2018 год. Один из самых крупных застройщиков России, “СУ-155”, становится банкротом с долгами свыше миллиарда рублей. По иронии судьбы, после него осталось 155 недостроенных объектов (вы только вдумайтесь в эту цифру!), а среди обманутых дольщиков – больше 30 тысяч человек.
Эта история происходила до принятия закона о работе с застройщиками по эскроу-счетам. До 2019 года все застройщики строили на деньги самих покупателей, и это никак не регулировалось. Известна история московского девелопера Urban Group, который принимал средства от дольщиков, распределял их на другие площадки либо выводил за рубеж, а потом объявил себя банкротом.
Прежде чем подписывать договор и вносить предоплату, прочитайте эту статью, чтобы узнать, как избежать рисков, не попасть в долгострой и гарантировать себе комфортное и безопасное жилье.
Что такое эскроу-счета?
С 1 июля 2019 г. для покупки недвижимости в строящемся жилье используются счета эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Деньги дольщиков размещаются на безопасном счёте в банке, а не поступают напрямую застройщику.
Строительство объекта ведётся за счет банковского проектного финансирования, а свои деньги застройщик получит, только когда сдаст объект. Затягивать – невыгодно! Так эскроу-счета защищают покупателей недвижимости от долгостроя.
Банки проводят проверки всех застройщиков, и каждый шаг жёстко регламентирован. Сейчас застройщик просто не может использовать неправильную финансовую модель, вывести деньги или использовать их нецелевым образом. С 2019 года, с момента вступления в действия закона 214-ФЗ, произошло только одно банкротство известного застройщика – компании Seven Suns. Но ещё до 2019 года они использовали не совсем прозрачные финансовые схемы, а дальше строили на основании ранее полученных разрешений.
А если застройщик принимает деньги на аккредитив?
Маленькие, “местечковые”, застройщики до сих пор могут использовать серые схемы. Например, на договорной основе предлагают выводить денежные средства не на эскроу, а на аккредитив.
Аккредитив – это виртуальная банковская ячейка. И с неё средства могут расходоваться не на строительство, а на другие цели. Если в договоре долевого участия (ДДУ) прописано, что средства размещаются на аккредитиве до пополнения эскроу-счёта на 180 дней или на 360 дней, отказывайтесь сразу от подписания такого договора! Допустимый срок – это 10 дней до регистрации ДДУ в Росреестре.
Разобраться в таких тонкостях непрофессионалу очень сложно. Иногда даже у уважаемых застройщиков мы встречали размещение на аккредитиве более чем на 160 дней. Мы выходили напрямую на застройщика и просили переоформить данные ДДУ – просто потому что мы знаем, куда смотреть и за чем следить.
Если застройщик обанкротился, получит ли человек квартиру? Когда и как это будет происходить?
Общее понятие “банкротство” очень расплывчато. Если назначено внешнее управление, то застройщика можно еще спасти: его финансовое положение не столь критично и плачевно, и он может завершить те проекты которые он строил.
А вот если объявлено конкурсное производство, то это уже безнадёжный застройщик, дела которого настолько плохи, что спасать там уже попросту нечего. В этом случае для дольщика есть два пути.
Первый – самый долгий – это ожидание, пока после конкурсного производства другой застройщик завершит начатый ранее проект. Вы получите свои ключи, но через длительное время.
Кстати, если застройщик объявлен банкротом, но у него проектное финансирование в определённом банке, то банк может позволить застройщику-банкроту закончить строительство.
Вариант второй – вы вернёте свои денежные средства с эксроу-счёта. Но учтите: возврат будет в той же сумме, которую вы вкладывали несколько лет назад, часть её уже будет съедена инфляцией. К тому же у вас уже будут платежи по ипотеке, это тоже затраты. Нужно всё считать индивидуально.
Важный нюанс: если вы приобретаете квартиру и отдельно машино-место, то при банкротстве застройщика деньги за квартиру вы вернёте в полном объёме. А вот чтобы вернуть деньги за нежилую недвижимость, ещё нужно будет ждать своей очереди и не факт, что вы их получите.
Существует ещё один признак того, что застройщик готовится к началу процедуры банкротства. Бывает так, что дом уже сдан, но ключи от него не выдаются. Это очень серьёзный звоночек, на который нужно обратить внимание. Обычно застройщик оставляет себе довольно значительный временной отрезок между сдачей дома и выдачей ключей – это как раз на случай форс-мажора. Но эти сроки известны заранее. А вот если они нарушаются, что-то явно идёт не так.
Как определить надёжность застройщика?
1. Репутация. Она строится годами.
2. Сроки строительства. Как сдавались предыдущие объекты застройщика? На какой стадии находятся нынешние объекты? Соотносится ли это с заявленными сроками?
Топовые застройщики имеют не один и не два проекта, практически каждый год сдаются новые
очереди, и мы всегда держим руку на пульсе, следя, как строит тот или иной застройщик.
3. Финансовая отчётность: она даётся либо ежеквартально, либо по итогам года. Необходимо смотреть, какие у застройщика были поступления, какой у него баланс.
4. Юридическая чистота: обоснования, на которых застройщик строит, назначение земли под объект (например, это не должна быть земля под коммерческие нужды).
5. От какого банка идёт проектное финансирование, надёжен ли банк, который выделяет средства и контролирует сроки. Самые крупные банки проектного финансирования в России – это Сбер, ВТБ, Россельхоз и Дом РФ.
Обычному покупателю очень сложно разобраться, какой застройщик надёжный, а какой – не очень, изучить все проектные декларации, историю предыдущих проектов и их сроки. Брокер – это человек, который упрощает жизнь покупателя и сокращает время от решения о покупке квартиры до получения ключей. Наши услуги для покупателей бесплатны – достаточно оставить заявку.