Загородному рынку приходится привыкать к существованию без ипотеки. Что изменится?
По данным аналитиков ДОМ.РФ, кредитование ИЖС в июле просело в 2,4 раза. В июне банки из первой «двадцатки» предоставили 36,2 тысячи кредитов на загородные объекты (24,9 тыс. на ИЖС, 11,3 тыс. - готовые дома).
В июле - 15 тысяч (3,9 тыс. - на ИЖС, 11,1 тыс. - готовые дома. Провал сильный, но вполне ожидаемый. В новостройках ситуация покруче: 92,1 тысяча кредитов в июне, 18,8 - в июле.
Приключения в ипотеке на этом не закончились. В августе сначала Почта-банк, а затем и Россельхозбанк заявили о том, что прекращают принимать заявки на любые ипотечные кредиты. (В РСХБ, правда, оставили в силе работу по программе сельской ипотеки).
Центробанк сделал еще несколько заявлений о намерениях бороться с «обходными» схемами - с траншевой ипотекой, с аккредитивами, с субсидированием ставки от застройщика. В целом доступность ипотечных программ резко снизилась, а кредиты по базовым ставкам - от 20% и выше - мало кому нужны.
В августе участники рынка и аналитики обсуждали вероятность очередного повышения Центробанком ключевой ставки. Собственный прогноз ЦБ допускает, что до конца года КС (и стоимость денег) повысится до 20%.
Правда, 26 августа на совещании по экономическим вопросам президент заявил: «Очень важно, чтобы бурное развитие финансового сектора не вело к негативным последствиям».
Эксперты полагают, что после критики от «первого лица» ЦБ в сентябре не будет поднимать ключевую ставку. Впрочем, понижать - тоже.
В общем, так. Стоимость денег для кредитования бизнес-проектов остается запредельной; свободные средства граждан и юрлиц перетекают на депозиты (под 17%); ипотеку можно вычеркивать из списка инструментов, работающих на рынке недвижимости.
При этом на банковских вкладах жителей Петербурга и Ленобласти находится неслабая сумма - 4 трлн рублей.
В последние годы положение дел на рынке недвижимости определялось событиями совершенно иного масштаба: пандемия, СВО, санкции, мобилизация. Тем не менее экономика работает, доходы граждан (по крайней мере, «верхних» 10%) растут.
Часть денег, которые раньше тратились в Европе (поездки, отдых, приобретение недвижимости) теперь остается в стране.
Никто не гарантирует, что в ближайшие месяцы не случатся следующие потрясения. Но бизнес в очередной раз приспособился к новым реалиям. Насколько уж смог. Ожидаемый поворот тенденций, по общему мнению, может произойти после снижения ключевой ставки.
Мнения экспертов
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- По поводу изменения ключевой ставки можно только гадать, что перевесит: экономическая целесообразность или политическая воля. Есть мнение, что повышение ставки не оказывает существенного влияния на инфляцию, но в то же время сдерживает экономическое развитие. Поэтому вполне возможно сохранение ставки на прежнем уровне.
Отказ ряда банков от выдачи ипотечных кредитов, возможно, вызван ожиданием обвала цен на рынке недвижимости и появлением проблем с обесцениванием залогов. Чтобы не наращивать потенциальные риски, банки прекращают выдачу загородной ипотеки.
Но влияние ипотеки на загородный рынок не критично. Отсутствие ипотеки будет отчасти компенсироваться длительными рассрочками от продавцов. Долгосрочную (до трех лет) рассрочку продавцы будут предоставлять по участкам в новых посёлках, где только открываются продажи.
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Group:
- Чтобы оценить последствия отказа некоторых банков от работы с ипотекой, важно учитывать их специализацию. Клиенты Россельхозбанка были ориентированы в основном на сельскую ипотеку и на льготные программы для ИЖС. Думаю, что решение РСХБ связано именно со спецификой его деятельности.
Почта-банк вообще не входил в группу значимых ипотечных кредиторов и занимался ипотекой всего около года. Кроме того, готовится сделка по присоединению Почта-банка к ВТБ.
Конечно, рассрочки до конца не закрывают существующую проблему (финансирование крупных покупок). Но в дорогом сегменте, бизнес-класс и выше, это проблема не так остра: как покупали за наличные, так и покупают. Рассрочку покупатели тоже используют, нередко - в сочетании с депозитами.
В массовом сегменте высокие ставки по ипотеке, конечно, скажутся. Для покупателей объектов комфорт-класса высокие (по сравнению с ипотекой) платежи по рассрочке могут быть препятствием для сделки.
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Сейчас ситуацию на загородном рынке определяет спад спроса. Активность покупателей в августе примерно на 50% ниже, чем в мае-июне-июле. Клиентов смущает неопределенность. Многие не то чтобы отказались от планов по приобретению загородных объектов, но пока их отложили, «до прояснения». Период затишья может затянуться еще на месяц-другой.
При любых условиях, при любых негативных факторах есть какое-то количество граждан, которым надо решать свои жилищные проблемы. На загородным рынке их меньше, чем на квартирном, но и в нашем сегменте есть определенный «неснижаемый остаток».
Поэтому объем операций не будет снижаться ниже определенного уровня - допустим, ниже 30% от максимальных показателей прошлого или позапрошлого года.
Отсутствие доступной ипотеки, конечно, дополнительно тормозит рынок. Особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса - там доля кредитных сделок традиционно выше. Но это все не критично: есть рассрочки, есть встречные сделки (с продажей другого актива). Рынок, как правило, довольно быстро адаптируется к изменению привычных схем.
Сигналом к развороту рынка будет снижение доходности по депозитам. И тогда множеству граждан снова придется решать вопрос: а во что вкладывать? И часть средств неизбежно перетечет «в бетон».