продвигать отечественные домокомплекты…
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:
- Законодательные новации в сфере ИЖС направлены на укрупнение рынка. Загородную застройку планируют консолидировать в интересах нескольких крупных застройщиков. Для мелких и средних компаний эскроу-счета не подходят. Механизм эскроу применим при освоении крупных территорий, принадлежащих одному собственнику.
Что касается КРТ: власти решают, какие социальные и транспортные объекты должны быть построены, и директивно сообщают об этом собственнику. Такой подход понятен, когда речь идет о собственнике большого массива.
У него в смете могут быть заложены расходы на социалку и пр. Но как быть, если речь идет о сотнях частных владельцев? Будут изымать наделы «за неосвоение», как это предусмотрено недавними поправками?
Социальные и транспортные объекты могут строиться, если развитием большой территории занимается крупный девелопер. Второй вариант - финансирование за счет средств местного бюджета. Такие программы есть, и они реализуются; возможно - недостаточными темпами и с ограниченным финансированием.
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- Система эскроу-счетов подходит для проектов массовой застройки крупных территорий однотипными домами. Небольшие компании будут строить жилые дома по индивидуальным проектам. Таким образом, конкуренция локация и архитектурных решений дополнится конкуренцией применяемых подходов и финансовых схем. Кроме того, на совещании у президента говорилось о вовлечении новых территорий.
Дело ведь не только в наличии больших неосвоенных массивов из состава сельхозземель или оборонных земель. Чтобы их передать под ИЖС, надо вносить изменения в генпланы поселений, а это долгая процедура, даже для самих властей. К этим территориям надо подводить инженерные сети и дороги. В сегодняшней ситуации государство, скорее всего, не сможет на это выделять средства.
Механизмы освоения новых территорий в мировой практике давно придуманы и отработаны. Компании-монополисты за свой счет подводят электричество, воду, газ и возвращают свои затраты на тарифах. В этом случае цена приобретения земли для частника становится на 25-50% ниже.
То же касается строительства дорог. Их строит государство, а затем - возвращает вложенные средства за счет налоговых отчислений от новых объектов недвижимости, бизнесов, которые начинают там работать. Социальная инфраструктура тоже должна строится за счет налогов и пошлин, которые собирает государство, а не за счет бизнеса.