На что вы готовы ради вида на Москву-реку, соседства с благоустроенной набережной и собственного пентхауса с открытой зоной готовки? А вытерпеть соседа с дрелью в течение нескольких лет? Руководитель офиса «Vysotsky Estate Фили — Можайский» Сергей Макаров изучил вторую очередь комплекса «Береговой» и рассказывает, по какой причине эта архитектурная красота требует жертв от покупателей.
Об объекте
Несмотря на близость к центру города, та часть района «Филёвский парк», которая примыкала к Москва-реке, ещё каких-то десять лет назад состояла из сплошной промзоны. Здесь работали и деревообрабатывающий комбинат, и различные гаражные кооперативы, и Московский завод железобетонных изделий и труб.
Но в 2015 году правительство Москвы разработало новую градостроительную концепцию территорий на западе столицы. Концепция была направлена на застройку высотными зданиями бывших промышленно-производственных зон. В итоге в проект, который назвали «Большой Сити», вошёл и «Филёвский парк». Район начал стремительно преображаться.
В 2017 компания «Главстрой» получила разрешение на строительство жилого квартала как раз на месте бывшего завода.
Первый этап комплекса бизнес-класса «Береговой» был построен к концу 2020 году (подробно о нём можно почитать здесь).
В самом конце 2019 года по чётной стороне Берегового проезда было получено разрешение на строительство второй очереди квартала. Причём этот этап позиционируется уже как жильё премиум-класса.
Завершить строительство квартала планировалось не позднее 2026 года. Но в процессе сроки были значительно сдвинуты. В текущей версии проектной декларации указан II квартал 2028 года.
При этом по корпусу 1 плановые сроки строительства были увеличены на 5 кварталов. Но давайте обо всём по порядку.
Локация
📌 На севере комплекс граничит с Москвой-рекой и в перспективе — с благоустроенной пешеходной набережной;
📌 на юге — с проектируемым проездом №2017, уходящим на Большую Филёвскую, и ЖК «Фили град» (подробнее об этом комплексе можно почитать здесь);
📌 на западе — со строящимся мостом через Москву-реку к ЖК «Сердце столицы» (подробно об этом комплексе можно почитать здесь), первой очередью ЖК «Береговой» и комплексом, который построил город — ЖК «Мой адрес на Береговом» (подробно о нём можно почитать здесь);
📌 на востоке — с Новофилёвским проездом и далее — со строящимся Национальным космическим центром.
Транспорт
Сейчас жилой комплекс находится на изрядном отдалении от метрополитена. Судите сами:
🚇 до станции БКЛ (Большой кольцевой линии) «Шелепиха» и МЦК (Московского центрального кольца) «Шелепиха» идти около 22 минут по Шелепихинскому мосту. Однако следует учитывать, что эта станция БКЛ с недавнего времени закрыта на долгосрочный период. Открытие станции «Шелепиха» должно произойти не ранее 2026 года, но уже в составе новой Рублёво-Архангельской линии московского метрополитена.
🚇 станция метро «Фили» находится примерно в 26 минутах пешком.
Немного улучшить ситуацию может строительство станции «Звенигородская» новой Рублёво-Архангельской линии. Она возводится на пересечении улицы Шеногина, Шелепихинского шоссе и 1-го Силикатного проезда. Предполагаемое открытие должно состояться в 2026 году. В этом случае время в пути до станции займёт около 17 минут.
Перейти на противоположную сторону Москвы-реки будет возможно по новому мосту в створе Берегового проезда. Он должен соединить районы Хорошёво-Мнёвники и Филёвский Парк. 6-полосный автомобильный мост с пешеходной частью и велодорожками начали возводить в 2023 году. Плановая сдача — до конца 2025 года.
С учётом того, что комплекс находится чуть в глубине района, то выезд из него на автомобиле может занять некоторое время:
🚘 до ТТК (Третьего транспортного кольца) — 12 минут без учёта заторов;
🚘 до «Москва-Сити» можно доехать примерно за 11 минут;
🚘 до центра города (Манежная площадь) — около 17 минут по свободным дорогам;
🚘 до МКАД по Рублёвскому шоссе можно добраться за 21 минуту;
🚘 до аэропорта Внуково — за 40 минуты без пробок;
🚘 до аэропорта Шереметьево — за 43 минуты по платной дороге.
До недавнего времени выезд из квартала был возможен через два узких проектируемых проезда или по Новозаводской улице. Но транспортную доступность района повысила 4-полосная дорога, которая протянулась от Новофилёвского проезда до ТТК. Отсюда можно напрямую выехать и на Кутузовский проспект.
Ближайшая остановка общественного транспорта уже установлена по Проектируемому проезду №2017 прямо напротив ЖК. Но пока она не функционирует.
Комплекс расположен на первой береговой линии и будет иметь прямой выход к Москве-реке. На стороне первой очереди ЖК в 2023 году город уже благоустроил набережную. Здесь предусмотрена смотровая зона с видом на «Москва-Сити» и проложена сеть пешеходных маршрутов и велодорожек. В перспективе жилой квартал «Береговой» станет частью единого маршрута для прогулок и отдыха длиной 246 км вдоль прибрежной линии Москвы-реки.
В 2023 года по маршруту «Сердце Столицы-Киевская» начал курсировать речной трамвайчик. Городские власти придают особое значение развитию общественного речного транспорта. Напротив ЖК «Береговой» уже оборудован причал с остановкой.
Инфраструктура
ЖК «Береговой-2» возводится рядом с уже сложившимся инфраструктурным окружением. В близлежащих жилых комплексах открыты сетевые продуктовые супермаркеты, пекарни, кофейни, салоны красоты, пункты выдачи маркетплейсов и другие предприятия сферы услуг. А ещё в 8-10 минутах пешком расположен ТЦ «Фили Град», в котором есть фитнес-центр.
Изначально в самом комплексе было предусмотрено создание современного образовательного кластера из пяти учреждений: две школы разной специализации на 1 100 и 650 учеников и три детских сада суммарно на 300 мест. Однако в середине июля 2024 года были опубликованы изменения в постановление Правительства Москвы, согласно которым социальная инфраструктура была урезана. Так, СОШ на 650 и 1100 мест стали ДОУ+СОШ на 100+600 и 300+1000 мест, а вместо поликлиники на 250 посещений в смену и двух встроенно-пристроенных ДОУ на 300 мест появилось помещения свободного назначения.
До момента ввода в эксплуатацию образовательных учреждений — а это произойдёт с окончанием всего строительства — можно воспользоваться садами и школами района.
В пешей доступности представлены пять билингвальных частных садов и два муниципальных.
👨🎓 До «Академической гимназии» (1-4 классы) — около 8 минут пешком.
👨🎓 Школа №737 («Протон») находится примерно в 13 минутах пешком.
👨🎓 В пределах 8-15 минутах на авто находятся ещё несколько школ района, включая рейтинговые.
А вот детских поликлиник в локации маловато. Ближайшая — №30, филиал №5 — находится примерно в 8 минутах на машине без пробок, в районе Филёвской поймы. И около 9 минут понадобится, чтобы добраться через Шелепихинский мост до ДГКБ №9 им. Г.Н. Сперанского.
В 15 минутах пешком находится специализированная детско-юношеская спортивная школа Олимпийского резерва, где представлены секции разных видов спорта.
Пока будет благоустраиваться набережная, граничащая с комплексом, для променада или занятий спортом уже можно пользоваться набережной от ЖК «Береговой-1» до Шелепихинского моста. Можно погулять и в парке «Фили» — до него идти около 20 минут. До детского парка, в котором в 2022 году закончилась масштабная реконструкция, чуть ближе.
После открытия моста на сторону Шелепихинской набережной можно будет пользоваться инфраструктурой района Хорошёво-Мнёвники.
Территория и места общего пользования (МОП)
Согласно проекту, ЖК «Береговой-2» — это три корпуса высотой от 7 до 26 этажей.
В строительстве применяются монолитно-каркасные технологии. Здания имеют монолитный железобетонной фундамент, образованный колоннами и перекрытиями.
Переменная этажность комплекса запроектирована таким образом, что он сохраняет отличные видовые характеристики на реку для большей части квартир и при этом не нарушает приватную атмосферу.
Зданию присвоен класс энергоэффективности С — «нормальный». Такие показатели энергоэффективности позволяют домам экономить от 15 до 30% ресурсов. При этом большая часть домов даже в комфорт-классе сейчас возводится не ниже энергоэффективности В.
В секциях комплекса в зависимости от этажности расположены от одного до двух лифтов. С учётом того, что на этаже всего от двух до пяти квартир, этого должно быть вполне достаточно.
В каждой секции предполагается эксплуатируемая кровля с открытыми террасами. Они будут доступны для всех жителей комплекса. При этом у пентхаусов будет своя закрытая часть.
Балконы и лоджии проектом не предусмотрены.
Кондиционирование централизованное.
В лобби с высотой потолков более 4,5 метров, помимо зоны ресепшн с круглосуточным консьерж-сервисом, будут доступны лаунж-зона с камином и кофейня. Такой формат уже отлично реализован в «Береговом-1».
Предусмотрены колясочные и лапомойки.
Все первые этажи ЖК полностью отдадут под «коммерцию». Здесь будут размещена торговая галерея с ресторанами.
На внутренней территории комплекса запроектированы спортивные и детские площадки, воркаут-зоны, зоны отдыха и прогулочные дорожки.
Планируется и благоустройство парка площадью более 2,5 Га, включая набережную.
Паркинг и кладовые
В жилом комплексе предусмотрен большой двухуровневый паркинг на 1608 машиномест площадью от 13,25 до 14,65 м². Коэффициент соотношения с квартирами отличный — 0,81.
Кстати, в «Береговом-1» тоже изначально был запроектирован двухуровневый паркинг. Однако в процессе был реализован только один подземный этаж.
Должны быть доступны 136 гостевых машиномест.
В ЖК предусмотрено 649 кладовок метражом от 3,30 до 9,60 м².
Управляющая компания
Комплексом «Береговой-1» управляет УК «Культура». Стоимость её услуг суммарно составляет около 100 рублей за м² в месяц. Новая очередь, скорее всего, будет платить больше на 20-30%.
Квартиры, планировки и цены
Всего в ЖК «Береговой-2» запроектировано 1 983 квартиры евроформата.
Обращу особое внимание, что в отличии от большинства комплексов бизнес- и премиум-класса в «Береговом-2» студий нет. Минимальная площадь квартир начинается от 41,2 м².
1-комнатные квартиры
В самых скромных по площади 1-комнатных квартирах площадь кухни варьируется от 14,6 до 17,1 м², а санузел — от 2,9 до 4,3. При этом в спальне предусмотрено место под гардероб, а в некоторых сразу запроектирована небольшая гардеробная.
В «однушках» площадью 51,1 и 51,3 м² представлены полноценная мастер-спальня, гостевой санузел и просторная кухня-гостиная. Главное отличие между ними — в количестве окон: в квартирах площадью 51,1 м² их три, а в квартирах 51,3 м² — шесть.
Все 1-комнатные квартиры имеют виды либо на Береговой проезд, либо в сторону Новофилёвского проезда.
2-комнатные квартиры
Площадь 2-комнатных квартир варьируется от 64,4 до 107,8 м². По планировочным решениям их можно разделить на несколько групп.
Самый скромные квадратуры имеют полноценную мастер-спальню, а некоторые — сразу две. Правда в этом случае в жертву принесён гостевой санузел.
Начиная с 72,5 м² в большей части квартир запроектирован и третий гостевой санузел. В этом случае не нужно водить гостей в одну из двух мастер-спален.
Появляются «распашонки». Отмечу, что в квартирах по 72,5 м² в самом большом санузле предусмотрено окно, но с видами на Новофилёвский проезд.
Когда смотришь на планировку площадью 84 м², не покидает ощущение, что в угоду архитектурным решениям съедается большое количество полезного пространства. Зато в узком санузле предусмотрено окно.
В квартире площадью 89,8 м², кажется, сделали чересчур узкую нарезку. Посмотрите, как разместили кровати на плане — там можно еле-еле протиснуться. При этом почти в каждой комнате — по два панорамных окна, и даже в самом большом санузле.
А посмотрите на количество окон в планировке площадью 97,4 м². Естественный свет будет только в двух мастер-спальнях, причём в одной из них всего одно окно. В большой кухне-гостиной всегда нужен будет дополнительный свет.
В самой большой 2-комнатной квартире площадью 107,8 м² выделен целый хозяйский блок с большим пространством для гардеробной, огромным санузлом в 9,7 м² и одним маленьким окном в спальной зоне. Запроектирована и постирочная, а бóльшая часть окон выходит на реку.
3-комнатные квартиры
Самые компактные 3-комнатные квартиры — угловые и начинаются от 90,8 м².
Посмотрите на две, казалось бы, одинаковые планировки. В меньшей площади только два санузла. В мастер-спальню можно попасть через гардероб и, судя по её размерам, нужно будет протискиваться мимо кровати. В ванной, которая лишь немного уступает спальне, есть окно. Предполагается, что основным преимуществом этой планировки будет вид на Москву-реку. Жители верхних этажей, безусловно, смогут любоваться набережной. А вот жители нижних будут смотреть на впереди стоящие секции.
В квартире площадью 91,2 м² — три санузла, включая один гостевой. Да и кухня-гостиная более просторная — 25,3 м², и с двумя окнами.
В планировках свыше 100 м² проектировщики постарались каждую спальню наделить своим санузлом. Как, например, в этой планировке.
Однако с поставленной задачей они смогли справиться не везде. В представленном варианте площадью 104,8 м² самая маленькая спальня осталась без своей уборной. Зато здесь отлично разделены гостевая и приватные зоны.
Или другой пример: в планировке площадью 118 м² — только одна полноценная мастер-спальня.
В формате трёх спален доступен видовой пентхаус площадью 201,2 м² с террасой.
Кстати, у десяти пентхаусов запроектированы собственные видовые террасы. Там предусмотрены шезлонги, открытая кухня с обеденной зоной и пространство с камином.
4-комнатные квартиры
4-комнатные квартиры варьируются от 124,7 до 154 м².
Планировки по 124,7 м² абсолютно идентичны. Главное отличие — количество окон. Посмотрите внимательно: в варианте справа их в два раза больше!
Квартира площадью 154 м² — это «распашонка» на две стороны с большим количеством панорамных окон. Здесь запроектированы четыре полноценные мастер-спальни, гостевой санузел, постирочная-гладильная и просторная кухня-гостиная.
Изначально планировалось, что квартиры будут продаваться с чистовой отделкой, однако в итоге концепция изменилась — отделки нет.
Из особенностей квартир можно выделить несколько моментов. Большие панорамные окна в пол открываться не будут. Для проветривания предусмотрены небольшая створка. Вентиляция будет приточно-вытяжная с рекуперацией, что должно обеспечить поступление свежего воздуха.
Высота потолков везде 3,20 метра, а на последних этажах — 4,10 метра.
Цены
На момент написания обзора квартиры в ЖК средняя цена за 1 м² составляет — 471 853 руб.
Удивительное дело: выдача ключей корпуса 1 должна состояться не позднее 25 марта 2025 года, однако за полгода до этого момента распродано только 31% квартир. Почему?
Продажи стартовали больше трёх лет назад — в марте 2021 года. Вдумайтесь: за два последующих года было продано только 19 квартир. Конечно, потом ажиотаж вокруг увеличения ключевой ставки сделал своё дело. С августа 2023 года продажи пошли бодрее. Тем не менее, пока это 22% проданных квартир. А с учётом того, что отделки нет, то ремонты растянутся на года.
Что касается конкурентов, то этот ЖК сложно сравнивать с другими премиальными комплексами в локации поблизости, в том числе по цене:
🌇 Sydney Prime — это камерный проект на 80 квартир;
🌇 «River Park Tower Кутузовский» (подробнее об этом комплексе можно почитать здесь) — небоскрёбы;
🌇 Luzhniki Collection — дома до 18 этажей с более привлекательной локацией.
Кстати, несмотря на то, что все вышеперечисленные комплексы стоят дороже, а какие-то на порядок, проблем у них с продажами нет. И River Park, и Luzhniki распроданы уже более, чем на 50%.
Минусы
❌ Переносы сроков строительства до 14 кварталов.
❌ Ремонты в квартирах растянутся на много лет.
❌ Удалённость от метро.
❌ Класс энергоэффективности С.
❌ Малая распроданность квартир.
❌ Близость промзоны.
❌ ЖК находится в глубине района — выезд из него, пока не откроют мост, занимает время.
❌ Пока не ясна транспортная нагрузка на мост через Москву-реку и уровень шума.
❌ Школы и сады будут сданы с окончанием строительства.
Плюсы
✅ Секции переменной этажности.
✅ Мало квартир на этаже.
✅ Нет студий.
✅ Центральное кондиционирование.
✅ Общественные и индивидуальные террасы.
✅ Просторный подземный паркинг.
✅ Высота потолков — 3,20 метра, а дверных проемом — 2,20 метра.
✅ Панорамные окна в пол.
✅ Есть видовые квартиры.
✅ Многообразие планировок.
✅ Большое лобби с коворкингом.
✅ После окончания строительства выход на благоустроенную набережную.
✅ В перспективе — рядом причал с остановкой для речного трамвайчика.
✅ Парковые зоны в округе.
✅ Развитая инфраструктура в локации.
Резюме
Архитекторы ЖК «Береговой-2» придумали интересную концепцию с секциями переменной этажности, постаравшись использовать главное его преимущество — расположение у воды. Вдобавок застройщик решил сделать честный премиум-формат с малым количеством квартир на этаже, отсутствием студий, высокими потолками, панорамными окнами и большим паркингом.
Однако изначальное ценообразование проекта покупателей, что называется, не зацепило. Учитывая сдвижки сроков — а по второму этапу, где должны возвести ещё 16 секций, достаточно серьёзной сдвижки — у людей нет чёткого понимания, когда всё-таки будет достроен весь проект.
С учётом того, что комплекс возводится без отделки, а полная продажа квартир даже в сданных корпусах займёт продолжительное время, то шум дрели и прочие радости ремонтных работ растянутся на года.
Когда завершится стройка, благоустройство вокруг и ремонты, этот жилой комплекс должен стать весьма привлекательным для жизни. Готовы ли вы столько ждать этого момента? Решайте сами.
Читайте обзоры на другие ЖК в этой локации:
ЖК «Квартал Only»
ЖК «Западный Порт»
ЖК «Level Причальный»
Смотрите объекты в ЖК «Береговой-2»
Смотрите все обзоры на карте новостроек.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые обзоры!
