В этой статье Вы узнаете:
1) Цены на недвижимость в Сочи
2) Сколько можно заработать на аренде
3) Сколько можно заработать на перепродаже.
Один из самых популярных запросов клиентов, планирующих приобрести недвижимость в Сочи выглядит так:
- Квартира или апартаменты площадью не менее 30 квадратных метров (чтобы в любое время приезжать и отдыхать семьей);
- Ровная поверхность (чтобы не в гору возвращаться с пляжа);
- Расстояние до моря - не более 5 минут пешком;
- Возможность сдачи в аренду через Управляющую Компанию, чтобы получать хороший пассивный доход;
- Возможность выгодно перепродать, если появится такая необходимость;
- Ну и самое главное: чтобы цена была не более 9 млн рублей и располагалась квартира/апартаменты исключительно в Центральном Сочи.
РЕАЛЬНЫЙ ЛИ ЭТО ЗАПРОС 👆, или подобрать что-то в Сочи по этим критериям невозможно, СЕЙЧАС И УЗНАЕМ 👇:
Район Сочи идеально подходящий практически под все перечисленные пункты - это Мамайка.
Какие же предложения есть сейчас на рынке Сочи (мкр. Мамайка):
Апарт-Отель Крымский 👆, неплохой вариант для тех, кто хочет купить себе недвижимость рядом с морем и сразу начать получать пассивный доход или отдыхать самостоятельно.
❗️Однако, и цена уже несколько выше озвученного бюджета, и площадь маловата... Поэтому, ищем дальше:
ЖК Невада 👆 здесь также как и в предыдущем варианте, площадь не совсем подходит под запрос, да и ожидать хорошую прибыль от сдачи в аренду не стоит.
АК Куба 👆 - отель который располагается прямо на одноименном пляже (Куба) 🌴.
Подойдёт для инвесторов, которые желают начать возвращать свои инвестиции сразу же после покупки.
❗️Но, для отдыха семьей здесь конечно же места не достаточно. 20 квадратов - это стандартный номер для двоих.
АК Булгаков 👆 - здесь уже площадь достаточно комфортная, но стоимость 18 млн... пусть даже с ремонтом, мебелью и техникой - это уже перебор 🤦♂️.
❗️Многие мои "коллеги по цеху" без зазрения совести предлагают клиентам этот отель, утверждая, что он настолько высокодоходный, что вложения окупятся уже через 6 лет.
Хорошо, что мы живем в век высоких технологий, и это утверждение легко проверить:
👆 именно столько стоит проживание за сутки в этом отеле... Путем простых арифметических действий мы получаем годовой доход собственника в районе 1 🍋.
Окупаемость 18 лет.
Рентабельность 5,5% годовых.
Хороший ли это вариант для инвестиций? Думаю ответ очевиден, поэтому смотрим дальше, что ещё есть на Мамайке:
Из хороших вариантов для инвестиций, есть ГК Ливингстон 👆 - отель уровня 5 звёзд с отличной Управляющей компанией... Но, только вот цены уже совсем не демократичные и в бюджет до 9 млн рублей совсем не входят...
Возможно стоит искать не среди апартаментов, а рассмотреть квартиру?
Давайте посмотрим, какие варианты есть среди Жилых комплексов;
ЖК Море 👆 - новое творение от Застройщика Еврострой. Комплекс, который начали строить в этом году и который по срокам должен был быть сдан в середине 2026 года... Уже на предсдаче и скоро можно будет выходить на ремонт 😲.
❗️Да, здесь можно выбрать комфортную площадь, но 510 тысяч за квадрат... делает этот вариант для нашего поиска не совсем актуальным...
Получается, что все - таки риелторы не врут - и до 9 млн рублей купить ничего нельзя?
Минутку терпения - есть ещё один комплекс. Может быть там все звезды сойдутся и можно будет приобрести в этом комплексе апартамент, площадью 30 квадратов... по цене не более 9 млн рублей? 🤷♂️
АК Фазотрон.
Этот комплекс долгое время был долгостроем. Дольщики уже и не надеялись, что когда-нибудь получат свои заветные квадратные метры. Но, в один прекрасный момент появился Застройщик (Группа компаний Альпика) и решил проинвестировать свои собственные средства, чтобы завершить этот объект.
С тех пор, работы на объекте закипели и движутся к своему логическому завершению. Совсем скоро объект будет сдан и можно будет выходить на ремонт.
❗️В феврале этого года Застройщик решил приостановить продажи... чтобы с сентября возобновить их... по уже совсем другим ценам.
Посмотрим, какие цены были в феврале, перед закрытием продаж:
От 370 до 450 тысяч за квадрат...
- "Мдаа, 9 миллионами здесь даже в феврале не пахло... Зря только время потратили на чтение"... подумаете Вы и были бы правы, если бы не одно НО❗️👇:
Из проекта выходит инвестор, который за 9 миллионов рублей готов отдать Вам апартамент на 8 этаже, площадью 30 квадратов 🤗.
1. Площадь 30 квадратных метров - семье из 4-ех человек отдыхать здесь будет комфортно.
2. Никаких гор - даже пожилым людям отдыхать здесь будет комфортно - абсолютно ровная поверхность.
3. Меньше, чем 5 минут прогулочным шагом и Вы уже на лучших сочинских пляжах 😁.
4. Конечно же на территории Комплекса есть все атрибуты без которых уже нельзя себе представить курортный отель: открытый подогреваемый бассейн, СПА, рестораны и кафе, детские игровые зоны и многое другое...
А за сколько этот апарт можно перепродать через год?
Если учитывать, что в феврале Застройщик продавал по цене от 370 тысяч за метр, то предполагаю, что минимальные предложения в сентябре будут от 440 тысяч за квадрат.
После полной сдачи объекта цена вырастит ещё на 25% и достигнет средней цены по рынку - 550 000 рублей.
Поэтому, купив сегодня по 300 за квадрат, в августе 2025 года можно смело ставить цену 400 тысяч на руки... и заработать таким образом 3 🍋 (или 33% годовых).
Сколько этот апартамент будет приносить в год, если сдавать его в аренду?
Давайте посчитаем:
Номера, площадью в районе 30 кв.м сдаются летом на Мамайке по средней цене 14 800 рублей 👇:
Учитывая среднюю загрузку в летний сезон (90%) (с мая по сентябрь включительно), получаем, что:
135 дней загрузки × 14 800 рублей (средняя стоимость проживания в сутки) = 1 998 000 ₽ - Валовая выручка за летний сезон.
Как бы не называли Сочи круглогодичным курортом - все же основные деньги в гостиничном бизнесе генерируются летом... И, по статистике, в зимний период отели зарабатывают лишь 25% от летней выручки:
Значит: 1 998 000 ₽ + 25% = 2 497 500 ₽ такая валовая выручка составит от данного апартамента за год.
❗️Однако, выше мы посчитали только валовую выручку.
Теперь посчитаем расходы:
1) АК Фазотрон не сможет самостоятельно обеспечить трафик постояльцев, поэтому Управляющая компания будет вынуждена размещать свои объявления в приложениях: Островок, Яндекс, 101hotel и других ресурсах.
❗️За бронирование через Ostrovok, отельер отдаст от 10 до 19% от стоимости проживания. То есть оплата этих 15% ложится на плечи собственников.
2) К расходам так же относится техническое обслуживание Отеля. Ведь за территорией, садом, местами общего пользования нужно постоянно следить.
По сложившейся практике расходы на обслуживание составляют 3%
3) Расходы на замену оборудования так же составляют в среднем 3%
4) Коммунальные расходы, страхование, налог на имущество, фонд капитального ремонта - все вместе составит от 4 до 5% от валового дохода.
Значит: 2 497 500 ₽ - 26% = 1 848 150 ₽ - это чистая валовая прибыль отельера и собственника с 1 номера.
20-30% возьмёт себе в качестве вознаграждения Управляющая компания. И таким образом, чистый доход, который переведут собственнику составит: 1 293 705 ₽.
С этой суммы Вы заплатите налог 6% и 1,2 млн рублей - та сумма, которую принесёт Вам данный апартамент за год.
Рентабельность в данном случае составит:
1 216 082 (чистый годовой доход) / 11 000 000 (стоимость вложений с учётом ремонта, мебели и техники) × 100 = 11%.
❗️А также не забываем про капитализацию, которая составит не менее 25% в год... а также индексацию стоимости проживания в связи с инфляцией (в среднем +10% в год).
Хороший ли это 👆 вариант для инвестиций?
Вывод Вы можете сделать и самостоятельно, ещё раз ознакомившись с текущими рыночными предложениями (в начале статьи), а так же изучив цены и спрос на размещение в отелях в этом районе.
Моё профессиональное мнение - да, этот вариант очень интересен.
❗️П.С. сейчас продажи в комплексе приостановлены, но разрешение от Застройщика на продажу получено, и можно выходить на сделку!
Заинтересовал этот вариант: звоните или пишите по телефону указанному ниже (WhatsApp, Telegram)
Литовка Роман
Тел. 8 966 770 36 17
