- Насколько целесообразно приобретать жилье при росте цен и ипотечных ставок?
- Стоит ли покупать сейчас или лучше подождать?
- Какая квартира предпочтительнее: в новостройке или на вторичном рынке?
- И сколько это будет стоить
Разберемся вместе с экспертами.
Что происходит с ценами на недвижимость? Чего стоит ожидать в будущем?
Согласно данным Центробанка за первый квартал текущего года, средняя цена квадратного метра жилья в новостройках составила 167 580 руб., а на вторичном рынке — 108 127 руб. Годом ранее эти показатели были 127 229 руб. и 90 892 руб. соответственно, что означает рост цен на 24% и 16%. При этом увеличился и ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем.
В связи с этим было принято решение о сворачивании безадресной льготной ипотеки, которая, по мнению ЦБ, способствовала росту цен. Так, с 1 июля прекратила действовать программа «Господдержка», а параметры «Семейной ипотеки» были изменены. Позднее правительство также скорректировало условия «IT-ипотеки».
Центробанк рассчитывает, что теперь темпы роста цен на жилье в России замедлятся. Однако эксперты не ожидают снижения стоимости квартир.
По мнению президента российской Гильдии ректоров, Андрея Шурыгина:
"Не стоит ожидать значительного снижения цен. В настоящее время мы прогнозируем лишь небольшие корректировки цен. Объявленный рост зарплат и высокие проценты по депозитам создают отложенный спрос, который в будущем будет стимулировать спрос и цены."
По мнению Романа Родионцева, директора по развитию агентства недвижимости Est-a-Tet в Москве: "На данный момент не наблюдается снижения цен и нет предпосылок для этого, так как, во-первых, объекты продаются по проектному финансированию, а во-вторых, ожидается рост себестоимости строительства. Все эти факторы указывают на то, что стоимость будет как минимум сохраняться на текущем уровне, но, скорее всего, цены все же будут постепенно расти."
По мнению Валерия Кочеткова, директора направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость: "Новостройки часто дороже вторичного жилья. На практике, если рассматривать не средние значения, а конкретные объекты, разница в цене по Москве составляет около 20%. Она может быть еще больше, если сравнивать квартиры схожей площади в новостройке и в доме, построенном в конце прошлого века. В этом случае очевидно, что квартира в новом доме с современной архитектурой и актуальной концепцией проживания будет стоить дороже."
Разницу в стоимости аналогичных объектов в разных очередях одного жилого комплекса эксперт объясняет увеличением стоимости кредита для застройщика и ростом себестоимости. Поэтому в настоящее время владелец вторичного жилья, в отличие от девелопера, может продать его по более комфортной цене.
При этом застройщики предлагают клиентам в новых очередях различные бонусы для компенсации повышенной стоимости: рассрочку платежа, льготные ипотечные программы, лучшее расположение и видовые характеристики, отмечает он.
Что касается минимальных бюджетов на покупку, то, по словам Романа Родионцева, все зависит от класса недвижимости, но для приобретения квартиры в столичном регионе нужно рассчитывать на сумму около 6 млн руб. Если рассматривается ипотека, то лучше иметь на руках минимум 20-30% от этой суммы.
Вторичный рынок
По мнению Сергея Шлома, директора направления «Вторичный рынок» ИНКОМ-Недвижимость: «Ситуация на вторичном рынке жилья столичного региона можно охарактеризовать как затишье. Нет предпосылок для подорожания или резкого удешевления жилья. Объем ипотечных сделок за год сократился примерно вдвое — на рынке остались те, кому необходимо решить квартирный вопрос. Цены не снижаются, так как продавцы стараются держать их и неохотно идут на скидки. Многие вместо снижения стоимости объектов предпочли снять их с продажи и дождаться лучших времен, поэтому предложение почти не увеличивается. Таким образом, летом мы наблюдаем затишье на "вторичке" как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.»
Согласно данным Центробанка, в первом квартале средняя стоимость квадратного метра жилья в новостройках Москвы достигла 337,4 тыс. руб., а на вторичном рынке — 316,3 тыс. руб.
Что будет с ключевой ставкой и ставками по ипотеке
Если рассматривать рынок ипотеки, то ставки по кредитам напрямую зависят от ключевой ставки. Когда ключевая ставка растет, увеличиваются и ипотечные ставки, и наоборот.
В настоящее время ключевая ставка составляет 18%. С декабря 2023 года она оставалась на уровне 16%, но на последнем заседании 26 июля Центробанк повысил ее. На пресс-конференции после заседания глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что ставка не снизится до конца 2024 года. Более того, она не исключила возможность ее дальнейшего повышения.