В нашей стране вступил в действие «зеленый» стандарт в ИЖС. Откуда он возник и что означают его многочисленные критерии, «Вечерней Казани» рассказал соучредитель Совета по экологическому строительству в России Алексей Поляков.
«Зеленые» стандарты в строительстве — это импортозамещение
— Алексей Николаевич, что же это все-таки такое — «зеленый» стандарт, который теперь появился у загородного жилья?
— Это традиционное развитие рынка, предусмотренное дорожной картой Минстроя России. План по поэтапному внедрению «зеленых» стандартов реализует ДОМ. РФ. Сначала — в коммерческой недвижимости, прежде всего, в офисах. Затем, в 2022 году, такой стандарт появился на многоквартирные жилые дома (МКД). Сейчас он вводится на индивидуальное жилищное строительство. Затем будут сертифицироваться постройки специального назначения: стадионы, линейная инфраструктура и т. д.
Таким образом, все без исключения объекты будут иметь подобные ГОСТ. Это позволит застройщикам максимально понятно для себя с содействием государства и с абсолютно ясным отношением потребителей эти самые «зеленые» стандарты применять.
Один из первых позитивных моментов, которые могу отметить — это собственные российские стандарты, появившиеся в результате импортозамещения. Более того, в рамках БРИКС обсуждается создание «зеленого» межгосударственного стандарта. Дружественные России страны думают о том, чтобы разработать общий ГОСТ экологического строительства.
Общая система — не изобретение велосипеда
— Наши «зеленые» стандарты отличаются от зарубежных или идентичны им?
— Если сравнивать с зарубежным стандартами, которые мы использовали в 2014 -2022 годах, они во многом похожи. У них есть аспекты энергоэффективности, ресурсоэффективности, экономические, экологические и социальные аспекты с точки зрения здоровья и благополучия людей.
ДОМ. РФ делает линейку собственных стандартов, основываясь на трех основных международных стандартах — американском LEED, британском BREEAM и немецком DGNB. При этом он сохраняет преемственность с точки зрения структуры и содержания, а также операторов — тех, кто управляет.
Иначе говоря, общая система — это не изобретение велосипеда. «Зеленые» стандарты работают в мире уже более 30-40 лет. Все, что сейчас включают в себя отечественные стандарты, учитывает этот опыт. Но это не калька, а максимально адаптированные к российским реалиям, нормам и регламентам ГОСТы.
Те моменты, которые не вполне нам подходят по климату, деловой практике, уровню требований к энергоэффективности, были скорректированы. Ну и кроме того в наших стандартах в отличие от международных используется русский язык.
Это не стимулирование спроса, не политика Центробанка
— Насколько, на ваш взгляд, оправдано установление «зеленого» стандарта именно сейчас? Жилье, как известно, и без того все дорожает.
— Для введения ГОСТ в строительстве сейчас действительно не самый лучший момент: мы находимся в жестких санкциях. «Зеленые» стандарты просто пришлись на это время. Их разрабатывает межведомственный Технический комитет 366. План был утвержден несколько лет назад. Наши ГОСТы не могут изменить ни геополитическую, ни внутрироссийскую ситуацию.
Спрос на жилье сейчас действительно снижен. Возможно, будет существенно скорректирована и его стоимость. Но «зеленые» стандарты не влияют на спрос. Они формируют прозрачную систему и понимание участников рынка недвижимости — от государства до бизнеса и потребителей — что такое экологическое строительство, дают возможность сертифицировать объекты.
Более того, в обстановке сложной экономики и снижения покупательской способности будет иметь значение как раз качество недвижимости. Когда у вас есть деньги и вы мало зависите от льготной ипотеки или от ипотеки в целом, когда вы самостоятельно строите свое жилье, с акцентом на то, чтобы оно было экологичным, ресурсоэффективным, благоприятным для здоровья, тогда для вас это представляет определенное значение.
Это не стимулирование спроса, не политика Центробанка. Хотя для застройщиков многоквартирных жилых домов, придерживающимся экологических аспектов, была на несколько процентных пунктов снижена ставка на проектное финансирование.
— С загородным жильем предполагаются аналогичные меры?
— С ним ситуация немного сложнее. Можно спроектировать дом по «зеленым» критериям, но построить его совершенно по-другому. О льготном кредитовании можно говорить только применительно к домам, которые гарантированно будут построены. Одним словом, здесь эти меры реализовать сложнее, тем не менее они возможны.
Этим вопросом тоже занимается ДОМ.РФ. Он стимулирует строительные компании, предлагая им применять «зеленые» стандарты и получать субсидированную ставку. Потому что это институт развития, банк, который имеет такие возможности. Такая же «зеленая» повестка будет и у Сбербанка.
— Сбер уже предлагает «зеленую» ипотеку.
— Совершенно верно. Этот ГОСТ позволяет сделать рынок цивилизованным, исключить greenwashing (экологическая отмывка или PR-технология, вводящая в заблуждение — прим. ред.) или «зеленый» обман.
Допустим, населению презентуется коттеджный поселок «Зеленая поляна». А что в нем зеленого, кроме того, что он находится на опушке леса без транспортной доступности, с материалами, которые не являются экологичными?
Я думаю, что не индивидуальные строители, а девелоперы малоэтажного жилья могут использовать «зеленые» стандарты сейчас, в сложной ситуации в период снижения спроса — как маркетинговое преимущество. Возможность иметь абсолютно прозрачный инструмент, а не голословные заявления застройщика: «Я построил индивидуальные жилые дома с видом на реку, они экологические — покупайте» дорогого стоит. Имея этот абсолютно прозрачный инструмент, они смогут рассчитывать на меры поддержки государства.
Самое интересное, что внимание к экологической теме в недвижимости происходило именно в периоды снижения спроса, когда существует конкуренция и нужно создавать уникальный продукт. Дома строят и продают все. А вот среду обитания, реально подтвержденную экологичность может предложить далеко не каждый.
— Крупные застройщики сетуют, что покупатели, не углублялись в детали, выбирали для себя самые дешевые предложения.
— Думаю, теперь им будет легче находить свою целевую аудиторию. Это будут люди, для которых экологическая составляющая в недвижимости является важной.
«То, что экологические дома безумно дороги — это миф»
— Участники рынка загородной недвижимости признают, что дома, соответствующие критериям «зеленого» стандарта, обойдутся покупателям дороже среднестатистических.
— Утверждение о том, что экологические дома дороги или даже безумно дороги — это миф. При изначальном грамотном подходе, проектировании с использованием «зеленых» стандартов, технологий и экологических материалов повышение цены не будет катастрофическим.
К тому же владелец такого коттеджа получит выигрыш в снижении эксплуатационных расходов и комфорте. Спрос на экологичные дома, конечно, не такой значительный, но он все-таки существует. Особенно в регионах.
Есть Москва и Московская область, есть Санкт-Петербург — прежде всего, это столица экологического строительства коммерческой недвижимости. Долгое время третьей столицей с точки зрения «зеленых» стандартов, внедренных к Олимпиаде, был Сочи. Сейчас многие борются за это звание.
Татарстан и Казань уже давно находятся в этом тренде. Концепция развития и благоустройства столицы Татарстана к тысячелетию, Универсиаде и чемпионату мира по футболу предусматривала экологические аспекты. Создание новых рекреационных территорий, например, озера Кабан. Другой пример — Альметьевск создает большой устойчивый город.
Все эти проекты имеют экологическую составляющую и применяли зарубежный опыт и международные стандарты. Это и сейчас могут использовать передовые строительные компании и крупные корпоративные застройщики, которые строят жилье для себя или в рамках проекта комплексного развития территорий. В столице Татарстана «зеленая» тема уже достаточно долгое время звучит в том числе на уровне поддержки инициатив региональным правительством.
Здесь есть сертифицированные объекты в коммерческой недвижимости и МКД. То есть вполне подготовлена почта для того, чтобы и индивидуальные жилые дома имели прозрачную систему сертификации. Поэтому Казань сейчас претендует на звание третьего звездного региона по экологическим аспектам следом за Санкт-Петербургом и Москвой. В то же время, возможно, для определенных регионов актуальной останется повестка наиболее дешевого жилья.
«Наличие инфраструктуры — это тоже экологичность»
— В «зеленом» стандарте достаточно много критериев — 45.
— Их количество не должно пугать. К примеру, в ООН 17 целей устойчивого развития и 169 критериев или подцелей. Вполне нормальная цифра, которая показывает комплексность подхода. Это глобальная повестка, Россия в ней тоже долгое время участвовала.
Ранее упомянутые мной международные стандарты тоже имели 6-8 категорий критериев. Здесь же нет обязательности соответствия всем критериям. Более того, это даже хорошо, что создается более широкое поле, которое позволит застройщикам использовать различные экологические идеи.
Энергоэффективность — самый понятный из критериев. Архитектура: как дом выглядит с точки зрения благоприятного визуального восприятия и воздействия на человека. Жилые дома не должны быть серыми каменными мешками — они должны быть живыми.
— А что подразумевает такой критерий как экологическая безопасность и организация участка?
— Учитывается, не расположено ли здание в санитарно-защитной зоне какого-либо крупного «вредного» предприятия или же изначально на земельном участке нормальная экологическая обстановка, не обремененная предыдущим наследием.
Другой критерий — это инфраструктура. Очень важно жить в доме, который не оторван от дорог и общественного транспорта. Но если вы выстроили свои хоромы в индивидуальном порядке, не в рамках поселка или даже комплексного развития территории, тогда у вас не будет инфраструктуры. Допустим, вы живете в одном из замечательных домов возле аэропорта. В этом случае вам будет нужно везти старших детей в школу в Казань, младших детей — в сады туда же. Бабушек и дедушек вы тоже будете лечить в городской больнице.
Кроме того, в пятницу вечером вам нужно будет в чрезвычайно оживленном транспортном потоке ехать из Казани в коттеджный поселок, а в понедельник возвращаться обратно. Но если в вашем поселении будет вся необходимая инфраструктура, вам даже не нужно будет посещать столицу.
Что я хочу сказать? Наличие инфраструктуры — это тоже экологичность. Во-первых, вы имеете более комфортную среду обитания, во-вторых, меньше ездите на личном транспорте и простаиваете в пробках, располагая всем необходимым в пешеходной доступности.
— Но как стандарт может быть взаимосвязан с управлением строительством?
— Речь о том, чтобы застройщик заходил на зеленую площадку и вел строительство максимально качественно, без негативного влияния на природу, без лишней вырубки, выброса строительного мусора тайком на опушке леса. Снял верхний плодородный слой, построил коттеджи и снова этот плодородный слой отсыпал. Для того, чтобы не перемещать грунт и строительные отходы сначала в одно место, затем — в другое.
С точки зрения управления строительством мы прошлись уже по шести категориям. Ни одна из них не сводится только к установке светодиодной лампочки — предполагается целый комплекс мер.
Комфорт и качество внутренней среды — это просто. Используемые при строительстве дома строительные материалы не должны выделять испарения летучих органических соединений. Эти же условия должны соблюдаться и в отношении теплоизоляции, краски, клея, отделочных материалов, мебели, уборки и т.д.
— Одним словом, чтобы они медленно не травили обитателей этого жилища?
— Совершенно верно. А комфорт и качество внутренней среды учитывают, как здание расположено с точки зрения солнечного света, затенения от излишнего тепла, защиты от ветра и так далее. Ну и, конечно, без чего не обойтись — это энергоэффективность. Кроме того, важны атмосфера и качество воздуха внутри дома.
Если применены современные технологии, то отопление будет рациональным, а потребление ресурсов — низким. Я имею в виду не только электричество, но и рациональное использование тепла и холода, возможности повторного использования воды. Например, в поселке для полива газонов общественных пространств можно использовать не питьевую воду, а сбор дождевой воды. Хотя Казанка и Волга рядом, проблема питьевой воды становится все более актуальной.
Это не тот случай, когда чиновник говорит: «А вот здесь сделайте то-то»
— А как же материалы и ресурсоэффективность?
— Если используемые вами строительные материалы — результат переработки предыдущих материалов, или они сами могут быть переработаны, это тоже дает эффект. Например, паркет из древесины, которая является возобновляемой. После того, как деревья срубили, на их месте высаживают новые. Или вы сносите какое-то здание и измельчаете оставшийся от него строительный мусор, используя его затем для фундамента или отсыпки дорог. Это тоже повторное применение материалов и отходов. Мы прошлись по всем критериям. Что в них такого страшного?
— Строительные компании отмечают, что «зеленые» критерии им знакомы и даже отчасти стандартны.
— Новых застройщиков сейчас мало. По большей части это устоявшиеся компании, которые помнят объекты Олимпиады и Универсиады и те требования, которые предъявлялись при возведении стадионов к чемпионату мира по футболу и т. д. Они наверняка сертифицировали какие-то свои объекты по международным стандартам.
Теперь им дается другой инструмент. Я бы не сказал, что он абсолютно новый, но с ним вполне можно работать. Это не тот случай, когда чиновник вам говорит: «А вот здесь сделайте то-то и то-то». Почему он может так заявить? Потому что, возможно, его свекор «сидит» на рекомендованных им стройматериалах. Такого рода спекуляции могут иметь место. И изначально будет понятно, каким образом будет оцениваться эта недвижимость.
В случае с «зеленым» стандартом вы еще на этапе идеи сможете понять, какие именно из возможных критериев реализовать. И впоследствии увидите, какой это даст эффект с точки зрения баллов сертификации и экономики проекта.
В доме можно, к примеру, не устанавливать тепловые насосы, но смонтировать солнечные панели. Или просто так грамотно расположить окна в комнатах, чтобы максимальное количество времени можно было использовать натуральный свет и т.д. При концептуальном рабочем проектировании все эти вопросы можно учесть. Специалисты же посчитают вам процент удорожания дома.
— Кто будет проверять соответствие домов «зеленому» стандарту? Не случится ли так, что застройщики будут трактовать критерии как им вздумается?
— Кто является оператором, администратором, хозяином стандарта? ДОМ.РФ. Он же формирует и системы сертификации, которые дают четкие рекомендации, как эти стандарты использовать.
Что еще немаловажно: сертификация исполняется третьей стороной. Не я сам заявил, что у меня экологический проект, а такой «вердикт» выносят оценщики независимой лицензированной организации на основании объективного исследовании проектной документации и фактических замеров реализованных зданий. Они же принимают решение о начислении баллов и, соответственно, присуждении рейтинга.
Что еще очень важно: ДОМ. РФ обучает оценщиков. Кроме того, такие специалисты еще остались еще со времен предолимпийской сертификации и знают международные стандарты.
Справка
Поляков Алексей Николаевич - Соучредитель и член правления Совета по экологическому строительству России. В 2010-2016 годах — председатель правления Совета. Окончил МГТУ имени Н. Э. Баумана. Прошел обучение по Президентской программе подготовки управленческих кадров (стратегический менеджмент). Имеет степень MBA финансовый менеджмент.
Стажировался в Великобритании по девелопменту в программе TACIS MTP, в Японии – по теме «Смарт сити» и в США (экостроительство, программа SABIT). Имеет двадцатилетний опыт работы в области экостроительства, IT-индустрии, аналитики, бизнес-планирования и менеджмента.
В настоящее время активно продвигает «зеленые» технологии, реализует стартап-проект на основе советских технологий испарительного охлаждения (цикл Майсоценко), тесно связанных с экологическим строительством, устойчивым развитием и борьбой с изменением климата.
Автор материала: Любовь Шебалова