В эти выходные ко мне в деревню приезжал старый друг Николай, чтобы обсудить одну важную для него проблему. Дело в том, что его дочь год назад вышла замуж и молодая семья снимает однушку в Москве.
Отцу не нравится, что у дочери нет своего угла и он пытается ее убедить тем или иным образом купить свое жилье.
АРГУМЕНТЫ ЗА АРЕНДУ
Речь буквально доходит до скандалов на почве недвижимости и это сильно расстраивает отца. Он мне дословно передает слова и аргументы дочери:
- я что сумасшедшая, чтобы брать ипотеку под 20% и переплатить в итоге как за 4 квартиры.
- к тому же цены скоро на недвижку упадут, тогда и будем думать
- однушку, может и потянем, но она нам не нужна. Зачем брать ипотеку и покупать то, что нам не нужно
- арендную квартиру мы можем легко поменять и жить там где нам захочется.
В целом она перечислила все аргументы, которые арендаторы объясняют свое желание жить в арендованной квартире и не влезать в ипотеку.
Действительно, если в кредитный калькулятор поставить поставить срок 20 лет и ставку 20%, то получиться выплат к взятому кредиту будет 1/4
Но это при аннуитетном платеже - взял 5 млн., а вернуть придется все 20 с лишним миллионов.
Но вот если договор будет с дифференцированными платежами, то вернуть придется на 5 млн. меньше - 15 млн. руб.
Но такой договор сейчас банки практически не заключают, т.к. суммарный доход по такой схеме погашения у них меньше. Как говорится - зачем брать меньше, если получить можно больше.
В принципе Николай и так понимал, что ипотека дорогое удовольствие. Но он просил меня найти аргументы в пользу ипотеки.
АРГУМЕНТЫ В ПОЛЬЗУ ИПОТЕКИ
Я довольно регулярно дискутирую на тему аренды и ипотеки и для меня не новость те аргументы, которые привела дочь Николая.
Первый плюс - фиксируется стоимость квартиры и платежи за нее.
Арендные платежи не стоят на месте и довольно активно растут. Да, есть "погибающие" территории откуда люди уезжают и стоимость аренды там может быть минимальной. Яркий пример - Воркута. Квартиру там можно купить буквально за копейки.
Некоторые жители даже готовы обратно отдать в муниципалитет приватизированную квартиру. Лишь бы не платить коммуналку и налоги.
Но в Московской агломерации совершенно обратная ситуация. Если из Воркуты люли уезжают, то в Москву и области наоборот приезжают.
Посмотрите на график изменения стоимости квадратного метра с 200о года в пределах старой Москвы.
В среднесрочной перспективе - цены растут. Тем более, что сейчас появился новый средний класс - участники и семьи бойцов СВО.
Видя ситуацию с ценами на недвижимость, дорожает и аренда.
Стоимость аренды стремительно дорожает и за год она выросла на 30%.
Я предложил Николаю посчитать стоимость аренды за 20 лет однокомнатной квартиры при условии роста аренды на 10% в год. Согласитесь, что это вполне правдоподобная история. В первый год я взял аренду однушки по 62 тыс. руб. в месяц.
Получилась вот такая картина
Т.е. за 20 лет придется отдать 42 млн. рублей.
Сейчас такая квартира стоит в Москве порядка 10 млн. руб. и ипотека под 20% приведет в к общим расходам 40,7 млн. руб.
Парадокс, да?!
Николай сильно удивился, когда увидел эти цифры. За 10 млн. руб. можно купить однокомнатную квартиру. Вот предложения продавцов не в самом плохом районе рядом с метро Коньково на Циане.
Но это ще не все аргументы.
РЕФИНАНСИРОВАНИЕ
Сейчас ставки по ипотеке на пике и дальше они вряд-ли будут расти. В ближайшие 3-5 лет они снизятся, а значит появится возможность рефинансировать свой кредит под более низкую ставку. Тогда экономика ипотеки еще вырастет.
ГЛАВНЫЙ АРГУМЕНТ ЗА ИПОТЕКУ
Главный аргумент за ипотеку - простой.
- Аренда - это текущие расходы и все.
- Ипотека - расходы, которые увеличивают семейный капитал.
Через 20 лет после аренды у семьи не будет ничего. А после 20 лет ипотеки у семьи будет квартира, стоимость которой будет не 10 млн. руб. а скорее всего те же самые 40 млн.
Ведь за предыдущие 20 лет стоимость 1 кв. м. выросла в Москве с 50 тыс. руб. до более 250 тыс. руб. т.е. в 5 раз. Ожидать, что этот процесс вдруг резко остановится нет никаких оснований.
Вот такой у нас получился разговор с Николаем. Сможет ли он убедить свою дочь в покупке квартиры - не уверен. Но это их жизнь и их решение.