Программа федерального материнского капитала (МСК) действует в России с 2007 года. Субсидию можно направить на различные цели, но самая популярная из них — улучшение жилищных условий семьи.
Размер материнского капитала в 2024 году:
На первого ребёнка, рождённого (усыновленного) с 2020 года, или на двух детей, появившихся с 2007 по 2019 год — 630,4 тыс. рублей.
На второго ребёнка, рождённого (усыновленного) с 2020 года — 833 тыс. рублей.
На второго ребёнка, рождённого с 1 января 2020 года, если на первого маткапитал уже получен — 202,6 тыс. рублей.
На третьего и любого последующего ребёнка, если раньше права на маткапитал у семьи не было (то есть если первые двое детей родились до 2007 года, а с 1 января 2020 года в семье появился третий или последующий ребенок) — 833 тыс. рублей.
В купленном при помощи МСК жилье надо выделить доли всем членам семьи (супругам и детям) с определением размера этих долей по соглашению. Это означает, что владельцами недвижимости в том числе становятся несовершеннолетние, и продать такой объект можно будет только после одобрения сделки опекой.
А если в жильё, кроме маткапитала, вложены кредитные средства, то появляется ещё одна сторона сделки — банк. Так что в процессе продажи, и без того непростом, возникают дополнительные обстоятельства и участники, диктующие свои условия.
Нередки ситуации, когда семья хочет продать ипотечное жильё и купить другое ещё до того, как выплатит кредит. Выделить доли в таком случае необходимо до сделки.
Банки идут на это неохотно, так как дети тоже становятся собственниками недвижимости, что делает сложным взыскание залогового имущества, если заёмщик перестанет выплачивать кредит. При этом законодательно не урегулирован вопрос о выделении детям долей в другой имеющейся у семьи недвижимости.
В итоге, если продавцу не удалось договориться с банком, продажа жилья с вложенным маткапиталом и невыплаченной ипотекой становится гораздо сложнее и времязатратнее. Это отражается в том числе и на стоимости таких объектов.
Чтобы регламентировать такие ситуации, Пленум Верховного суда выпустил постановление, в котором сказано, что для выделения долей детям или супругу в ипотечном жилье не требуется согласие банка-залогодержателя.
Собственнику достаточно составить соглашение о выделении долей и направить в Росреестр, после чего оно должно быть зарегистрировано. Затем соответствующие изменения нужно будет внести в кредитный договор.
Но не всё так просто: далеко не везде Росреестрпринимает постановление в расчет, поскольку право в России непрецедентное. Это не позволяет аргументировать свою позицию, ссылаясь напрямую на судебные акты или постановления. В случае отказа органа власти остаётся только обращаться в суд.
Почему в ЕГРН не ставят отметки о вложении маткапитала в недвижимость
Казалось бы, идея о том, чтобы сведения о вложении материнского капитала в жильё отмечались в ЕГРН, лежит на поверхности. Это значительно упростило бы проверку недвижимости перед покупкой — сразу было бы видно, не нарушены ли права детей, когда МСК использовали, а доли не выделили.
Дело в том, что для получения такой информации ведомству необходимо наладить взаимодействие с другими органами, например, с СФР. Это дополнительная нагрузка на Росреестр, и пока нет законодательного акта, который бы обязывал его вести учет таких сделок, делать этого не будут.
Вопрос чисто технический, но до принятия решения на законодательном уровне отметок об использовании маткапитала в ЕГРН мы не увидим.
Таким образом, не все вопросы, связанные с использованием маткапитала для улучшения жилищных условий, законодательно урегулированы. В некоторых случаях, особенно связанных с выделением долей и продажей жилья с непогашенной ипотекой, ситуация может складываться неоднозначно и потребуются дополнительные усилия, чтобы доказать свою правоту.
А если остались вопросы или нужна помощь, то смело звоните мне.