Ипотека без первого взноса - плохая идея, пару лет назад заявило Роскачество. Актуально и сейчас.
Банки для того, чтобы убедиться в надежности заемщика и его кредитоспособности, всегда требуют при получении кредита на покупку жилья первоначальный взнос (ПВ). А еще первоначальный взнос повышает ликвидность объекта, которая до погашения кредита остается в залоге. Если клиент перестанет платить, банк сможет быстрее продать объект, уменьшив его стоимость на сумму первоначального взноса. Помните, банк - не благотворитель, его цель получить прибыль и желательно с минимум риска для себя.
У банков разные требования к ПВ, а еще его норматив зависит от разных факторов. Например, ПВ зависит от вида ипотечнрй программы, типа доходов заемщика и т.п.
Какие варианты используют заемщики, чтобы взять ипотеку без ПВ:Получение ипотечного кредита под залог иного, имеющегося жилья.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий (например, маткапитал)
Заемные средства (в т.ч. потребительский кредит) в качестве первоначального взноса
Завышение стоимости жилья
Получение ипотечного кредита под залог иного, имеющегося жилья.
Тут есть пара негативных моментов:
▪️ Имеющееся жилье должно быть. А у кого оно есть…
▪️ Имеющееся жилье еще и должно быть дороже приобретаемого. Т.к. подарков тут нет, банк даст до 90% (чаще 70%) от стоимости имеющегося жилья. Если этой суммы хватит на 100% от вновь покупаемого, прекрасно.
Использование в качестве первоначального взноса государственных выплат или субсидий
Самый распространенный пример – использование маткапитала. Для первоначального взноса или погашения ипотеки маткапитал можно использовать сразу после рождения ребенка.
Тут нужно понимать, что в жилье, купленном с использованием маткапитала, после погашения ипотеки обязательно нужно будет выделить доли всем детям.
Заемные средства (в т.ч. потребительский кредит)
Тут нужно понимать, что,
1) это еще один долг, который нужно возвращать,
2) банк обязательно учтет при оценке платежеспособности клиента и этот долг,
3) банки не любят такое, т.к. это говорит о том, что клиент не сильно платежеспособен, не могу накопить даже мин сумму.
Есть банки, которые сами предлагают кредит на первоначальный взнос. В частности, Росбанк.
Завышение стоимости жилья
Существует практика, когда вместо реального внесения первоначального взноса продавец и покупатель формально завышают стоимость жилого объекта.
Что в реальности:
▪️ Банк может сделать внутреннюю переоценку, которая покажет реальную стоимость объекта.
▪️ Если сделку вдруг признают недействительной, покупатель может остаться без денег и без квартиры.
▪️ Если сделку отменят, продавец тоже сильно рискует: ему надо будет вернуть указанную в договоре сумму, включая тот самый «виртуальный» миллион.
Ну и нужно понимать, что это незаконно.
Виртуальный первоначальный взнос
Вот, кстати, к теме вопросов касательно ипотеки без первого взноса.
В ипотеке на покупку готового жилья увеличилось число кредитов с виртуальным первоначальным взносом.
Выявили схему коллекторы.
«Распространение схем «пририсовки» первоначального взноса началось из-за снижения ставок по ипотеке и попытках купить жилье теми категориями заемщиков, у которых из-за низких доходов банально нет денег на накопление первоначального взноса».
Всем же известно, что сумма кредита считается банком не только по доходу, но и с учетом стоимости недвижимости. Банк обычно дает не более 90% от цены. А если даже 10% нет?..
И тут «схема» - покупатель договаривается с оценщиком о том, чтобы тот оценил стоимость недвижимости дороже на 10-20%. Ну это для банка, который будет давать ипотечный кредит. Цена квартиры выше, сумма кредита больше. За счет кредита покупатель оплачивает всю стоимость квартиры.
На самом деле, сговором только с оценщиком тут не обойтись. Вроде бы банки обычно для расчетов берут минимальную цену из оценочного альбома и цены в договоре. Так должно быть, это минимизирует риски банка. Ведь, если цена в договоре нормальная, то завышение в оценке не имеет смысла.
Значит, надо договариваться и с продавцом про завышение цены.
Например, квартира стоит 3 млн, а в документы ставят 3,4 млн. Банк дает кредит 3 млн. Фактически на всю цену квартиры. Первого взноса фактически не будет. Сделка через ячейки, кредит в одну, якобы первый взнос в другую. По идее, заемщик передает банку документ (расписку или платежку), что передал продавцу первый взнос. Здесь фиктивная расписка.
Возникает вопрос, зачем это продавцу? Он же пишет расписку на недополученную сумму. Ну, если только, согласился за доп плату. Но зачем?! Если что со сделкой будет не так, есть риски истребования с продавца всей суммы обратно.
А оценщик «чист», формально закон не нарушен. Ведь оценка сделана на основе сравнительного метода. Оценщик нашел такие объявления, которые позволили установить более высокую цену, не придерешься. Объявления, кстати, довольно спокойно можно и "подвесить", чтобы были правильные аналоги.
Коллекторы говорят, что все больше примеров, когда сумма кредита больше, чем реальная стоимость квартиры.