С 1 июля 2024 года были внесены изменения в семейную ипотеку, которые значительно упрощают процесс индивидуального жилого строительства (ИЖС). В этой статье мы рассмотрим, что такое эскроу-счет, какие преимущества он предоставляет и как новые правила повлияют на рынок недвижимости.
Что такой за зверь, этот эскроу-счет?
Эскроу-счет – это финансовый инструмент, который широко используется в сфере недвижимости. Его основная цель – защита интересов как заказчика, так и строительной компании.
Если вы планируете строиться в кредит и имеете основания взять семейную ипотеку со ставкой 6%, то получить ее сейчас можно только при строительстве с эскроу-счетом.
После того, как вам одобрили ипотеку, деньги будут поступать не напрямую строительной компании, а на специальный счет, доступа к которому до завершения строительства не будет ни у одной из сторон сделки.
Когда строительство дома будет завершено, счет разблокируется, и подрядная организация получит деньги. Если же что-то пошло не так, стороны имеют право заключить соглашение о цене, и эскроу будет раскрыт в соответствии с ним пропорционально. В самом крайнем случае средства в полном объеме вернутся на счет заказчика.
Эскроу-счет для заказчика
Эскроу-счет, безусловно, имеет свои преимущества.
1. Защита средств: эскроу-счет обеспечивает надежную защиту денежных средств клиента до завершения строительства. В случае банкротства или иных проблем у строительной компании, деньги остаются в банке и могут быть возвращены клиенту.
2.Уверенность в завершении строительства: клиенты уверены, что застройщик получит деньги только после завершения строительства и сдачи объекта, что стимулирует строительную компанию выполнять свои обязательства в срок и с должным качеством.
3. Прозрачность и контроль: эскроу-счета предоставляют высокий уровень прозрачности. Банки, как третья сторона, контролируют движение средств, что снижает риск мошенничества и злоупотреблений со стороны строительных компаний.
4. Уменьшение риска незавершенных объектов: в случае недобросовестной подрядной организации, клиенты не рискуют своими средствами, так как они не поступают на счет подрядчика до завершения строительства.
Однако, нужно понимать, что при использовании эскроу-счета могут быть дополнительные издержки – банковские комиссии. Кроме того, на данный момент не все строительные компании готовы работать с эскроу-счетами.
Эскроу-счет для строительной компании
Преимущества:
1. Использование эскроу-счетов повышает доверие к застройщику со стороны потенциальных заказчиков.
2. Снижение риска судебных споров: эскроу-счета помогают снизить количество судебных споров, связанных с финансовыми вопросами, так как условия использования средств четко оговорены и контролируются банком.
3. Привлечение заказчиков: строительные компании, работающие с эскроу-счетами, могут привлечь больше заказчиков, которые ценят безопасность своих инвестиций.
Недостатки:
1. Ограничение доступа к финансированию: для строительных компаний эскроу-счета означают, что они не могут использовать средства заказчиков для финансирования текущих строительных работ. Это требует дополнительных источников финансирования, таких как кредиты или собственные средства.
2. Увеличение затрат: работа с эскроу-счетами увеличивает административные и финансовые затраты компании, так как требуется открытие специальных счетов и взаимодействия с банками.
3. Сложности в управлении денежными потоками: строительные компании должны более тщательно планировать свои финансовые потоки, чтобы избежать дефицита средств на различных этапах строительства.
Примерная схема взаимоотношений заказчика, строительной компании и банка выглядит так:
1. Заказчик выбирает строительную компанию.
2. Заказчик и строительная компания заключают договор строительного подряда.
3. Заказчик оформляет ипотеку (семейную).
4. Выдавший ипотеку банк направляет средства на эскроу-счет.
5. Подрядчик строит дом.
6. Заказчик принимает работу. Если все в порядке, он подписывает акт приема-передачи и в течение 14 дней регистрирует право собственности.
7. Заказчик передает подрядчику копию выписки из ЕГРН и тот обращается в банк за раскрытием эскроу-счета, чтобы получить деньги за работу.
Заключение
Эскроу-счета представляют собой важный инструмент в сфере недвижимости, обеспечивающий защиту интересов как потребителей, так и строительных компаний.
Для заказчиков – это гарантия безопасности их средств и уверенность в завершении строительства. Для строительных компаний – возможность повысить доверие и прозрачность, несмотря на определенные финансовые и административные трудности.
Однако, есть несколько моментов, над которыми стоит задуматься. Кто решит, что дом построен? Ведь это должен решать не подрядчик, не заказчик, а другое независимое лицо. Что делать, если заказчик препятствует строительству и замедляет его скорость по тем или иным причинам?
Вопросов еще много. На данный момент уже сейчас можно наблюдать падение спроса на льготное кредитование, и рынок ИЖС снижается.