Каждого человека волнуют цены на жилье: квартиру, дом, дачу. Но в свете последних неблагоприятных экономических показателей по всему миру, возникает закономерный вопрос: "Что делать? Покупать или нет!?", "Влезать в кредиты, ипотеки, чтобы получить заведомый квадрат в собственность!?".
Тут существуют координально разные две версии:
1. Конечно нужно покупать "бетон", с ним ничего не будет, он будет только расти!
2. Нужно ждать, цены рано или позно упадут!
Давайте разберем эти версии более подробно, да и примем правильное решение.
Как говорят все мои родственники, что в России никогда цены на жилье не падали. Но я с ними не совсем согласен. Я сам работаю в строительной отрасли, и вижу как растут цены на все, что влияет на себестоимость строительства: песок, бетон, цемент, арматура, кирпич.....растет все и "как на дрожжах". И стоимость строительных услуг тоже растет. Но при этом на рынке недвижимости образовался колоссальный ПУЗЫРЬ. Настроено столько новостроек, что просто поразмыслив можно смело сказать, что у нас нет столько клиентов и покупателей, на такой огромный жилищный фонд.
Цены после льготной ипотеки на рынке новостроек существенно выросли за эти годы, а на рынке вторичной недвижимости огромный спад, так как проценты по ипотеке просто недоступны обычным гражданам. И пока рынок не придет к балансу, нас ждут "американские гонки". Застройщики, после отмены льготной ипотеки, серьезно задумались, как привлечь клиентов на построенные многоэтажки. Ведь они строили, когда на горизонте не было пессимистичных прогнозов! Появляются все новые инструменты для продаж: аренда с правом выкупа (это что-то новенькое на рынке), льготная ипотека от застройщика, рассрочка от застройщика. Это все говорит, о том, что никто не бежит покупать жилье. Ощущение, что покупатель принял выжидательную позицию.
Взять для примера обычную молодую семью в городе-миллионнике, которая снимает жилье за 25-40тыс.руб. в месяц. Такая пара рассматривает одну или двух-комнатную квартиру стоимостью 4-7 млн. Платеж по ипотеке в новостройках сейчас варьирует от 30 до 65тыс. рублей, и это по льготным программам. Естественно, эта пара будет продолжать арендовать квартиру и ждать, когда на рынке появятся хорошие оптимальные варианты. Простая ипотека под 18-20% годовых, уже им не по карману. Также они рассматривают варианты на вторичном рынке, чтобы сразу купить без банковских инструментов. А такие клиенты не нужны застройщикам, так как не интересуются новыми квартирами.
Поэтому на рынке образовалась большая проблема- с одной стороны огромный жилищный фонд, который по-сути переоценен и спрос на него небольшой, а с другой стороны на застройщиков давит огромное ценообразование и рост цен на стройматериалы. Также на застройщиков давят огромные издержки по обслуживанию кредитов, которые они набрали у банков для строительства. А с такими процентными ставками нереально выйти на доходность!
Есть еще одна большая составляющая, которая будет влиять на рынок недвижимости- это денежная масса. Сейчас на депозитах у россиян лежит большой финансовый пласт- около 20 триллионов рублей. И каждый год она растет на уровень банковских ставок. И если эта масса хлынет на рынок, то цены взлетят вверх, и мы увидим как минимум рост на 20% и более. Вот и Центробанк пытается как-то уравновесить этот дисбаланс.
Мое мнение, что из всего вышеизложенного, в скором времени мы увидим тренд на снижение цен. На открытом рынке цены будут понемногу снижаться, но при покупке недвижимости покупателя будут радовать большими скидками. Потом начнут разоряться небольшие застройщики, так как не смогут обслуживать банковские кредиты. А крупные монстры побегут к Государству за помощью, чтобы одна из крупнейших отраслей экономики не загнулась!
Как вы думаете, что ждет наш рынок недвижимости? Пишите в комментариях.