Сильнее всего продажи строящегося жилья упали в новостройках Подмосковья — на 50%. При этом цены на новостройки выросли. Почему так получилось и что будет происходить с рынком недвижимости дальше?
Продажи новостроек в Москве и области упали на 40%. В июле — в первый месяц после отмены льготной ипотеки — на рынке новостроек столичного региона было зарегистрировано 10,9 тысячи сделок с квартирами и апартаментами. Это на 40% меньше, чем в июне. В годовом выражении падение зафиксировано на уровне 18%, пишет «РБК Недвижимость» со ссылкой на отчет сервиса Dataflat. Но цены на строящееся жилье в июле продолжали расти.
Больше всего от отмены льготной ипотеки пострадал рынок новостроек в Московской области. Продажи там просели на 50% по отношению к июню. В годовом выражении падение составило 30%. В столице цифры чуть лучше, но тенденция та же. В Новой Москве снижение объемов продаж составило 41%, а в Старой Москве — на 31%. После 1 июля в стране практически перестала работать ипотека. Осталась только семейная и сильно урезанная IT-ипотека. Масштабная программа льготного кредитования закончилась.
Спрос упал, а цены продолжили расти. Но это просто инерция, говорит член совета директоров инвестиционной платформы SimpleEstate Артем Цогоев:
Артем Цогоев член совета директоров Simple Estate «Перед тем как начались вот эти все негативные изменения, отмены льготной ипотеки и так далее, огромное количество людей приобрели квартиры, запрыгивали в последний поезд. И это вызвало, естественно, повышение цен. Сейчас уже зафиксировано падение спроса, но коррекция с точки зрения цен пока еще не зафиксирована».
Плюс эксперты говорят, что цена экспонирования сейчас может очень сильно отличаться от цены реальной сделки. Застройщики готовы давать хорошие скидки. Потому что что-то продавать надо. А старт новых проектов девелоперы стараются пока придержать. Кто-то называет это серьезным вызовом рынку, а кто-то вспоминает, что начиная с 2020 года благодаря льготной ипотеке цены на недвижимость взлетели вдвое, и поэтому у застройщиков хватит накопленного, чтобы переждать очередной кризис. Пока же девелоперы придумывают новые инструменты повышения спроса: программы рассрочки, различные партнерские истории с конкретными банками, льготная ипотека от застройщиков с низкой ставкой на первые несколько лет при повышении цены за квадрат и так далее. Хотя ЦБ все это не нравится, а вице-спикер Госдумы Борис Чернышов уже предложил регулятору запретить банкам выдавать ипотеку по ставкам не ниже ключевой. Сейчас это 18%. Но, по словам экспертов, с позиции покупателя рынок изменился настолько, что на ставку уже никто не смотрит. После 16% какая уже разница, 18% или 21%. Люди просто считают, потянут ли они ежемесячный платеж, и решение принимают, исходя из этого.
На вторичке этот подход заработал еще раньше, и, по сути, сейчас рынок вторичного жилья превратился в площадку для сделок с наличными. Ипотеки там почти нет. Люди могут занять хвостик в 2-3 млн рублей. Остальное свое или то, что получено в рамках альтернативной сделки — продал, добавил и купил получше. Но даже в таких условиях цены на вторичке массово вниз так и не пошли. Покупателю остается только ждать, когда продавцу по каким-то причинам нужно быстро продать недвижимость, говорит учредитель Ассоциации ипотечных брокеров Дмитрий Ракута:
Дмитрий Ракута учредитель Ассоциации ипотечных брокеров, эксперт по недвижимости «Те покупатели, у которых есть наличка, сейчас выжидают, ищут интересные дисконты, хорошие предложения, и если то или иное предложение им кажется выгодным — снимают с депозитов денежные средства, покупают либо те сбережения, которые есть, направляют в покупку готового жилья».
Остальные, видя, что рынок встал, просто сняли квартиры с продажи и выставили их на рынок аренды. Впрочем, некоторые собеседники Business FM, опираясь на прошлые кризисы, считают, что к декабрю нервы у продавцов вторички все-таки могут сдать и цены на этом рынке могут пойти вниз не эпизодически, а по-настоящему.