Мы уже много раз рассказывали, чем апартаменты хуже квартиры (например, здесь). Поэтому, когда кто-то покупает апартамент, то отдаёт себе отчёт, что ни прописки, ни налоговых вычетов ждать не придётся. Но случается и такое, что застройщик вдруг подкидывает приятный сюрприз, добившись перевода объекта в статус жилой недвижимости. Руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров рассказывает, чем его ещё приятно удивил комплекс, а также о том, почему этот ЖК не в полной мере можно назвать бизнес-классом.
Об объекте
На вторую половину 2024 года группа компаний «Самолёт» — лидер по объёму текущего строительства в России. За короткое время, с момента своего создания в 2012 году, девелопер смог аккумулировать внушительный земельный банк в Подмосковье и Новой Москве.
В 2019 году компания приступила к реализации первого проекта в границах старой Москвы — комплекса апартаментов бизнес-класса «Новоданиловская 8».
А уже в декабре 2020 года был приобретён второй участок внутри МКАД. На площади 4,6 Га предполагалось возвести 115-130 тысяч м² жилья в семи башнях от 17 до 35 этажей. Однако согласовать возведение квартир у застройщика не получилось, и через год было получено разрешение на строительство комплекса апартаментов «Рябиновый парк». В процессе он был переименован в «Верейскую 41». При этом сам проект стал более камерным. Но обо всем по порядку.
Локация
Комплекс «Верейская 41» возводится в Можайском районе ЗАО (Западного административного округа) Москвы.
📌 На севере комплекс граничит с Верейской улицей и далее — с частью природного заказника и ЖК «Life-Кутузовский» (подробно почитать об этом комплексе можно здесь);
📌 на юге — с административными зданиями малой этажности бывшего Московского радиотехнического завода;
📌 на западе — с трубами МОЭК (Московской объединённой энергетической компании) и далее — с улицей Рябиновая;
📌 и на востоке — с территорией концерна воздушно-космической обороны «Алмаз-Антей». Там находятся только офисы, производства нет.
Инфраструктура
«Верейская 41» возводится на окраине сложившегося района с развитой инфраструктурой.
В радиусе 1 километра расположены детские сады: частные (Rybakov Playschool, Smile Fish, Binny и «Горница Узорница») и муниципальный «Западный комплекс непрерывного образования».
За 16 минут можно дойти до корпусов школы №1195, входящей в рейтинг топ-400 школ Москвы.
За 8 минут на машине вы доедете до частной «Ломоносовской школы».
Кроме того, «Самолёт» выступит соинвестором с МР, который возводит ЖК Veer, по строительству школы и сада.
Ближайшая взрослая поликлиника ГКБ им. М.Е. Жадкевича находится на Можайском шоссе на расстоянии примерно 2 километров. По соседству с ней — Кунцевская ветеринарная клиника. До детской поликлиники №30 (филиал №3) можно доехать за 10 минут.
В 9 минутах на автомобиле расположен крупный ТРЦ «Океания».
Если по каким-то причинам вам не подойдёт фитнес-клуб на территории комплекса, то в округе их хватает.
В пешей доступности — природный заказник «Долина реки Сетунь», который занимает площадь почти 700 Га и имеет статус особо охраняемой природной территории регионального значения, а также набережная реки Сетунь, которая огибает комплекс с трёх сторон.
По соседству с «Верейская 41» возводятся два новых жилых комплекса: Veer от MR и «Родина парк» от «Родины». К 2027-2028 гг. по окончанию строительства этих проектов инфраструктура района станет ещё более развитой.
Упомяну и о непосредственной близости от комплекса промзоны «Очаково», основная проблема которой — ТЭЦ-25. Местные жители периодически жалуются на гул, исходящий от станции, и на нелегальные стихийные свалки на территории промзоны, где ведётся сжигание мусора. Борьба с ними продолжается, но обычно в начале весны жильцы чувствуют запах гари.
Транспорт
Комплекс будет располагать различной по удобству транспортной доступностью.
До метро далеко. Ближайшая станция БКЛ (Большой кольцевой линии) «Давыдково» расположена в 25 минутах пешком, но город эту дорогу сейчас благоустраивает — ходить будет комфортнее.
До станции МЦД1 (Московских центральных диаметров) «Рабочий посёлок» идти 29 минут.
Ближайшая автобусная остановка расположена напротив комплекса и имеет одноимённое название — «Верейская 41».
Отсюда можно доехать до Киевского вокзала, станций метро «Давыдково», «Аминьевская», «Славянский бульвар», «Молодёжная», «Крылатское», «Университет», станции МЦД4 «Матвеевская», «Филёвского парка» и «Яблоневого сада».
Что касается автомобиля, то транспортная доступность хорошая:
🚘 до Кутузовского проспекта — 6 минут;
🚘 до ТТК (Третьего транспортного кольца) в районе Кутузовского проспекта — 11 минут без учёта пробок;
🚘 до «Москва-Сити» можно доехать примерно за 15 минут;
🚘 до центра города (Манежная площадь) — около 17 минут по свободным дорогам;
🚘 до МКАД в районе 52 км вы доберётесь за 6 минут;
🚘 до аэропорта Внуково — за 28 минут без пробок;
🚘 до аэропорта Шереметьево — за 47 минут по платной дороге.
Теперь вы видите, как забавно выглядит рекламный баннер комплекса — камерный проект бизнес-класса на Кутузовском проспекте.
Единственный негативный момент заключается в том, что сама по себе Верейская улица — это узкая двухполосная дорога. Но ожидается, что скоро она станет четырёхполосной — по две в каждую сторону. Уже начали делать от «Аминьевки».
Территория и места общего пользования (МОП)
Комплекс апартаментов «Верейская 41» строится по монолитной технологии — монолитный железобетонный каркас и стены из мелкоштучных каменных материалов.
В комплекс входит четыре урбан-блока (УБ) переменной средней этажности — от 2 до 14 этажей.
Согласно сайту наш.дом.рф, на август 2024 года перенос плановых сроков строительства увеличен на два квартала — до IV квартала 2024, а срок передачи ключей — на 3 месяца и 1 день.
В комплексе планируется полностью безбарьерная среда. В лобби будут расположены стойка ресепшн с круглосуточным консьерж-сервисом, небольшие зоны ожидания с мягкой мебелью, почтовые ящики.
Высота потолков в МОПах запроектирована на уровне 4,5 метра.
На первых этажах будут гостевые санузлы, колясочные и лапомойки.
Количество апартаментов на этаже варьируется от 6 до 16 (в 14-этажных корпусах), а лифтов — от одного до двух: грузопассажирского и/или пассажирского.
Территория комплекса полностью закрыта, без машин, с круглосуточным видеонаблюдением. Доступ — по смарт-картам и системе распознавания лиц.
Во дворе-парке предусмотрены благоустроенные тематические зоны для разных видов отдыха: прогулочный бульвар, терраса для летнего кафе, велосипедная дорожка, две детские площадки для разных возрастов и зона воркаута.
Корпуса урбан-блоков будут соединены перголой, под которой запланирована прогулочная аллея и места для отдыха.
Коммерческие помещения
Интересная особенность — первые этажи в комплексе жилые. Лишь около 25% площадей здесь отданы под коммерцию: магазины, аптеки, кафе и салоны красоты. Всего — 30 коммерческих помещений на весь проект.
В третьем урбан-блоке запроектировано 2-этажное здание под коммерцию. Здесь разместятся премиальный фитнес-клуб на 1 650 м², супермаркет и ресторан. А на эксплуатируемой крыше будут расположены две террасы: общественная предназначена для всех резидентов, а приватная — только для жителей прилегающих апартаментов.
Паркинг и кладовые
На одноуровневом подземном паркинге должно быть 538 машиномест площадью от 13,3 до 37,1 м². Некоторые из них будут зависимыми. На улице предусмотрена открытая стоянка на 120 автомобилей. Коэффициент машиномест только на подземной парковке — 0,41, с учётом открытой стоянки — 0,5.
Для хранения доступны 329 индивидуальных кладовых помещений площадью от 2,80 до 15,60 м². Стоимость — от 687 158 рублей.
ЖКХ
Ожидаемый размер ежемесячного платежа составит 90-100 рублей в месяц за квадратный метр. Дополнительно по факту потребления оплачиваются холодное водоснабжение, водоотведение, тепловая энергия и электроэнергия.
Показания будут передаваться автоматически.
Апартаменты, планировки и цены
Комплекс «Верейская 41» предусматривает 1298 апартаментов — от студий до 4-комнатного евро-формата, с террасами на первых этажах и патио. Представлены и варианты классических планировок.
Студии
Студии в комплексе варьируются от 22 до 34 м². Бóльшая часть из них — стандартной прямоугольной формы с одним окном и санузлом с полноценной ванной.
Но есть и более интересные опции. Например, апартаменты с террасой.
Или с двумя окнами.
1-комнатные апартаменты
Площадь — от 32 до 57 м². Форма — квадратная или прямоугольная. В типовом исполнении всё как положено: спальня, кухня-гостиная и санузел с ванной. Например, как здесь.
Любители «распашонок» могут обратить внимание на вариант с тремя окнами и нишами для гардероба или кладовки.
На первом этаже можно рассмотреть апартамент с террасой. Правда здесь маловато мест для хранения вещей.
Те, кому важны гардеробные, могут остановить свой выбор на подобной планировке.
Больше всего окон — 4, включая угловое — запроектировано в апартаменте площадью 49,5 м².
Особняком стоит апартамент площадью 81 м², половину которого занимает терраса. Здесь также четыре окна.
Функциональность террасы в нашей климатической зоне вызывает вопросы. Поэтому — на любителя. Но в комплексе террасы представлены в большом количестве.
2-комнатные апартаменты
Площадь варьируется от 43 до 106 м² — за счёт террас. Апартаменты представлены как в линейном, так и угловом исполнении.
Самый компактный вариант — более классическая планировка с двумя спальнями и кухней чуть больших размеров.
Зато сразу с четырьмя окнами — хорошая инсоляция гарантирована.
В апартаментах с двумя спальнями предполагается пять окон. Как, например, в таком исполнении.
Если вам нужен второй санузел в апартах, то они есть во всех вариантах больше 60 м². В остальных случаях нужно смотреть. Например, второго санузла нет в планировке площадью 58,1 м².
Но зато он есть в апарте площадью 54,5 м².
Для тех, кто предпочитает полноценную мастер-спальню, выбор невелик.
Или вот «двушка» площадью 92 м² с террасой. Да, здесь предусмотрена мастер-спальня, но расположена она прямо напротив входной двери. И, как мы видим, путь в гостевую зону проходит через весь апартамент.
3-комнатные апартаменты
3-комнатные планировки представлены площадями от 70 до 96 м². Все они угловые, с полноценной мастер-спальней. Большая часть — с пятью окнами.
К сожалению, выбор функциональных вариантов здесь ограничен. Есть только апартаменты площадью 80,5 и 94,4 м², где отлично зонированы гостевое и хозяйское пространства.
Остальные опции — это либо с кухней-гостиной в дальнем углу:
либо посередине:
4-комнатные апартаменты
Апартаменты формата евро-4 варьируются от 69 до 96 м², все угловые. Причём можно выбрать вариант без мастер-спальни, если такой необходимости у вас нет.
Или с террасой.
Или один из самых функциональных вариантов, где гостевые и хозяйские зоны разделены.
Во всех остальных случаях кухня-гостиная расположена или посередине, или в дальнем конце апартамента.
Высота потолков
Высота потолков в комплексе на 1 этаже — 4,5 метра.
6, 9 и 14-е этажи — это пентхаусы. Здесь высота потолков составляет 4,8 метра.
На типовых этажах высота составляет 2,9 метра уже после отделки.
Отделка
Комплекс сдаётся полностью с готовой дизайнерской отделкой в нейтральных тонах, включая кухонный гарнитур.
В проекте предусмотрены двухкамерные стеклопакеты и регуляторы открывания створок. С 2 по 13 этажи окна выполнены из ПВХ-профиля, а на 1-м этаже, в пентхаусах, а также угловые широкие окна выполнены из алюминиевого профиля.
Все окна располагаются на расстоянии 450 мм от пола. Высота типовых оконных проёмов — 2 260 мм, на первом этаже — 3 860 мм, на последнем этаже — 4 150 мм.
Цены
На момент написания обзора апартаменты представлены в комплексе в следующем ценовом диапазоне:
💰 минимальная цена за 1 м² — 395 000 руб.; минимальный бюджет — 10,86 млн руб.;
💰 максимальная цена за 1 м² — 630 000 руб.; максимальный бюджет — 88,77 млн руб.;
💰 средняя цена за 1 м² — 416 939 руб.; средний бюджет — 20,63 млн руб.
В апреле 2024 года вышла новость о начале перевода апартаментов «Верейская 41» в квартиры. Этому поспособствовало в том числе и начало строительства двух жилых комплексов по соседству со всей необходимой социальной инфраструктурой. Ожидается, что процесс перевода закончится в начале осени 2024 года. Для тех, кто заключил ДДУ ранее, будет предложено подписать дополнительное соглашению, по которому доплата за перевод в квартиры составит 10% от стоимости. Оплата должна быть произведена до ввода в эксплуатацию.
Минусы
❌ Удалённость от метро.
❌ Пока узкая Верейская улица.
❌ Соседство с крупной промзоной «Северное Очаково», ТЭЦ-25.
❌ До 16 апартаментов на этаже.
❌ На ближайшие несколько лет шум от строительства двух новых жилых комплексов по соседству.
❌ Наличие студий в бизнес-классе.
❌ Коэффициент машиномест на пределе от минимально допустимого для бизнеса.
❌ Перенос сроков строительства на два квартала.
❌ Развивающаяся территория.
❌ Потолки на типовых этажах — 2,90 метра.
Плюсы
✅ Секции переменной средней этажности.
✅ Камерность проекта.
✅ Удобная транспортная доступность.
✅ Готовая отделка, а значит — отсутствие ремонтов.
✅ Закрытый двор без машин с детской и спортивной площадками.
✅ Многообразие планировок.
✅ Фитнес-клуб на территории.
✅ Наличие кладовок.
✅ Постепенное сокращение промзоны.
✅ Близость парков.
✅ Перевод апартаментов в квартиры.
Резюме
При оценке потребительских качеств комплекса по системе Urban Grade могу сказать, что классу «бизнес» соответствуют:
📌 близость комплекса до центра города,
📌 конструктив зданий,
📌 архитектура,
📌 входные группы и общественные помещения,
📌 автоматическая передача показаний счётчиков,
📌 благоустройство территории,
📌 паркинг, но по нижней границе.
А следующие параметры всё-таки относятся к классу «комфорт»:
📌 высота потолков типовых этажей,
📌 количество апартаментов на лестничной площадке,
📌 близость транспортных узлов,
📌 близость и уровень социальной инфраструктуры.
Развитие района от Можайского шоссе к Рябиновой улице движется медленно, но верно. После строительства ЖК «Кутузов Град» (подробно об этом комплексе можно почитать здесь) и «Life-Кутузовский» эта локация заиграла новыми красками — появились современные объекты инфраструктуры.
Да, комплекс «Верейская 41» пока находится на границе с промзоной. Однако после того, как будут возведены «Родина Парк» и Veer, локация станет ещё более благоустроенной. А с учётом камерности комплекса, автомобильной доступности, готовой отделки и перевода апартаментов в жилой фонд, проект становится весьма интересным.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Кутузовский квартал»
ЖК Spires
ЖК «Вестердам»
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
