Ключевые моменты
Владельцы недвижимости могут использовать амортизацию, чтобы вычитать стоимость покупки и улучшения недвижимости из своих налоговых деклараций.
Амортизация начинается, как только недвижимость сдается в эксплуатацию или становится доступной для использования в качестве аренды.
По общему правилу, большая часть жилой недвижимости в США обычно амортизируется по ставке 3,636% в год в течение 27,5 лет.
Амортизировать можно только стоимость зданий; вы не можете амортизировать землю, на которой построены здания.
Что такое амортизация арендной недвижимости? 🤔
Представьте себе: вы купили квартиру, чтобы сдавать ее в аренду – этакий маленький денежный ручеек! 💰 Но владение и сдача недвижимости – это как захватывающий бизнес-квест! 💪 Ведь вам предстоит заботиться о своей "сладкой" квартирке, как о нежном цветочке: поддерживать ее в идеальном состоянии, делать ремонт и управлять всеми процессами. 🏡 И, конечно же, как в любом бизнесе, вам нужно будет делиться доходами с государством – платить налоги. 💰 Ведь ваша недвижимость – это как волшебный инструмент, который помогает вам зарабатывать деньги. 🪄 Точно так же, как станки на заводе помогают производить товары. 🏭 Но, к сожалению, ничто не вечно под луной! 😔 С годами ценность этих самых станков – или вашей недвижимости – снижается. Это как грустная история о том, как блестящая монета постепенно тускнеет. И это называется "амортизацией". 😥 Но не отчаивайтесь! Налоговая служба – не злая мачеха, а скорее добрая фея! ✨ Она понимает, что ваша инвестиционная собственность со временем теряет в цене, поэтому позволяет вам вычитать эти расходы и потери стоимости, распределяя их на несколько лет. 🍾 Это как волшебный щит, который защищает ваш кошелек от налоговых ударов!🛡️ Кстати, помимо амортизации, которую учитывает налоговая, есть еще и экономическая амортизация. Это как внезапный шторм, который может обрушиться на рынок недвижимости и снизить стоимость всех объектов. 🌊 "Но не бойтесь трудностей!" В следующих разделах мы расскажем вам все секреты амортизации, чтобы вы могли уверенно управлять своей недвижимостью и получать максимальную прибыль! 💰
Как работает амортизация арендной недвижимости
При расчете амортизации арендной недвижимости необходимо учитывать несколько факторов. Вам нужно будет знать:
- Какую систему использовать;
- Является ли недвижимость амортизируемой;
- Когда начинать начислять амортизацию;
- Каковы налоговые последствия.
Амортизируемое имущество: на чем экономим, господа рантье?
Налоговая - штука хитрая, но мы, рантье, люди бывалые, найдем лазейку для оптимизации! Согласно IRS (американская налоговая, если кто не в курсе), списывать амортизацию на арендное имущество можно, если оно соответствует ВСЕМ пунктам:
- Это ВАШЕ имущество. Даже если оно в ипотеке, Вы всё равно считаетесь владельцем.
- Используете недвижимость для бизнеса или получения дохода. Тут всё просто: сдача в аренду - это и есть наш бизнес!
- У имущества есть определенный срок полезного использования. То есть, оно изнашивается, устаревает, теряет стоимость. Все как в жизни, господа!
- Срок службы больше одного года. Аренда на пару месяцев - это не к нам, мы играем вдолгую!
Важно: Даже если все пункты соблюдены, списать амортизацию в год покупки и продажи недвижимости НЕЛЬЗЯ.
А что насчет земли?
Земля - матушка вечна! А значит, амортизации не подлежит. Очистка, озеленение, посадка газонов - всё это часть стоимости земли.
Лайфхак от бывалого: Хитрые рантье знают, что стоимость недвижимости можно разделить на составляющие (земля, здание, улучшения) и амортизировать каждую часть отдельно. Это поможет сэкономить на налогах, но лучше проконсультироваться с налоговым консультантом, чтобы все было по закону.
Начало амортизации
Вы можете начать учитывать амортизацию сразу после того, как недвижимость будет введена в эксплуатацию или будет готова к сдаче в аренду. Вот пример: вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду 15 мая. После нескольких месяцев ремонта вы готовы сдать ее в аренду 15 июля, поэтому вы начинаете рекламировать ее в Интернете и местных газетах. Вы находите арендатора, и договор аренды начинается 1 сентября. Поскольку недвижимость была введена в эксплуатацию — то есть готова к сдаче в аренду и заселению — 15 июля, вы должны начать амортизировать дом в июле, а не в сентябре, когда вы начнёте получать арендную плату.
Вы можете продолжать амортизировать недвижимость, пока не спишете всю ее стоимость или другую базу, или пока не выведете ее из эксплуатации. Это правило действует, даже если вы не полностью возместили ее стоимость или другую базу. Недвижимость снимается с амортизации, когда вы больше не используете ее как объект, приносящий доход, или если вы продаете или обмениваете ее, переводите в личное пользование, забрасываете или если она разрушена.
Важно: Вы можете продолжать требовать вычет амортизации для имущества, которое временно "простаивает" или не используется. Если вы производите ремонт после выезда одного арендатора, вы можете продолжать амортизировать недвижимость, пока готовите ее к заселению следующего.
Хочу обратить ваше внимание, что в России понятие "амортизация" используется в основном для основных средств (зданий, оборудования), а для недвижимости чаще говорят о "износе". Согласно статье в Википедии, износ — это постепенная утрата основными средствами, нематериальными активами и другими активами организации своей первоначальной стоимости.
Системы амортизации: как не потерять деньги на налогах
Друзья, сегодня поговорим о том, как грамотно списывать амортизацию на ваши инвестиционные квартиры. Ведь это, по сути, бесплатные деньги от государства, которыми просто грех не воспользоваться!
Итак, если вы стали счастливым обладателем недвижимости для сдачи в аренду после 1986 года, то для вас работает система MACRS (Модифицированная ускоренная система возвращения стоимости). Суть её проста: ваши расходы (а значит, и налоговые вычеты по амортизации) равномерно распределяются на 27,5 или 30 лет. Именно столько, по мнению налоговой, длится "полезный срок" жизни вашей недвижимости.
GDS или ADS: вот в чём вопрос!
Для расчёта амортизации используются два метода: GDS (Общая система амортизации) и ADS (Альтернативная система амортизации). В большинстве случаев применяется GDS, если, конечно, вы по какой-то причине не выбрали ADS или закон не обязал вас это сделать.
Важно! ADS обязательна в следующих случаях:
- Недвижимость используется для бизнеса менее чем на 50%;
- Объект освобождён от налогов;
- Покупка профинансирована за счёт необлагаемых налогом облигаций;
- Недвижимость используется преимущественно в сельском хозяйстве.
Мой совет: Тщательно изучите оба метода, прежде чем принимать решение. ADS, как правило, растягивает амортизацию на больший срок, а значит, и ваши налоговые вычеты будут меньше. Но бывают ситуации, когда ADS всё же выгоднее.
Интересный факт: Знаете ли вы, что систему амортизации можно изменить? Да, да! Но только один раз и только с GDS на ADS. Обратный путь закрыт, так что думайте хорошенько!
В следующих статьях я подробнее расскажу о GDS и ADS. Оставайтесь на связи и богатейте с умом!
Налоговые аспекты
Инвестирование в недвижимость для сдачи в аренду может стать разумным финансовым решением. Во-первых, арендная недвижимость может обеспечить стабильный источник дохода, в то время как вы накапливаете капитал в собственности, которая (в идеале) дорожает с течением времени. Существует также несколько налоговых преимуществ.
Вы часто можете вычитать расходы на аренду из любого полученного вами дохода от аренды, тем самым снижая общую налоговую загрузку. Большинство расходов на арендуемую недвижимость, включая страхование ипотеки, налоги на имущество, расходы на ремонт и техническое обслуживание, расходы на домашний офис, страхование, профессиональные услуги и командировочные расходы, связанные с управлением, вычитаются в том году, в котором вы потратили деньги. Еще один ключевой налоговый вычет — а именно, амортизация — работает несколько иначе.
Амортизация
Амортизация — это процесс, используемый для вычета затрат на покупку и улучшение арендуемой недвижимости. Вместо того, чтобы делать один большой вычет в год покупки (или улучшения) недвижимости, амортизация распределяет вычет на протяжении всего срока полезного использования недвижимости.
Если вы сдаете в аренду недвижимость, вы обычно указываете свой доход от аренды и расходы по каждому объекту аренды в соответствующей строке Формы Е при подаче годовой налоговой декларации. Чистая прибыль или убыток затем указывается в вашей форме 1040. Амортизация является одним из расходов, которые вы укажете в Форме Е, поэтому сумма амортизации фактически уменьшает вашу налоговую задолженность за год. Если вы амортизируете 3 599,64 долл. США и находитесь в налоговой категории 22%, вы сэкономите 791,92 долл. США (3 599,64 долл. США х 0,22) на налогах в этом году, поскольку эта сумма вычитается из вашего дохода.
Расчет амортизации арендной недвижимости
Как только вы узнаете, какая система MACRS применима, вы сможете определить срок полезного использования недвижимости. Срок полезного использования по системе GDS составляет 27,5 лет для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду. Если вы используете ADS, срок полезного использования для того же типа недвижимости составляет 30 лет, если она была введена в эксплуатацию после 31 декабря 2017 года, или 40 лет, если она была введена в эксплуатацию до этого.
Затем определите сумму, которую вы можете амортизировать каждый год. Для большинства жилых помещений, сдаваемых в аренду, используется GDS, поэтому мы сосредоточимся на этом расчете. За каждый полный год эксплуатации недвижимости вы будете амортизировать равную сумму: 3,636% каждый год, пока вы продолжаете амортизировать недвижимость. Если недвижимость находилась в эксплуатации менее одного года, вы амортизируете меньший процент в этом году, в зависимости от того, когда она была введена в эксплуатацию.
Согласно таблице GDS Налогового управления США для жилой недвижимости, сдаваемой в аренду, если недвижимость была введена в эксплуатацию в месяце:
- Январь: используйте 3,485%
- Февраль: используйте 3,182%
- Март: используйте 2,879%
- Апрель: используйте 2,576%
- Май: используйте 2,273%
- Июнь: используйте 1,970%
- Июль: используйте 1,667%
- Август: используйте 1,364%
- Сентябрь: используйте 1,061%
- Октябрь: используйте 0,758%
- Ноябрь: используйте 0,455%
- Декабрь: используйте 0,152%
Каждый год после первого года эксплуатации вы будете использовать 3,636%. Например, ваш сдаваемый в аренду дом имеет скорректированную базу в размере 99 000 долларов. Вы ввели его в эксплуатацию 15 июля, поэтому:
- Вы амортизируете 1,667% за первый год, или 1650,33 долларов США (99 000 долларов США x 1,667%).
- Каждый год после этого вы будете амортизировать по ставке 3,636%, или 3599,64 долларов США.
Вы можете продолжать амортизировать его до тех пор, пока аренда находится в силе в течение всего года. Обратите внимание, что эта цифра по сути эквивалентна принятию базы и делению ее на срок полезного использования 27,5: 99 000 долларов США ÷ 27,5 = 3600 долларов США. Небольшая разница связана с первым годом частичного обслуживания.
Особые приметы амортизации, или Не упадите в обморок! 😮
Друзья, поверьте бывалому арендодателю, расчёт годовой амортизации – это вам не семечки щёлкать! Факторов тут, как звёзд на небе! ✨ Один неверный шаг, и налоговая уже дышит вам в затылок! 👮
Если вы, подобно мне в начале пути, ещё путаетесь в дебрях этих расчётов – бегом к бухгалтеру! 🏃♂️ Пусть он станет вашим верным проводником в мире амортизации!
И запомните, главное правило – не пытайтесь "объять необъятное"! Налоговая строго-настрого запрещает использовать общую стоимость здания и земли в качестве базы для расчёта. 🙅♀️ Это как пытаться запихнуть слона в игольное ушко! 🐘 Разделяйте базу здания и земли – и да пребудет с вами сила амортизации! 💪
Определение Налоговой Базы для Инвесторов в Криптовалюту
Хотя криптовалюта и является цифровым активом, принципы налогообложения недвижимости могут предоставить полезную аналогию для понимания концепции "налоговой базы". Представьте, что недвижимость – это ваш инвестиционный портфель, а криптовалюта – это приобретенный вами дом.
Что такое Налоговая База?
Налоговая база – это, по сути, ваша "точка отсчета" в мире налогов. В контексте криптовалюты, это стоимость ваших активов в момент их приобретения.
Давайте разберем пример с недвижимостью, чтобы проиллюстрировать это. Предположим, вы приобрели дом за 255 375 долларов США. В цену могут входить:
- Оплата непосредственно за дом (наличными, ипотекой или другим способом)
- Определенные сборы за оформление сделки и закрытие, например, юридические услуги, регистрационные сборы, геодезические работы, налоги на передачу, страхование титула и любые суммы, которые вы согласились оплатить при покупке недвижимости (например, задолженность по налогам).
Однако, важно отметить, что не все расходы включаются в налоговую базу. Например, страховые взносы по страхованию от пожара, арендная плата за аренду недвижимости до ее закрытия и расходы, связанные с получением или рефинансированием кредита (включая баллы, страховые взносы по ипотечному страхованию, расходы на проверку кредитоспособности и сборы за оценку) не могут быть включены.
Для определения налоговой базы недвижимости часто используется последняя оценка налога на недвижимость. Обычно эту информацию можно получить в налоговой инспекции вашего округа. Допустим, налоговая база вашего дома составила 85% от общей стоимости, то есть 217 068,75 долларов США (85% от 255 375 долларов США). Остальные 38 306,25 долларов США составляют налоговую базу земли.
Важно понимать, что налоговая база – это не статичная цифра. Она может корректироваться с течением времени, например, при проведении капитального ремонта или усовершенствования недвижимости.
В контексте криптовалюты, определение и корректировка налоговой базы может быть более сложной задачей, особенно учитывая волатильность рынка. Однако, понимание этого принципа имеет решающее значение для правильного расчета налоговых обязательств.
Определение Скорректированной Стоимости Арендной Недвижимости
Как эксперт по криптовалюте, я редко сталкиваюсь с вопросами налогообложения недвижимости. Однако, важно понимать, что при расчете амортизации арендной недвижимости, ключевым моментом является определение ее "скорректированной стоимости".
Что такое скорректированная стоимость?
Проще говоря, скорректированная стоимость - это ваша фактическая инвестиция в недвижимость, которая учитывает различные факторы, влияющие на ее ценность.
Факторы, увеличивающие скорректированную стоимость:
- Стоимость улучшений и дополнений: сюда входят расходы на любые улучшения или дополнения к недвижимости, срок полезного использования которых составляет не менее одного года, и которые были произведены до сдачи недвижимости в аренду. Например, капитальный ремонт, замена кровли, установка новой системы отопления.
- Расходы на восстановление: сюда входят затраты на восстановление поврежденного имущества, например, после пожара или стихийного бедствия.
- Расходы на подключение коммунальных услуг: сюда входят затраты на подключение электричества, газа, воды и канализации.
- Некоторые юридические сборы: сюда могут входить расходы на оформление права собственности, заключение договоров аренды и другие юридические услуги, связанные с приобретением и владением недвижимостью.
Факторы, уменьшающие скорректированную стоимость:
- Страховые выплаты: сюда входят любые выплаты, полученные от страховой компании в результате повреждения или кражи имущества.
- Убытки от несчастных случаев: сюда входят убытки, не покрытые страховкой, по которым вы получили налоговый вычет.
- Платежи за сервитут: сюда входят деньги, полученные за предоставление другим лицам права ограниченного пользования вашей собственностью (сервитут).
Важно понимать, что правильное определение скорректированной стоимости недвижимости имеет решающее значение для расчета амортизации и, следовательно, для определения налоговых обязательств. Рекомендую обратиться к квалифицированному налоговому консультанту для получения подробной информации о том, как эти правила применяются в вашем конкретном случае.
Сколько можно списать на амортизацию арендного жилья?
Как правило, в США амортизация арендного жилья начисляется по ставке 3,636% в течение 27,5 лет.
Может ли амортизация арендной недвижимости компенсировать обычный доход?
Да, но лучше проконсультироваться с налоговым специалистом, чтобы убедиться, что это в ваших интересах.
Как избежать амортизации доходной недвижимости?
Друзья, как опытный инвестор в недвижимость, я вам скажу: амортизация – это палка о двух концах. Да, она даёт налоговые преимущества, но может аукнуться при продаже. Хотите избежать амортизационных "ловушек"? Есть пара вариантов:
1. Продать недвижимость с убытком
Звучит не очень, правда? Но иногда это выход. Важно помнить, что при продаже с убытком вы сможете компенсировать налогооблагаемую базу от другой прибыли. Тщательно просчитывайте все риски и консультируйтесь с налоговым специалистом.
2. Сделать недвижимость основным местом жительства
Этот вариант подходит, если вы владели недвижимостью не менее 5 лет, и прожили в ней как минимум 2 года. В этом случае вы сможете избежать уплаты налога на прибыль от продажи (до определенной суммы).
Важно: Законы об амортизации недвижимости постоянно меняются. Всегда консультируйтесь с профессионалами, прежде чем принимать важные решения. Успешных вам инвестиций!