Частная собственность обрастает штрафами и дополняется угрозой изъятия объекта у владельца.
Президент 8 августа подписал закон № 307-ФЗ, с поправками в Земельный кодекс и в закон о введении садоводства. Документ вступит в силу 1 марта 2025 года. Поправки разрешают изымать участки за «неиспользование по назначению» после трех лет владения.
Правительство РФ определило признаки неосвоенных участков (ИЖС или СНТ), которые могут стать основанием для штрафа или даже изъятия. Проект постановления опубликован на сайте проектов нормативных актов.
Признаки нарушения обозначены жестко. Для ИЖС: если за год не начато строительство, или за два года не появился фундамент, или в течение пяти лет не зарегистрирована капитальная постройка. Для СНТ: за пять лет ничего не построено; три года ничего не выращивают.
Участки без строительства могут быть названы неиспользуемыми, когда на них более пяти лет не ведется хозяйственная деятельность или если более 50% площади заросло сорняками и не очищается в течение года; если на участке три года не выращивали с/х культуры.
Более того: если на участке есть постройки, но их не используют более пяти лет «для хоздеятельности» - тоже могут изъять! Если есть «разрушения и повреждения», требующие ремонта, а его пять лет не проводят - аналогично.
«Пригород» уже писал об этой странной инициативе Росреестра. (См. материал «Не сажаешь - отдай!»).
При этом возможность изъятия неиспользуемых земель в законодательстве РФ существует с 1995 года, а административная ответственность за неиспользование земельных участков для строительства - с 2005 года.
Земельный кодекс (статья 42) предусматривает для собственников «обязанность своевременно приступать к использованию земельных участков». Вот прямо сейчас столичная мэрия пытается отнять 247,5 га у группы «Черкизово». (Правда, арбитраж пока отказал).
Но такие претензии, как правило, относились к сельхозке, к «особо ценным» землям. На ИЖС и садоводства претензии власти ранее не распространялись. В Конституции РФ есть Статья 35.
В ней написано: «1. Право частной собственности охраняется законом. 2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. 3. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда…»
На данный момент площадь неиспользуемых земель сельхозназначения в РФ составляет 43,32 млн га - 11,4% общей площади земель сельскохозяйственного назначения в стране. При этом 57% таких земель находятся в госсобственности…
Мнения экспертов
Максим Хансон, руководитель АН Insiders:
- Я полагаю, что этот закон - если он будет применяться так, как предусмотрено в постановлении правительства - вступает в некоторое противоречие с положениями Конституции РФ о незыблемости права собственности.
По опыту нашей компании, в течение года 80% покупателей участков еще не приступают к строительству: денег не хватает, дороги не подвели, возникли другие планы, да мало ли, какие могут причины у собственника.
Совсем непонятно стремление государства распространить положения об изъятии на сегмент ИЖС. Выборочное применение таких оснований для изъятия вызовет массу вопросов и подозрения о наличии коррупционной составляющей, сплошное может породить такую волну социального протеста, что мало не покажется.
Конечно, вырастут риски на земельном рынке. Непонятно также: при изъятии - будут продавать с аукциона? Вернут ли собственнику хотя бы разницу между суммой штрафов и стоимостью земли? Или просто отнимут «безвозмездно»?
Кроме того, закон ведь должен работать в обе стороны. Если у государства или муниципалитета много лет не доходят руки до освоения земель - можно приходить и занимать?
Дмитрий Новосельцев, руководитель «1-й Академии недвижимости»:
- В основе нового закона лежит правильная цель: если человек получил участок под жилье, то должен развивать. Почему соседи должны смотреть на заросший сорняком участок? Такой заросший надел увеличивает риски пожара. Конечно, в садоводствах люди платят ежемесячные взносы, и это заставляет их осваивать участки.
Примерно то же происходит и на участках ИЖС. Вероятно, вторая задача, которую решают власти - пополнить бюджет за счет пошлин при переоформлении таких участков. Собственники при приближении к сроку три года будут стремиться переоформить участок на кого-то из своих.
И на этом переоформлении государство будет зарабатывать. Также условие о регистрации дома в определенный срок позволит повысить собираемость налогов на недвижимость.
Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:
- Требования использовать участки по назначению были и раньше, в отношении сельхозземель. В большинстве уставов садоводств тоже прописаны требования освоить участок в течение определенного времени. Но исполнять это никто не спешил.
Для ИЖС раньше тоже устанавливался срок: в течение 10 лет полагалось застроить участок. Теоретически тоже могли изымать, но никто этим не занимался. Да и доказывать такое длящееся годами нарушение непросто. Может, и теперь также будет: вроде закон есть, но использовать его будут выборочно или под заказчика.
Или попал собственник в тюрьму, например, а теперь это автоматически означает потерю собственности. В общем, начатый государством несколько лет назад почин по размыванию права собственности получает продолжение. И, конечно, это приведёт к злоупотреблениям.
Кроме того, данный закон не позволит людям формировать «земельные банки» для долгосрочных инвестиций.
Не хотелось бы вернуться к отмене частной собственности. Даже в СССР была личная собственность на частные дома и кооперативные квартиры.
Марина Шкурко, директор по стратегическому развитию ГК Puzzle Realty:
- У меня двойственное чувство. С одной стороны, право собственности закреплено в Конституции. С другой - мы действительно наблюдаем ситуации, когда собственники наделов и участков просто сидят на своих активах и никак их не осваивают, не используют.
А когда появляется инвестор, готовый вкладываться в коммуникации - ему называют такую цену, которую девелопер может получить только при продаже в розницу. И это неправильно. Если поправки в законодательство приведут к ускорению оборота участков, это будет позитивный результат. Возможно, наши ленд-лорды станут сговорчивее…