Себестоимость строительства растет, продажи же снижаются. При этом снижение уровня наполняемости счетов эскроу кратно увеличивает кредитную нагрузку. Кроме того, ключевую ставку собираются еще увеличить.
Финансовая состоятельность застройщика становится основным критерием при выборе квартиры в новостройке в новосибирской агломерации. Такое мнение высказал независимый аналитик-практик по новостройкам Новосибирска, автор телеграм-канала «РОП|Рейтинги.Оценки.Прогнозы» Сергей Николаев.
«При нынешних ставках по проектному финансированию задержка ввода на 9 месяцев кратно повышает вероятность банкротства застройщика, – полагает Николаев. – Падение объемов продаж после отмены массовой льготной ипотеки, как и ожидалось, произошло. И этот факт на фоне тех законов, что приняты или находятся в стадии согласования, вкупе с заявлениями руководителей ЦБ РФ, касающихся строительной индустрии страны, наводит на мысли о предстоящих массовых проблемах у застройщиков».
Так, по словам эксперта, себестоимость растет, продажи снижаются, снижение уровня наполняемости счетов эскроу кратно увеличивает кредитную нагрузку, заоблачную ключевую ставку собираются увеличить. С другой стороны, подчеркивает Николаев, правительство выписало индульгенцию на нарушение сроков ввода до конца года – на выходе закон о снижении штрафов в 5-10 раз и снижении гарантийного срока на новостройки с 5 до 3-х лет.
Таким образом, уровень реализации показывает, что дома со сроками ввода в 2024-2025 годах будут в основном достроены. По остальным прогнозы делать рано, уверен Николаев.
«У застройщиков есть выбор – начинать новый проект или нет, а у покупателей, которые не попадают в категорию льготников, выбор – покупать сейчас, подождать адекватных условий по ипотеке или снижения цен на недвижимость, – считает он. – В этих условиях рискованно покупать у застройщиков с кредитами, превышающими объемы, вложенные в стройку, а также тех, кто не имеет введенных объектов, с высоким уровнем закредитованности и низкими объемами продаж».
Напомним, в Новосибирской области, согласно данным Росстата, объем сданных многоквартирных домов по итогам первого полугодия упал к результатам соответствующего периода 2023 года сразу на 37,5 % – с 1 177 тысяч квадратных метров до 733 тысяч квадратов.
За время действия льготной ипотеки (с июня 2020 года по июнь 2024 года) объем непроданных квартир в строительном заделе Новосибирской агломерации увеличился на 48,6 % – с 1 693 тысяч квадратных метров до 2 517 тысяч. За этот же период средняя стоимость квадратного метра в стройке увеличилась на 96,2 % – с 61 630 рублей до 120 391 рубля. Резко выросло и число непроданных квартир в сданных домах – с 2 тысяч до 11,5 тысяч штук.