Мой клиент обратился ко мне для проверки покупаемого участка. Участок не дешевый - 16,5 млн. Агент согласился предоставить документы для проверки до внесения нами задатка: чтобы предварительно убедиться, что всё в порядке.
Итак, изучаю...
Фабула. Умерла мама, оставила после себя очень много недвижимости, счета в банках и 7 действующих юрлиц. В права наследства вступают дочь и сын. В связи с отсутствием завещания – делят всё пополам, по ½. Затем составляют Соглашение о разделе наследственного имущества, чтобы у каждого что-то было и при этом – целиковое.
Среди прочего сестре отходит тот самый участок, который мы собираемся сейчас покупать.
К самому участку никаких претензий нет: на нём можно смело строить жилой дом, нет попадания ни в какой серьезный ЗОУИТ, по Генплану рядом всё красиво и зелено. Вообще, соседи вокруг очень солидные… (фото с места)
Однако, в процессе проверке вылезают очень напрягающие факты.
1. Делёжка произошла не очень честная: сестре – почти всё, а брату – пару счетов в банках. Уже это может являться основанием к признанию данной сделки недействительной. Только кем? Самим братом, по 178-179 ГК РФ. Но вероятнее – третьим лицом.
2. Данное лицо быстро находится: это кредиторы. У сестры, которой всё досталось – тоже есть проблемы с ними, но незначительные. А вот у брата… только по одному кредитору – 117 млн. Находится несколько судов по нему – и в арбитраже, и в судах общей юрисдикции. Кредиторы уже пытались признать некоторые его сделки недействительными.
Становится ясно: Соглашение между братом и сестрой неспроста составлено неравнозначно. С помощью перевода почти всего наследства на сестру, брат выводил его из-под удара приближающегося банкротства.
3. Например, он дарил маме (будущей наследодательнице) свои участки, среди которых – тот, по которому потом он же и вступил в наследство через несколько лет. Правда, потом передал сестре по Соглашению.
4. Вообще, когда начинаем проверять брата там вылезает просто всё, что только можно:
- 24 блокировки счетов в 10 разных банках
- 17 записей ФССП на общую сумму 54 млн (большая часть из них – в Чеченской Республике)
- суд по статье 159, часть 4 – мошенничество с недвижимостью
- наконец, вишенка на торте: он находится в розыске!
Когда мы отказались от покупки участка, агент, его продающий, поинтересовался: почему отказались? Объяснил ситуацию (с разрешения своего заказчика). Риелтор поблагодарил и снял своё объявление с продажи, отказался от клиентов. Правильное решение в данной ситуации!
Ну а мы пошли разыскивать другой участок... Который вскоре нашёлся. Сделку уже провели.
Будьте внимательны к переходам прав, всегда проверяйте предыдущих собственников! Особенно, если переход права был недавний.