Ставка, по которой вы оформили ипотеку, чаще всего действует до конца срока, то есть пока вы не выплатите весь долг. Но есть случаи, в которых банк может ее увеличить уже после подписания ипотечного договора. Разберем их подробнее.
Как определяется ставка по ипотеке
Ставка по ипотеке зависит от программы: льготной или рыночной. При определении ставки банк также учитывает кредитную историю, платежеспособность заемщика, риски, сумму первоначального взноса и другие критерии.
При оформлении льготной ипотеки с господдержкой ставка фиксированная. Например, по IT-ипотеке — до 6%. Разницу между льготной и рыночной ставкой по такой программе банку компенсирует государство.
Ставка по рыночной ипотеке без господдержки зависит от ключевой ставки ЦБ РФ — чем она выше, тем больше ставки по кредитным продуктам. Например, в августе 2024 года «ключ» находится на уровне 18%, из-за этого ставки по рыночной ипотеке доходят уже до 20% годовых, а иногда и больше. В связи с этим аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова рекомендует оформлять ипотеку, только если получится закрыть ее досрочно (например, за счет продажи другой квартиры). Если такой возможности нет, то можно будет провести рефинансирование ипотеки в будущем, когда ключевая ставка снизится. Однако, по словам аналитика, не стоит ожидать этого ранее 2025 года.
Так как по рыночной ипотеке нет фиксированной ставки для всех клиентов, как по льготной, банки сами определяют условия, в том числе и ставку.
Получить профессиональную помощь в оформлении ипотеки можно на Банки.ру. Специальный сервис проанализирует вашу анкету, подаст заявки в разные банки, и вы сможете получить от них решение за пять минут. Все это бесплатно.
Когда банк может изменить ставку по ипотеке
Разберем ситуации, когда банк может повысить ставку по ипотеке по закону либо по условиям кредитного договора.
В договоре зафиксирована плавающая ставка
Плавающая (переменная) ставка по договору ипотеки предполагает, что банк может изменить ставку на протяжении срока кредита. В договоре обязательно должны зафиксировать формулу и обстоятельства смены ставки. Например, причиной этого может стать повышение ключевой ставки ЦБ, тогда банк также поднимет ставку по ипотеке.
Однако в большинстве кредитных договоров ставка фиксированная — повысить ее после заключения договора нельзя даже при радикальном повышении ключевой ставки ЦБ РФ.
Заемщик не оформил страховку
По закону клиент обязан оформить страхование залога по ипотеке, отказаться от этого нельзя. Если с квартирой что-то случится, он останется без жилья, но с обязанностью погашать задолженность дальше по графику. Полис страхует от таких рисков.
Заемщик имеет право оформить страховку в любой компании и предоставить ее банку. Подобрать подходящую компанию можно через Банки.ру.
Есть также другие, не обязательные по закону страховки по ипотеке, при отсутствии которых ставка может вырасти (например, страхование жизни). Узнать точные условия можно в поддержке конкретного банка.
Закончился льготный период
По некоторым кредитам или ипотекам банки могут предоставлять период, в течение которого ставка будет ниже. Но после завершения этого льготного периода банк может поднять ставку.
Также банки могут предоставлять пониженные ставки при соблюдении некоторых условий (например, для зарплатных клиентов). Если клиент перестанет получать зарплату в этот банк — ставку могут повысить. Такие условия должны быть прописаны в кредитном договоре.
Заемщик перестал подходить под требования программы с господдержкой
Банк вправе повысить ставку по льготной ипотеке, если заемщик нарушил ее условия. Например, по IT-ипотеке обязательно нужно работать в аккредитованной Минцифры IT-компании, которая получает налоговые льготы от государства. Кроме того, в случае увольнения нужно найти новую работу не позднее, чем через полгода. Если не соблюдать эти правила, ставку повысят минимум до уровня ключевой ставки ЦБ на момент заключения ипотечного договора.
Также банк повысит ставку, если заемщик оформил вторую льготную ипотеку после 23 декабря 2023-го. При этом учитываются и ипотеки, где человек выступает в качестве созаемщика.
Частые просрочки со стороны заемщика
Если клиент часто вносит платежи с просрочками, нарушая условия ипотечного договора, банк может поднять ставку.
Мы также рассказали в статье, что делать, если нечем платить за ипотеку, и что будет при просрочке платежей.
Что делать, если банк нарушает условия договора
Если банк поднял ставку по ипотеке, нарушая условия кредитного договора или льготной программы, можно написать жалобу в ЦБ РФ, а также отзыв в Народный рейтинг Банки.ру.