Договор дарения дома — это особый вид сделки, который регулируется тремя разными кодексами.
Если договор составлен неправильно, его легко отменить. Поэтому важно знать все тонкости и нюансы оформления дарственной.
Суть договора дарения заключается в безвозмездной передаче собственности от одного лица другому или другим лицам. Фактически, когда собственность переходит в дар, это похоже на сделку купли-продажи или наследование. Однако у этого юридического документа есть свои особенности. Как правильно составить договор дарения?
Законодательная база
В главе 32 Гражданского кодекса Российской Федерации подробно описаны принципы и содержание факта дарения, а также правила оформления собственности.
Статьи с 572 по 581 Гражданского кодекса устанавливают перечень прав и обязанностей как дарителя, так и одаряемого, а также оговаривают ограничения, возможность отмены и прочие нюансы документа.
Статья 273 Гражданского кодекса гласит, что дом и земля, на которой он расположен, могут переходить от одного владельца к другому только вместе. Это означает, что при передаче дома или его части в договоре необходимо указать аналогичную долю прилегающей земли.
Основные принципы дарения
При оформлении дарения, как и в случае с любым другим юридическим действием, необходимо соблюдать определённые принципы, которые важны для обеих сторон.
Во-первых, дарение осуществляется только при наличии согласия обеих сторон.
Во-вторых, передача права собственности происходит бесплатно, то есть безвозмездно.
В-третьих, даритель не получает взамен никаких материальных ценностей или обязательств от одаряемого и не претендует на них.
И, наконец, даритель не может по своей воле отменить официально оформленное и зарегистрированное имущество, за исключением случаев, предусмотренных законодательством.
Особенностью передачи в дар дома является обязательный переход права собственности на землю, на которой он расположен.
Преимущества и недостатки дарения
Выбирая способ передачи недвижимости, собственники должны учитывать преимущества и недостатки каждого варианта по сравнению с куплей-продажей или завещанием.
Плюсы безвозмездной передачи:
* не требуется обязательного оформления у нотариуса;
* можно установить сроки и ограничения для вступления в права собственности;
* при отсутствии ограничений вступать во владение можно сразу после регистрации сделки;
* владелец может выбирать, кому подарить имущество, не учитывая интересы других родственников;
* подаренное имущество (распространяется и на землю) не относится к собственности, нажитой совместно в браке, и не подлежит делению при разводе;
* налог на подарки между родственниками не начисляется;
* договор дарения на квартиру, жилой дом и земельный участок сложно оспорить, если он правильно оформлен.
Минусы сделки:
* зарегистрированную дарственную отозвать практически невозможно;
* для оформления дарственной необходимо тщательно составлять текст документа, чтобы сделку нельзя было потом оспорить и отменить через суд;
* безвозмездно полученное имущество считается доходом и с него взимается налог, если отсутствуют родственные связи.
Эти преимущества и недостатки следует учитывать при выборе способа передачи недвижимости.
Место подписания договора
В законодательстве нет ограничений на то, как можно оформить договор дарения. На практике есть три варианта:
1. Можно составить договор дома, если даритель и одаряемый уверены, что всё сделают правильно.
2. Можно обратиться к нотариусу. Он проверит, правильно ли оформлен договор, и заполнит обязательные реквизиты. Это поможет избежать ошибок, из-за которых потом договор могут оспорить в суде. Но за услуги нотариуса придётся заплатить.
3. Можно прийти в Федеральную регистрационную службу, где специалисты помогут составить текст соглашения. Также можно воспользоваться информационными табло с образцами заполнения. Но из-за очередей придётся заранее записаться на приём.
В последнем случае услуги по составлению договора входят в стоимость регистрации.
Ограничения лиц, получающих и передающих имущество в дар
Получателями по договору могут быть любые лица, независимо от возраста и гражданства. Среди них могут быть и юридические лица, включая общественные организации, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно статье 575 Гражданского кодекса РФ, существует перечень лиц, которым запрещено принимать подарки. В этот список входят:
* государственные служащие;
* сотрудники медицинских, образовательных и социальных организаций;
* работники банка России.
Подарки, стоимость которых превышает 3 тысячи рублей, полученные в ходе официальных мероприятий, должны быть переданы в доход бюджета.
Безвозмездная передача, например, дарение дома, между двумя юридическими лицами не допускается.
Также существуют определённые ограничения на порядок передачи собственником прав или обязанностей, например, кредиторской задолженности за квартиру или обязательств перед третьими лицами. Эти ограничения описаны в главах 32 и 313 Гражданского кодекса РФ.
Виды договоров дарения
Дарственные отличаются по времени вступления в силу и возможным последствиям.
Существует несколько видов таких документов:
* реальные, согласно которым передача имущества от собственника происходит сразу и без каких-либо условий;
* консенсуальные отменительные, в которых предусматриваются ограничения при вступлении в право собственности. Например, достижение определённого возраста, вступление в брак, окончание учебного заведения и так далее;
* с обещанием дарения в будущем.
Последний вид документов предусматривает возможность отмены договора, если условие не будет выполнено. В таких документах иногда содержится ограничение права собственности, согласно которому в случае смерти одаряемого имущество не передаётся по наследству, а возвращается дарителю.
В ограничениях нельзя ставить условия, предусматривающие вознаграждение дарителя или ответный дар. Это уже относится к договорам купли-продажи или мены. При подобных условиях договор считается ничтожным и отменяется, а прежний собственник получает своё имущество обратно.
Образец и бланки договора дарения
Права и обязанности сторон
В главе 32 Гражданского кодекса РФ регулируются права и обязанности сторон, участвующих в договоре дарения.
Одаряемое лицо имеет право отказаться от принятия подаренного жилого дома или другого имущества до фактического вступления во владение. Отказ должен быть оформлен в соответствии с законом, если договор уже зарегистрирован и права собственности перешли от одного лица к другому.
Если лицо, получившее в дар имущество, понесло ущерб от этого имущества, оно может потребовать от дарителя возмещения вреда, если даритель знал об опасности, но не предупредил о ней.
Даритель имеет право отказаться от выполнения договорённости о последующей передаче имущества, если это ухудшит его материальное положение. Также даритель может отозвать договор, если одаряемый попытается покуситься на жизнь, имущество или здоровье дарителя или членов его семьи. В этих случаях даритель освобождается от выплаты возмещения убытков за неисполнение условий договора.
Как проходит оформление дарственной
Как правильно оформить договор дарения? Процедура похожа на оформление договора купли-продажи. Она включает в себя следующие шаги:
1. Обсуждение условий между дарителем и одаряемым.
2. Оформление документов на дом и земельный участок, включая кадастровый паспорт.
3. Составление и подписание трёх экземпляров договора дарения дома.
4. Оплата государственной пошлины.
5. Передача документов в МФЦ для государственной регистрации права собственности на дом или его часть.
6. Через некоторое время (не менее двух недель) можно забрать свои экземпляры договора и получить выписку о регистрации права собственности.
Содержание договора дарения
Существует типовой образец договора дарения, который был утверждён в 2019 году. С этим образцом можно ознакомиться ниже.
В типовом договоре дарения дома и земельного участка заполняются следующие сведения:
* дата заключения договора и название населённого пункта;
* полные паспортные данные обеих сторон сделки;
* информация об объекте дарения: адрес, площадь дома и земельного участка, их стоимость, кадастровые номера, доля, которая передаётся в дар;
* документ, на основании которого было получено право собственности на дом и земельный участок;
* подписи обеих сторон с полной расшифровкой.
Обязательные пункты, которые не меняются в типовом бланке:
* права и обязанности сторон;
* отсутствие претензий к полученному имуществу;
* обстоятельства для возможной отмены сделки;
* порядок расторжения договора;
* указание о дееспособности сторон.
Особые условия прописываются, если дарится доля от общего имущества, например, часть дома. В этом случае оговариваются характер взаимоотношений с другими собственниками и право пользования общими помещениями.
Если договор носит отлагательный характер, то дополнительно составляется акт передачи имущества.
Сколько стоит дарственная на дом
Стоимость оформления дарственной на дом может значительно варьироваться в зависимости от способа её оформления.
Если вы оформляете дарственную самостоятельно, без помощи нотариуса, то стоимость будет минимальной. В этом случае вам нужно будет оплатить государственную пошлину за государственную регистрацию недвижимости в размере 350 рублей. Если вы оплачиваете пошлину через отделение банка, то возможно взимание платы за обслуживание. Однако при оплате через интернет-банкинг эта плата не взимается.
Если в оформлении дарственной участвует нотариус, то помимо государственной пошлины за нотариальное заверение, вам также придётся оплатить услуги нотариуса по соответствующим тарифам.
Согласно пункту 5 статьи 333.24 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей.
Кроме того, существуют стандартные тарифы за оформление дарственной, которые утверждены законодательством о нотариате. Тарифы зависят от степени родства между участниками договора и стоимости передаваемого объекта.
Если сумма, указанная в договоре, составляет менее 10 миллионов рублей, то ближайшие родственники оплачивают нотариусу 0,2% от общей стоимости плюс 3 тысячи рублей. При более значительных суммах тарифы изменяются. Для родственников при стоимости от 10 миллионов рублей тариф составляет 23 тысячи рублей плюс 0,1% от суммы свыше 10 миллионов рублей. Максимальное ограничение суммы за оформление дарственной — 50 тысяч рублей.
Для лиц, не состоящих в родстве, тарифы выше:
* до 1 миллиона рублей — 0,4% и 3 тысячи рублей;
* от 1 до 10 миллионов рублей — 0,2% от суммы выше 1 миллиона рублей плюс 7 тысяч рублей;
* более 10 миллионов рублей — 0,1% от стоимости выше 10 миллионов рублей плюс 25 тысяч рублей.
Максимальная сумма для жилых домов и земельных участков под ними — 100 тысяч рублей.
Кроме указанных платежей, нотариусы берут плату за оказание технических услуг (распечатку, оформление). Суммы платежей могут отличаться в зависимости от региона и составлять от 2 до 7 тысяч рублей.
По окончании календарного года, в срок до 30 апреля, лицам, получившим в виде дарения дом с земельным участком и не являющимся близкими родственниками, необходимо подать в налоговую службу декларацию и в срок до 15 июля оплатить 13% от кадастровой стоимости полученного объекта. Если получатель не является нерезидентом, то он оплачивает 30% стоимости.
Близкие родственники, включая родителей, детей, супругов, внуков, братьев и сестёр, от уплаты НДФЛ и подачи декларации освобождены.
Регистрация договора дарения
Чтобы дарственная на дом стала действительной, её необходимо зарегистрировать в Росреестре прав на недвижимость. Для этого документы нужно подать в офис Росреестра или ближайший МФЦ.
Прежде чем приступать к регистрации, важно узнать, какие документы нужны для оформления дарственной на дом. В пакет документов входят:
* копии паспортов участников сделки;
* три экземпляра договора;
* квитанция об уплате госпошлины (если сведения об оплате уже есть в базе данных) или подтверждение льготы по оплате (в оригинале);
* при необходимости доверенность на лицо, осуществляющее регистрацию от имени одной из сторон;
* кадастровый или технический паспорт на отчуждаемую недвижимость;
* оригинал документа, подтверждающего право собственности дарителя на имущество;
* если даритель состоит в браке, то нотариально заверенное согласие супруга или супруги;
* при наличии акт о передаче.
Если в дарственной на дом указаны отлагательные условия, регистрация проводится только после их выполнения.
Сроки регистрации сделки в Росреестре
Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 года регулирует все вопросы, связанные с государственной регистрацией объектов недвижимости. Этот закон определяет сроки, в течение которых орган, ответственный за регистрацию, должен выполнить свои функции.
Процедура регистрации состоит из двух этапов: регистрация в реестре и постановка на учёт в кадастре. Для каждого из этих этапов предусмотрены свои сроки, исчисляемые в рабочих днях:
* кадастровый учёт — 5 дней;
* регистрация прав собственности — 7 дней;
* одновременный учёт в кадастре и Росреестре — 10 дней.
Если документы на дарственную и сопутствующие бумаги подаются через многофункциональный центр (МФЦ), то к каждому сроку добавляются 2 дня. В этом случае сроки регистрации составят 7, 9 и 12 дней соответственно.
Поскольку закон не предусматривает ответственности служащих за нарушение установленных сроков, они часто нарушаются. В 2019 году из-за технических сбоев фактические сроки регистрации недвижимости могли достигать 30 дней.
Дарение членам семьи
Есть некоторые особенности, которые необходимо учитывать, если вы хотите подарить дом и прилегающий к нему участок одному из членов семьи, когда дом находится в совместной собственности.
Для начала нужно оформить право собственности на каждого из владельцев в соответствующих долях. Это можно сделать через суд или с помощью нотариуса. И только после этого можно будет приступить к оформлению дарения.
Если в качестве одаряемого выступает несовершеннолетний, его интересы представляют родители или лица, их заменяющие. Сделку с несовершеннолетним, который получил паспорт (от 14 лет), он заключает и подписывает самостоятельно, но его подпись должна быть заверена подписью его представителей.
Дарение от имени несовершеннолетнего требует одобрения опекунского органа. Однако на практике получить такое согласие практически невозможно.
Налоги по фактам дарения
Если дарственная на дом оформляется между близкими родственниками, то одаряемый освобождается от уплаты налога согласно статье 217 Налогового кодекса РФ.
В Семейном кодексе приведён перечень лиц, которые считаются близкими родственниками. К ним относятся:
* супруги;
* родители и дети;
* братья и сёстры;
* бабушки и дедушки;
* внуки.
Если одаряемый не является близким родственником, то по окончании календарного года он обязан подать налоговую декларацию до 30 апреля и до 15 июля оплатить налог в размере 13% от стоимости полученного имущества. Для иностранцев (нерезидентов) ставка налога составляет 30%.
Можно ли оспорить договор дарения на дом и как
В отличие от наследства, при дарении имущества государство не определяет очерёдность или порядок определения получателей. Владелец имущества имеет право подарить дом и землю любому человеку или организации, за исключением некоторых ограничений. Поэтому оспорить договор дарения может быть сложнее.
Однако поскольку дарственная на дом часто оформляется без участия нотариуса, основанием для признания её недействительной могут стать ошибки, допущенные при оформлении:
* в договоре отсутствуют обязательные реквизиты (фамилии, имена и отчества сторон, паспортные данные, дата и место составления);
* не дано полное описание передаваемого объекта (адрес, кадастровый номер, площадь, стоимость);
* дом дарится без земельного участка;
* не указаны доли, если имущество находится в долевой собственности.
Лицо, оспаривающее законность дарения, в том числе после смерти получателя дара, может предъявить доказательства неполной дееспособности дарителя или того, что он действовал под принуждением. Обычно это медицинские справки, показания свидетелей и так далее.
Сам даритель может отозвать заключённый договор дарения, если есть основания в соответствии со статьёй 578 ГК РФ.
Полезные советы по оформлению дарственной на дом
Дарение дома и земельного участка – это серьёзный шаг, который требует внимательного подхода. Прежде чем решиться на оформление договора дарения, важно тщательно взвесить все плюсы и минусы такой сделки.
Один из важных аспектов, который стоит учесть, – это возможность отмены дарственной. Поскольку отменить договор дарения может быть сложно, не рекомендуется оформлять его на дом, в котором живёт даритель. Даже если отношения с близким человеком со временем ухудшатся, даритель рискует остаться без места для проживания. В таких случаях передачу дома лучше оформить через завещание, чтобы он перешёл к наследникам после смерти.
Законодательство позволяет оформить договор дарения без участия нотариуса, в отличие от завещания. Однако нотариальное оформление может быть связано с дополнительными расходами. Поэтому можно рассмотреть возможность самостоятельного составления договора или обратиться в орган регистрации недвижимости, где можно заключить договор в присутствии служащего. Это платная услуга, но её стоимость обычно ниже нотариальных тарифов. Однако стоит учесть, что в органе регистрации недвижимости могут быть большие очереди и необходимо предварительно записаться на приём. Поэтому этот способ подходит, если нет необходимости в срочном оформлении.
Если у вас остались вопросы, пишите на https://myjus.ru и наши специалисты ответят на все ваши вопросы. Консультация бесплатная!
