■ Самовольной постройкой принято считать недвижимость, которая отвечает одному или нескольким признакам самовольного строительства (ст. 222 ГК, п. 30 Постановления от 29.04.2010 Пленума ВС №10, Пленума ВАС №22, п. 20 Обзора от 16.11.2022), а именно:
➀ Землю под строением получили незаконно.
Участок для строительства нужно получить по правилам земельного и гражданского законодательства (гл. V ЗК, разделы II и IV ГК). Если нарушить процедуру, постройка будет самовольной.
➁ Постройка не соответствует назначению участка.
Земельные участки можно использовать только в целях, которые устанавливает их вид разрешенного использования, указанный в ЕГРН (п. 2 ст. 77 ЗК). Если постройка возведена на земельном участке, на котором строительство по закону запрещено, она будет являться самовольной.
Важно, что постройка не будет самовольной, если собственник не знал и не мог знать об ограничениях для земельного участка, на котором возвел объект (абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК).
➂ Постройка будет самовольной, если застройщик не оформил обязательные документы, например, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию, технический план (ст. 51, 55 ГрК).
➃ Постройка нарушает градостроительные и строительные нормы и правила.
Чтобы определить самовольность постройки, нужно установить, какие нормы и правила действовали на момент строительства (ст. 222 ГК, Обзор от 19.03.2014).
■ Если построить объект недвижимости самовольно, без разрешений и в нарушение требований закона, виновное лицо могут привлечь к административной и гражданско-правовой ответственности.
За строительство и реконструкцию объектов капитального строительства без разрешений физлицам грозит штраф до 5 тыс руб., а юридическим — до 1 млн руб. или приостановление деятельности (ст. 9.5 КоАП).
Снос постройки, расходы на него — это гражданско-правовая ответственность за самовольное строительство. Как правило, ее несет застройщик (абз. 4 п. 2 ст. 222 ГК, п. 3 ст. 76 ЗК, Определение КС от 28.11.2019 №3025-О).
Если застройщик не снес постройку или не привел ее в соответствие с установленными параметрами строительства, то земельный участок под постройкой изымут (ст. 285 ГК).
■ Легализовать самовольную постройку можно через местные органы власти или суд.
Выбор способа зависит от характеристик земельного участка, прав на него, особенностей постройки. В процессе придется доказать, что постройка отвечает требованиям закона и не угрожает жизни и здоровью граждан. Если привести постройку в соответствие с требованиями закона, шанс узаконить ее будет выше.
Перед тем как подавать документы на легализацию, нужно оценить, есть ли у здания признаки самовольной постройки. Оформить права на здание, которое не имеет признаков самовольной постройки, по правилам статьи 222 ГК не получится. Нужно использовать другие способы защиты. Например, заявить иск о признании права собственности.
Не получится узаконить по правилам о самовольной постройке:
▷ объекты без признаков недвижимого имущества (п. 1 ст. 222 ГК);
▷ недвижимость после перепланировки или переустройства (п. 29 постановления №10/22);
▷ объекты, которые возвели до 01.01.1995 года (постановление Президиума ВАС от 24.01.2012 №12048/11).
Чтобы узаконить самовольную постройку потребуется подтвердить следующие обстоятельства:
➊ У заявителя есть право на земельный участок.
Право собственности необходимо подтвердить соответствующей выпиской из ЕГРН (абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК).
➋ На земельном участке допускается строительство.
Соберите документы, которые докажут, что права застройщика на участок допускали строительство объекта (абз. 2 п. 3 ст. 222 ГК).
➌ Постройка соответствует установленным требованиям.
Приведите постройку в соответствие с требованиями по строительству на день обращения в суд (абз. 3 п. 3 ст. 222 ГК). Подтвердить соответствие помогут положительные заключения госорганов, экспертных учреждений или инженерных организаций.
➍ Докажите, что постройка не нарушает прав третьих лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан (абз. 4 п. 3 ст. 222 ГК, п. 7 Обзора от 16.11.2022).
Можно добровольно провести экспертизу или ходатайствовать о ней в суде (Определение Верховного суда от 07.08.2018 №304-ЭС18-2923 по делу №А75-12454/2016).
Необходимо также, чтобы застройщик подтвердил, что до обращения в суд он пытался узаконить постройку: запрашивал разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию (абз. 2 п. 26 Постановления №10/22, Обзор от 19.03.2014).
■ По общему правилу легализует самовольную постройку суд. Однако в некоторых случаях узаконить постройку может муниципалитет.
Муниципалитет принимает решение о легализации самовольной постройки на основании документов (акты проверок и сведения из ЕГРН). Список устанавливает приказ Минстроя от 19.03.2019 №169/пр. Также в решении есть требование привести постройку в соответствие с нормами и правилами. Владельца уведомляют о решении в течение 7 рабочих дней (ч. 4 ст. 55.32 ГрК).
Приходилось ли вашей компании сталкиваться с легализацией самовольных построек?
**************
Пожалуйста, не забудьте поставить 👍, а также подписатьсяна канал, чтобы не пропускать свежие новости
Полезный юридический канал АКГ "Созидание и Развитие"
Присоединяйтесь к нашему каналу в Телеграм ✈️ https://t.me/soralegal