Бывают случаи, когда вас попросят покинуть квартиру, даже если вы не нарушали никаких правил, например в интересах государства или третьих лиц. Но это вовсе не значит, что у вас нет способов защититься! Зная свои права и обязанности, вы сможете избежать многих неприятностей.
В нашей Конституции прописано, что каждый имеет право на жилище, и никого не могут просто так выселить из квартиры. Но тем не менее, есть ситуации, когда выселение возможно на законных основаниях.
Давайте разберемся, кого и за что могут выдворить из квартиры и как этого можно избежать.
Заемщика, который не платит по ипотеке
Должники, которые имеют задолженность в размере 5% от стоимости квартиры или больше, рискуют потерять жилье (ст. 50, 54.1, 78 Закона об ипотеке), даже если это их единственная недвижимость и в ней прописаны дети (ст. 35 ЖК РФ). По закону взыскание не может быть обращено на единственное, пригодное для постоянного проживания жилое помещение должника и его семьи (ст. 446 ГПК РФ), однако, в случае ипотечного жилья это правило не применяется, так как оно находится в залоге у банка.
Что бы не подать в подобные ситуации следует тщательно оценивать свои финансовые возможности и учитывать возможные негативные сценарии, такие как отсутствие повышения зарплаты. Рекомендуется избегать ипотеки, если нет полной уверенности в своих финансовых возможностях.
При принудительном выселении из квартиры или дома, собственнику должны предоставить альтернативное жилье или компенсировать его стоимость. В случае, если собственник был выселен из муниципального жилья из-за долгов по ЖКХ, новое жилье может быть предоставлено меньшей площади, а разница в стоимости идет на погашение долга.
Прописанных людей, которые не являются собственниками, выселяют без предоставления альтернативного жилья.
Из-за долгов за жилищно-коммунальные услуги
Собственникам квартир выселение за долги перед коммунальными службами грозит крайне редко. Долг по коммуналке рассматривается как любой другой долг и оплата по нему сначала будет взыскиваться с банковских счетов и имущества должника.
Однако, для тех, кто живет в квартире по договору социального найма, ситуация значительно сложнее. Если жильцы не платят за коммунальные услуги больше полугода без уважительных причин, суд может переселить их в жилье меньшей площади, рассчитанное по нормам для общежитий (ст. 90 ЖК РФ).
Чтобы избежать переселения, жильцы должны погасить свои долги и предоставить доказательства наличия уважительных причин для задержки оплаты. Такими причинами могут быть задержка зарплаты или болезнь нанимателя. Также суд учитывает наличие несовершеннолетних детей или инвалидов в семье, признавая их содержание важнее оплаты коммуналки.
Прописанных людей, не владеющих метрами
Владельцы квартир могут в любой момент выписать прописанных жильцов, которые не являются собственниками, за исключением членов семьи (дети, родители, супруги) и лиц, отказавшихся от приватизации жилья. Остальным, включая бывших супругов и дальних родственников, грозит выселение. Например, мужчина выгнал племянницу с детьми, а женщина бывшего мужа.
Чтобы защититься от выписки, можно доказать своё право проживания: показать, что вы относитесь к членам семьи владельца — ведете с ним общий бюджет и хозяйство (ст. 31 ЖК РФ). Также можно сохранить прописку, если подтвердить наличие права собственности или доли в квартире, которое еще не оформлено из-за уважительных причин, таких как болезнь (ст. 205 ГК РФ, ст. 1155 ГК РФ).
В случае невозможности защиты прав можно воспользоваться ст. 203 ГПК РФ, представив суду уважительные причины, препятствующие переезду.
Из-за незаконной перепланировки квартиры
Владельцы квартир (в том числе приватизированных), которые без согласования с органом жилищного надзора вносят изменения в планировку, тоже рискуют потерять жилье.
Без разрешения допускается лишь косметический ремонт: выравнивание и окраска стен, замена электропроводки без штробления, установка дверей и окон, укладка напольных покрытий и другие работы, не меняющие план помещения.
Для таких изменений, как перенос дверных проемов, снос ненесущих стен, объединение жилых комнат, создание дополнительных перегородок или объединение квартир, требуется согласование с местными органами власти или органом жилищного надзора.
Чтобы избежать такой ситуации, необходимо заранее согласовывать любые перепланировки с органом жилищного надзора. При покупке квартиры обязательно сверяйте состояние жилья с выпиской из ЕГРН. Если планировка не совпадает, все претензии надземных органов могут быть адресованы вам, как новому владельцу. Однако, суды чаще просто обязывают узаконить перепланировку, если она не несет угрозы жильцам.
К тому же, сейчас согласовать перепланировку можно онлайн через «Госуслуги», но такая опция доступна не во всех населенных пунктах (проверьте на региональном или городском портале gosuslugi.ru).
Когда ваш дом попал в программу реновации
Москвичей могут выселить, если их дома попадают под программу реновации. Взамен предоставляется новое жилье большей площади, равной стоимости или денежная компенсация. Отказаться от переезда нельзя: решение о включении дома в программу реновации принимается большинством голосов (две трети квартир). Несогласных переселяют принудительно по решению суда, иногда с немедленным исполнением решения (ст. 212 ГПК РФ).
Суды поддерживают выселение, аргументируя это вопросами безопасности и экономией на содержании частично расселенных домов. Если в новой квартире выявлены какие-либо дефекты, то вам предложат подать отдельный иск, но не позволят остаться в старом доме. Неудобное расположение новой квартиры также не является достаточным аргументом против переселения.
Чтобы минимизировать потенциальные неудобства, жителям рекомендуют заранее узнать детали о будущем жилье на сайте "Фонда реновации". Если предлагаемая альтернатива не устраивает, можно предварительно узнать сумму компенсации или попытаться продать квартиру самостоятельно.
Изъятие квартиры или земли под государственные нужды
Государство вправе изымать земельные участки и жилые помещения для выполнения международных договоров, строительства и реконструкции объектов значимости, а также в других случаях, предусмотренных федеральными законами, включая комплексное развитие территорий (ст. 49, 56.12 ЗК РФ).
При изъятии недвижимости государство обязано возместить её рыночную стоимость, а также расходы на переезд и оформление прав на новое жильё. Эти компенсации можно оспаривать в суде.
Решение об изъятии публикуется на сайте уполномоченного органа и в местных СМИ, а также направляется собственникам и правообладателям в течение 10 дней. Те, чьи права не зарегистрированы в ЕГРН, должны подать заявления об учете своих прав в течение 60 дней с момента публикации.
Избежать выселения практически невозможно, кроме редких исключений, и решение уполномоченных органов можно оспорить только в суде.
Владельца квартиры при признании сделки недействительной
Сделки передачи прав на жилье, такие как дарение, купля-продажа или завещание, могут быть признаны недействительными, например, если нарушены права наследников, продавец не осознавал свои действия или на него оказывалось давление (ГК РФ § 2). Если суд признает сделку недействительной, нового собственника выселят из квартиры. Однако, ему, как добросовестному приобретателю может быть выплачена компенсация стоимости жилья, которую возмещает сторона сделки по решению суда или государство.
Пример: Внук оспорил сделку купли-продажи квартиры покойной бабушки, переданной по завещанию его дяде и проданной третьему лицу. Суд признал сделку недействительной, так как судебно-психиатрическая экспертиза показала, что бабушка не понимала значения своих действий при оформлении завещания.
Собственника квартиры в жилом доме, который признали аварийным
Если многоквартирный дом слишком старый или повредился от стихийных бедствий, его могут признать аварийным и снести. Жильцам предлагают или денежную компенсацию, или новую квартиру такой же площади. Власти или суд по заявлению жильца определяют размер компенсации за нежилые помещения, например, магазины.
Избежать выселения из аварийного дома невозможно. Рекомендуется выехать добровольно, чтобы сосредоточиться на получении справедливой компенсации через суд.
Нарушителя общественного порядка
Можно ли выселить человека из квартиры за плохое поведение? Да, можно. Если владелец квартиры или члены его семьи систематически нарушают права соседей, их могут выселить. Для этого необходимо неоднократно вызывать полицию, чтобы фиксировать факты хулиганства и нарушения тишины. Однако подать иск о выселении могут только местные органы власти. Если иск подадут соседи или управляющая компания, суд не удовлетворит их требование.
Соседи могут пожаловаться на собственника или нанимателя муниципальной квартиры в местную администрацию, прокуратуру или полицию. После проверки госорганы могут принять меры: призвать к порядку, привлечь к ответственности, выдать предписание. Если нарушения продолжатся, через суд они будут требовать выселения.
Собственнику будет выплачена компенсация за жилье, а нанимателю по соцнайму другая жилплощадь не предоставится. При наличии несовершеннолетних детей, выселение усложняется и требует разрешения органов опеки и попечительства.
Чтобы избежать выселения, нужно соблюдать законы и общественные нормы. Суды рассматривают выселение как крайнюю меру и удовлетворяют такие иски примерно в одном случае из десяти. Достаточно минимальных усилий по исправлению нарушений, чтобы суд отказал в иске.
Заемщика, который не платит по кредитам
Если должник не может расплатиться с кредиторами, вопрос может дойти до принудительной продажи его недвижимости. Если у должника есть лишь одна квартира и больше ничего ценного, сначала судебные приставы попытаются списать деньги с его счетов и изъять движимое имущество для погашения долгов. Если этого недостаточно, дело может дойти до продажи квартиры через аукцион.
Формально закон запрещает изымать единственное жилье, но Конституционный суд разрешил делать исключения. Например, если должник живет в роскошном жилье, суд может разрешить его продать при условии предоставления должнику другой недвижимости в том же городе, не меньшей по площади, чем требует социальный найм.
Если у должника несколько квартир, суд решает, какую из них продать. Должнику чаще всего оставляют жилье, где он живет. Однако бывают случаи, когда должники пытаются сохранить более дорогое жилье хитростью, но это не всегда удается. Верховный суд РФ уже разоблачил такие маневры.
Чтобы избежать таких проблем, нужно правильно рассчитывать свою долговую нагрузку, не брать новые кредиты, если уже есть задолженности, и не прятаться от кредиторов и приставов. Даже если дело дошло до суда, можно договориться о льготных условиях платежей при наличии уважительных причин, таких как болезнь или тяжелое финансовое положение. Постарайтесь частично гасить долг, чтобы уменьшить штрафы. Долги стоит погашать своевременно или договариваться о реструктуризации задолженности.