ФСБУ 6/2020 «Основные средства» ввел в отечественный бухучет новый вид активов — инвестиционную недвижимость. Стандарт определяет ее так: «Основные средства, представляющие собой недвижимость, предназначенную для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости)».
Перевожу: это недвижимость, которую компания приобрела, чтобы сдавать в аренду, или перепродать дороже. Причем перепродать когда-нибудь в перспективе, иначе это уже товар. В МСФО (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» прямо сказано, что она не предназначена для продажи в ходе обычной деятельности.
Например, инвестиционной недвижимостью считаются:
- земельные участки, купленные для продажи после роста стоимости в долгосрочной перспективе;
- земельные участки, купленные без конкретной цели;
- здания, переданные в операционную аренду. Если аренда финансовая, такие здания уже будут инвестициями в аренду;
- здания, которые сейчас не используются, но планируется их передача в операционную аренду;
- капитальные вложения в будущую инвестиционную недвижимость. Это важный нюанс: инвестиционная недвижимость выделяется в отдельную группу основных средств еще на этапе капвложений.
Компания должна выбрать одну модель учета для всей инвестиционной недвижимости: по первоначальной или по переоцененной стоимости. В отличие от других основных средств, нельзя выбрать разные модели учета, например, для зданий и земельных участков. Если выбрана модель учета по переоцененной стоимости, инвестиционная недвижимость переоценивается на каждую отчетную дату, но не амортизируется.
При этом изменение оценки на каждую отчетную дату формирует доходы или расходы отчетного периода. Этот порядок отличается от порядка учета переоценки других основных средств. Там переоценка может влиять не только на финансовые результаты, но и на капитал. Здесь развивать эту мысль не буду — напишу отдельный пост о переоценке.
Отсутствие амортизации логично: при такой модели инвестиционная недвижимость всегда учтена по справедливой стоимости, которую компания получит при ее продаже. Если недвижимость куплена для продажи, то компания не продает ее, потому что рассчитывает на дальнейший рост стоимости. Регулярно уменьшать балансовую стоимость актива, который растет в цене, довольно странно. Если же недвижимость сдается в аренду, то дисконтированный поток будущих доходов от аренды больше или равен справедливой стоимости. При приближении конца срока полезного использования будет падать и справедливая стоимость. Это падение сформирует расходы безо всякой амортизации.
Переоцененная стоимость точнее представляет инвестиционную недвижимость в финансовой отчетности. Так считаю не только я, но и авторы МСФО (IAS) 40: «Весьма маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по первоначальной стоимости приведет к более уместному представлению информации». Для недвижимости, которую держат для перепродажи, эта модель вообще должна быть единственной допустимой при возможности определить справедливую стоимость.
В финансовой отчетности информация об инвестиционной недвижимости раскрывается в бухгалтерском балансе и пояснениях. В балансе она пока обитает внутри статей «Основные средства» и «Доходные вложения в материальные ценности». В первой — недвижимость, купленная для перепродажи. Во второй — для сдачи в аренду. В 2025 году вступит в силу новый ФСБУ 4/2023 «Бухгалтерская (финансовая) отчетность» и инвестиционная недвижимость удостоится отдельной статьи.
Если вам понравился этот пост, подписывайтесь на мой телеграм-канал «Переводчик с бухгалтерского» — так вы точно ничего не пропустите!