Добрый день, Уважаемые подписчики и гости нашего канала Агентства недвижимости «Сочи ЮДВ».
С нашим агентством, кто мы и что делаем-вы можете познакомиться здесь.
Видео про актуальные новости про всю недвижимость Большого Сочи - здесь.
Прочитать наши другие статьи про недвижимость и не только-можно - здесь.
Наступил август 2024 года. Больше половины года уже пройдена, а значит выстроены тенденции и стратегии рынка недвижимости на ближайшие полгода-год. Сегодня мы хотим представить вам наше видение ситуации по рынку жилой недвижимости на оставшуюся часть 2024 года и спрогнозировать тенденции по стоимости и ценообразованию на 2025 год.
Это наше мнение, с ним можно соглашаться, можно не соглашаться, но это мнение основано на настоящей ситуации сегодня и «изнутри рынка».
Мы профессионально занимаемся реализацией объектов на Черноморском побережье Большого Сочи со времен Олимпиады 2014 года и знаем, понимаем (как нам думается) основные нюансы развития этого интересного рынка как в прошлом, так и в настоящем. Теперь, с заочного вашего позволения, попытаемся заглянуть в ближайшее будущее рынка недвижимости.
Что имеем сейчас:
Ключевой момент № 1
Ставка ЦБ повышена до 18 процентов. Это означает рост процентов по банковским вкладам и депозитам. Физ. лица (население) активно это использует и вкладывает либо продолжает вкладывать в этот инструмент, получая доход 17-20 процентов годовых, за минусом налога.
В то же время, многие из вкладчиков забывают о том, что «бумажная» прибыль от размещения на вкладе снижается цифрами инфляции.
К примеру, в нашей сфере-увеличивается цена на строительные и отделочные материалы, стоимость и аренду спец. техники и инструментов для строительства и ремонта, стоимость ГСМ для перевозки и логистики этих материалов. Всё это существенно повысилось по сравнению с 2020-2021 годами. А также важно обратить внимание на обратную сторону медали повышения ключевой ставки ЦБ.
Увеличивается стоимость кредитования и ипотек, как физ. лиц, так и коммерческого сектора, к которому и относится сегмент строительства. Что это означает простыми словами?
Стоимость привлечения финансирования новых строек-также растет. Если допустим, застройщик и подрядчиком 2-3 годами могли привлечь кредитование под 10-12 процентов годовых с учетом этих ставок выстраивать финансовую модель строительства и реализации объекта, то теперь стоимость кредита 20-24 процентов годовых и более. Что прямым образом скажется на стартовой («на котловане» и далее) стоимости объекта.
Ключевой момент № 2
По Генеральному плану застройки Сочи до 2030 года-реальных территорией для масштабной застройки под жилые комплексы практически нет.
То есть, даже если условный застройщик привлёк инвестиции для новой стройки, собрал все ресурсы под новый объект-реализовать проект минуя Ген. план и соответственно, все разрешения и согласования от администрации Краснодарского края и города Сочи он не сможет.
Ключевой момент № 3
Мощным толчком для развития инфраструктуры послужила подготовка к Олимпиаде 2014. Финансовые вливания от государства и крупных корпораций послужили драйверами роста территории Большого Сочи.
Сейчас новые инвестиции еще больше выступают в роли активизации привлекательности. Государство вкладывается уже в дорожную сеть как внутри города, так и в межрегиональные пути. В социальную сферу-места отдыха, набережные, школы, детсады, поликлиники. Способствует увеличению новых мест размещения для туристов в отелях и гостиницах.
Проводятся семинары, форумы, фестивали, соревнования федерального и международного уровня. Крупные инвесторы начинают серьезное строительство яхтенных стоянок, гольф-полей, крупных отелей известных брендов. Тем самым привлекая к отдыху в Сочи не только массовый сегмент, но и людей с высоким и очень высоким достатком. Все эти финансовые вливания непременно отразятся на качестве жизни каждого жителя и гостя Большого Сочи. Что в свою очередь не только поддержит спрос на недвижимость, но и послужит драйвером для всплеска новой волны этого спроса.
Ключевой момент № 4
Если ранее отдых в Сочи был «уделом» лишь тех, кто не мог позволить себе по разным причинам отдых в Турции, Испании, Греции и других странах, то теперь Сочи начинает серьезную конкурентную борьбу за качественный уровень полноценного отдыха на побережье. Уйдя от стандарта «койка-место, спим в номере-гуляем и питаемся где хотим» в формат 4 и 5 звезд со «всё включено».
Да, отдыхать на курорте становится дорого, но это из категории «дорого, качественно, престижно». Отельная сеть всё больше делает акцент на полноценном отдыхе внутри периметра самого отеля: где и бассейны, и спа-зоны, и кафе-рестораны, и детские клубы и ориентированные только на гостей отеля прибрежные пляжа со всей инфраструктурой.
То есть гости, приезжающие в отель-минимальными перемещениями и в кратчайшее время смогут получить весь перечень того, за чем они летали в отели других стран. Выходя из территории отеля только для экскурсий. Это интересно тем категориям гостей, которые готовы платить больше и взамен получать некую клубность, креативность, расширенный комфорт и индивидуальность своего отдыха.
Ключевой момент № 5
Не так давно, Сочи в разы обходило иные черноморские локации страны (Анапа, Геленджик, Крым) по стоимости квадратного метра. Соотношение по стоимости было примерно в 2-3 раза.
Теперь те же Анапа, Крым, Геленджик практически сравнялись по стоимости.
Вы удивитесь, но это так, если брать во внимание и сравнивать новые отели и новые ЖК.
И вместе с тем, уровень инфраструктуры и качество отдыха и жизни там только начинает набирать обороты. Соответственно, это возможно только при наличии возможных долгосрочных инвест-программ и требует времени реализации в несколько лет. Большая часть инвестиций курортной направленности уже именно сейчас направлена в Большой Сочи, поэтому при относительно равном «ценнике», в другом параметре сравнения- в уровне развития, настоящего и ближайшего будущего, Сочи идет впереди других курортов.
Выводы
Мы прогнозируем в ближайшие 3-4 месяца значительное «вымывание» свободных лотов из продажи тех жилых комплексов, которые ориентированы на постоянное место проживания будущих жителей Сочи. Речь идет о тех комплексах (их 17 ЖК), которые строятся по ФЗ-214 и будут сданы в 2024-25-26 годах. Уже сейчас они распроданы на 75-85 процентов, и это не пустые слова, это данность.
За последний 2024 год по ФЗ-214 начато строительство только 1 (одного) ЖК с заявленной сдачей 2027 году. И по второму ЖК лишь закончилось проектное размещение, работы только на старте.
А это говорит о том, что 25-26 годы просто окажутся в вакууме предложений.
То, что построится к этому времени уже (на август 24 года) распродано на три четверти, «остатки» (последнюю четверть) допродадут в ближайшие месяцы. Останутся лишь единичные предложения в этих ЖК, которые ввиду большего метража лота (70-80-100 метров) пока будут ждать своих покупателей.
То есть, при росте спроса на новостройки, количество предложений от застройщиков в разы упадет. Кто-то будет спорить, но эта простая математика.
Соответственно, застройщики из тех, кто уже вложился в стройку, и которая уже на финишной прямой, распродав уже сейчас три четверти своего жилого фонда-вряд ли будут спешить расстаться по весьма низкой цене с последней четвертью. По практике бизнеса-цену квадрата будут поднимать, чтоб потом периодически и точечно откатывать назад с помощью акционных лотов и скидок за наличные.
Поэтому понижения в Сочи, как многие ожидают в 1,5-2 раза не будет. И нет никаких аргументов к этому.
Будет плавное повышение ежемесячно на 3-4-5 процентов, с «выплесками» акционных лотов. Тем более у всех ФЗ есть стратегическое проектное инвестирование от крупнейших банков страны, где по фин.модели увеличение стоимости заложено документально с каждым этапом и периодом времени.
Ноябрь-декабрь ожидаем снижение ключевой ставки на 2-3 пункта и соответственно, некоторая часть сбережений со вкладов будет искать иные инструменты инвестирования, частные инвесторы с опытом и практическим взглядом-будут возвращаться в «бетон».
К весне 2025 год эта тенденция будет наращиваться.
Но, дефицит новых предложений именно в ЖК подтолкнет рынок и «вторички», и рынок новостроек к резкому росту. Наш скромный прогноз, что с ноября 2024 по март 2025 год рынок жилой недвижимости в Сочи вырастет, и к началу весны 2025 года составит 25-30 процентов к сегодняшним датам по стоимости квадратного метра.
Региональные стройки сейчас показывают ценовую динамику во многих областных центрах на территории страны.
Те, кто планировал реализовать свою недвижимость в «своем регионе» и приобрести в Сочи-получают сейчас большую возможность выгодно продать свои объекты в регионах. При общем росте квадрата быстрее и выгоднее можно реализовать. Те, кто задался целью продать своё-купить в Сочи сейчас намного ближе к своим целям.
Поэтому «надежды» на то, что сейчас квартира в Сочи стоит 16 миллионов, а «я подожду полгодика и куплю это за 10 или даже 8 млн — это иллюзия».
Продать «двушку» в Воронеже или Тамбове и купить «двушку» на море за одну и ту же цену?
Вы в это верите? Мы-точно нет. И продавцы сочинских «вторичек» не спешат продавать то, что купили за 12-15 млн ранее, добавив на ремонт и технику 2-3 млн, вдруг «побегут» продавать за 7 и 8 млн. Это не логично при общем росте и дефиците «новостроя».
Совокупная стоимость строительства (себестоимость проекта) растет.
И не только ввиду стоимости кредитов для стройотрасли.
Растут в цене и стройматериалы, и техника, и ГСМ, и стоимость доставки, и стоимость работ. Застройщикам «падать» по цене нет смысла при этих затратах.
Будут рассрочки, будут дополнительные бонусы-такие как ремонт от застройщика, субсидированная ипотека. Но не поголовный дисконт по цене в 10-20-30 процентов на всё и сразу. Это важно понять, и принять если вы рассчитываете купить недвижимость в Сочи.
Привлекательность Большого Сочи налицо, 98 процентов загрузки номерного фонда этим летом, вместо ожидаемых 72-74 процентов, это факт. Людям нравится здесь не только отдыхать, но и жить, приобретать недвижимость как для личного отдыха (не ПМЖ), так и для сдачи (пассивный дополнительный доход).
Ежедневно в Сочи проходят 150-200 сделок по регистрации объектов недвижимости. Лотов к реализации с каждым днем становится всё меньше, новых практически не будет.
Выходящие со вкладов будут «парковать» прибыль со вкладов и само тело вклада в недвижимость, в том числе и на побережье. Так было ранее, так происходит сейчас, так будет и в будущем.
Кто поопытнее-уже сейчас понимают следующее. Есть, к примеру у человека 10 млн. На сегодня по его бюджету он может рассмотреть 30 квартир в 6 ЖК.
Если он на полгода разместит свои 10 млн пусть под 20 процентов годовых, то к концу февраля у него на руках будет меньше 11 млн рублей, а вот предложений по его бюджету может быть 2-3-5, но никак не 30, как сейчас (выкупят за это время, спрос есть).
И то, что он может купить сегодня за 10, через полгода вполне может стоить 11-12 млн, так как дом будет на другой стадии строительства, а вот количество оставшихся лотов на тот момент будет стремиться к нулю.
Поэтому если есть сейчас деньги «на руках» и есть что выбрать из оставшегося-не ждите прибавления от вклада-инфляция и рынок всё равно съедят эту виртуальную прибыль.
Также мы прогнозируем смещение акцента с сектора ЖК (многоквартирников) на сектор отелей и гостиниц. 4 года назад соотношение было 80 процентов ЖК, 20 процентов отелей и апартаментов.
2 года назад эта пропорция стала 70 на 30, в этом году 50 на 50.
В следующем году по нашему прогнозу пропорция 30-40 ЖК /60-70 номера в отелях и гостиничных комплексах. Рынок сочинской недвижимости активно уходит в сектор апартаментов и отелей.
Строить отели сейчас проще и выгоднее, чем ЖК. Для примера стоимость квадрата в ЖК начинается от 350 тр. А стоимость квадрата в отеле-от 600 тр. При практической равной себестоимости. И застройщикам созданы лучшие условия, где они получат больше преференций для строительства отелей, нежели обычных многоквартирников. Плюс земли для строительства отелей либо здания для реконструкции пансионатов и санаториев-есть. А свободные земли под ЖК-их практически нет. Этот фактор смещения также покажет, что количество квартир в ЖК для постоянного проживания станет меньше. Спрос-больше, предложений меньше. Куда пойдет цена?
Те, кто хочет жить в полноценной квартире в будущем и еще не приобрели-рискуют остаться без выбора или покупать то, что останется или не пользуется спросом (площадь в цоколе, большие площади с большим бюджетом лота, вид в опорную стену, неудобные планировки и тд).
Поэтому, мечта купить полноценную квартиру в Сочи по цене гаража так и останется несбыточной мечтой. Конечно, хочется тешить себя иллюзией, что настанет время и вот-всё вдруг резко подешевело-вы не спеша приехали, отобрали с десяток жилых комплексов и в течении недели осмотрели их. Достали 6-8-10 млн со вклада и купили 50, а лучше 60 метров квартиру напротив Морпорта или на Навагинской. Но-нет…
Уже сейчас в готовом комплексе что-то купить из студий, пусть в черновом варианте отделке за стоимость менее 7 млн рублей-большая редкость. Скорее исключение. Причем площадь такой студии будет 18-20 метров.
А уж полноценная однокомнатная квартира в 30-35 квадратов обойдется вам не менее 10 млн рублей в черновой. В большинстве комплексах уже сейчас стоимость минимальных (самых экономичных) лотов составляет 12-13-14 млн. рублей.
Мы говорим о практически сданном доме, на предсдаче по ФЗ-214, где собственник максимально защищен юридически и экономически. Где статус «квартира», а не сомнительное «жилое помещение» с неясным будущим: снесут-не снесут, достроят-не достроят, сдадут-не сдадут...
Поэтому, если вы хотите рассмотреть, выбрать, приобрести недвижимость для жизни-стоит спешить.
Здесь даже не вопрос повышения. Сочи растет, неспешно, плавно, но растет. Независимо, хотите вы этого или нет. Растет город, растет число жителей, растут цены. А количество строек ЖК-не растет, и предложений будет гораздо меньше, в разы меньше. И то, что вы можете себе позволить себе сейчас, зимой-весной естественным путем уже не будет в этом объеме. Зачем ждать?
Нужны помощь, совет, рекомендации, анализ вашей персональной ситуации и пожеланий? Пишите, звоните, спрашивайте. Мы готовы вам помочь.
Искренне ваше Агентство Недвижимости «СОЧИ ЮДВ»!
Звоните по телефону: +7 (918) 000-12-43
Пишите на наш сайт: sochi-udv.com.
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал по ссылке: https://t.me/newsochiudv
☟ ☆ Присоединяйтесь в наши социальные сети. Каждый день выкладываем туда что-то новое: https://socprofile.com/sochiudv