СКЭС ВС РФ рассмотрела заявление арендатора публичных объектов коммунальной инфраструктуры о понуждении местной администрации (арендодатель) к продлению на новый срок договора аренды указанных объектов.
Фабула дела
По итогам открытого аукциона администрация и арендатор заключили договор аренды муниципального имущества – коммунальной системы энергетического хозяйства сроком действия с 08.08.2017 по 07.08.2022.
20.05.2022 арендатор направил администрации заявление о продлении (либо перезаключении) договора на новый срок без проведения торгов. Но администрация отказала в заключении договора, сославшись на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, и потребовала вернуть имущество.
Посчитав отказ незаконным, арендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении заключить договор аренды на новый срок. Суд это требование удовлетворил, поскольку не выявил доказательств ненадлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, а также указал на наличие у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Но апелляция отменила решение 1-й инстанции, указав, что при обращении в арбитражный суд арендатор не предложил условий договора (в частности, о размере арендной платы и о сроке предоставления имущества в пользование), а решение суда не содержит условий, на которых должен быть заключен договор. Суд округа признал выводы апелляционной инстанции правильными.
Арендатор с судебными актами не согласился и оспорил их в ВС РФ. Как указал заявитель, суды трех инстанций, подтвердив его право на заключение договора аренды на новый срок и признав незаконность отказа администрации в пролонгации договора, приняли судебные акты, которые не позволяют восстановить права и законные интересы арендатора.
В итоге Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила все судебные акты и направила дела на новое рассмотрение в суд 1-й инстанции.
Выводы Судебной коллегии
1. Удовлетворяя требования арендатора, суд первой инстанции в нарушение статей 445 ГК РФ и 173 АПК РФ не привел в резолютивной части решения конкретные существенные условия (о сроке действия договора аренды и размере арендной платы), на которых договор подлежит заключению, а лишь декларировал абстрактную обязанность администрации заключить сделку. Хотя именно на суд возлагается обязанность предпринять меры, направленные на то, чтобы судебное решение связывало стороны договорными обязательствами.
2. Суды апелляционной и кассационной инстанции ошибочно пришли к выводу, что отсутствие со стороны арендатора предложений об условиях сделки является неустранимым препятствием для
восстановления нарушенного права и влечет отказ в удовлетворении требований об обязании заключить договор аренды на новый срок. В случае отсутствия согласования существенных условий договора, вопрос о таких условиях выносится судом на обсуждение сторон. Но суды не сделали этого, возложив негативные последствия отсутствия согласования условий на лицо, обоснованно обратившееся за судебной защитой.