1 января 2023 года, после почти 10 лет пребывания в составе ЕС, Хорватия присоединилась к «еврозоне» и Шенгенскому пространству. Эти события наряду с ростом туристического потока и высоким спросом со стороны иностранных инвесторов привели к тому, что цены на хорватскую недвижимость продолжили расти.
Самый существенный рост цен на жилую недвижимость в ЕС — 10% в годовом исчислении был зафиксирован по итогам третьего квартала прошлого года в Хорватии. В следующем квартале этот рост несколько уменьшился — до 9,5%, однако в среднем за год жилье стало дороже на 11,9% без учета инфляции («вторичка» - на 12,4%, а новостройки — на 9%). В 2022 году данный показатель составлял 14,8%, а в первом квартале 2024 года — 9,1%, в связи с чем можно говорить о сложившейся тенденции к замедлению роста.
Хорватия является лидером Евросоюза по росту цен на продажу и аренду жилья и за последний пятилетний период. Согласно данным Eurostat, в течение этого времени оно подорожало здесь более чем на 60%, а арендные ставки выросли на 18%, что почти в два раза больше, чем в среднем по ЕС.
В 2024 году средние цены на квартиры и дома в Хорватии превысили отметку 2300 евро/м2. Самое дорогое жилье по-прежнему продается в Дубровнике, прибрежной Истрии, Сплите и Загребе — везде 1 кв.м. оценивается дороже 3000 евро. При этом в хорватской столице за первые три месяца 2024 года цены поднялись на 8,8% в годовом исчислении, на Адриатическом побережье — на 8,9%, а в других регионах страны — на 10,8%.
В то же время объем продаж недвижимости в 2023 году сократился примерно на 7% - то есть, было продано в общей сложности почти на 6000 объектов меньше. На это повлияли прежде всего явно завышенные цены на подержанное жилье, снижать которые его владельцы пока не собираются (даже в случае квартир на курортах, где имеет место переизбыток предложения), дефицит доступных объектов и высокая стоимость нового строительства.
Это сокращение затронуло и сделки купли-продажи с участием иностранных инвесторов, на долю которых ранее приходилось немногим менее 20% транзакций. В 2023 году граждане других государств, не имеющих ВНЖ в Хорватии, приобрели около 11% всех жилых объектов, и в роли основных покупателей выступали не как обычно немцы, а словенцы.
В сложившихся условиях на хорватском рынке недвижимости наметилась новая тенденция — покупка «второго дома» на некотором удалении от побережья. По крайней мере, это явление наблюдается в центральной Истрии, где близость к морю уже не имеет определяющего значения, уступая в списке приоритетов природе, развитой инфраструктуре и доброжелательному отношению местных жителей, которые в отличие от Загреба и Адриатики не связывают активность иностранцев с затруднением доступа к жилью для покупки и аренды.
Главной проблемой хорватского рынка недвижимости продолжает оставаться большое число пустующих объектов, доля которых оценивается в 30%. Только в Загребе, где сдается примерно 3000 квартир из 8000, предлагаемых в аренду во всей стране, таковых насчитывается порядка 54 тысяч. Стабильное же увеличение объемов строительства, несмотря на нехватку земли под застройку в самых популярных локациях, восполнить дефицит жилищного фонда не в состоянии. Таким образом, снять квартиру или дом в Хорватии, не направляя на это значительную часть дохода, становится все труднее и труднее.
В качестве основного решения данной проблемы называется введение налога на пустующее жилье. Однако столь непопулярная мера, от введения которой, например, отказались в Португалии, может негативно сказаться на настроениях тех инвесторов, что рассчитывают на возврат капиталовложений в краткосрочной и среднесрочной перспективе путем перепродажи.
Тем не менее, все так же считается, что выгоднее выводить сбережения из банков и вкладывать в недвижимость — не в последнюю очередь из-за вступления в Шенген и «еврозону», хотя этот актив оценивался в евро уже достаточно давно. Объем иностранных инвестиций в недвижимость Хорватии в первом квартале 2024 года достиг 104,5 миллионов евро — порядка 10% от общего объема инвестиций в местную экономику. Это значительно больше, чем годом ранее, когда этот показатель составлял 40,6 миллионов евро. Что касается доходности, то благодаря стабильному спросу на туристическое жилье и аренду, в наиболее востребованных местах она прогнозируется в пределах 8-10% годовых — по крайней мере, пока на местном рынке не произойдут какие-либо кардинальные изменения.
Если вы заинтересованы в инвестициях в недвижимость Хорватии, пишите в личные сообщения @СаватеевДима, подберём для вас лучшие варианты!
